· 

融資期間50年の住宅ローンのメリットとデメリット

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

昨日はZ世代が融資期間50年の住宅ローンを利用する傾向が強い旨のお話をさせて頂きましたが、今日は融資期間が50年の住宅ローンのメリットやデメリットについてお話ししたいと思います。

 

メリットとしては、毎月のローンの支払額を少なく抑えることができるという点が最大の魅力です。

 

時代の流れと共に仕事が徐々に能力重視のジョブ型に移行し、新入社員の月給が30万円を超える大手企業も出てきてはいますが、多くの企業では若手社員の給与は中堅社員と比較してまだまだ安いので、物件価格の上限は自ずと限られていました。

 

住宅ローンでは年収、勤続年数、返済負担率が重視されますが、この重視される項目の1つである返済負担率を融資期間を50年とすることで年収負担率が下がり、物件購入価格の幅が広がります。

 

これにより、融資期間35年では手の届かない物件の購入も検討できる可能性があります。

 

但し融資期間50年の住宅ローンを組む際には、一つ注意点があります。

 

多くの方が融資期間が50年であれば、年齢プラス50年分ローンが借りられ、団信もその分長く掛けられると思いがちですがそれは間違いです。

 

確かにローン期間にあわせて団信加入もその分長くなるのは事実ですが、団信の加入も民間金融機関もフラット50も共に、利用できる年齢は満80歳未満です。

 

ローン期間50年と「80歳-実年齢」の内、短い期間の方が融資期間の上限となるので、最長の50年ローンが組めるのは、民間の金融機関もフラット50も同じで満30歳未満とまりますし、団信の加入期間も同様となります。

 

但し、民間金融機関は融資する側が保険料を負担するため団信加入は必須ですが、フラットの場合の団信は利率上乗せ負担なので、団信に加入しないという選択肢もあります。

 

以上が融資期間50年の住宅ローンが選ばれる大きな理由です。

 

逆にデメリットとしては、ローン期間を長くすることにより毎月の返済額は抑えることが出来ますが、総返済額は増えてしまいます。

 

これが、融資期間50年の住宅ローンのメリットとデメリットでよく議論されるポイントとなります。

 

しかしながら、実際にご購入を進めるうえで初めてわかるデメリットが他にも意外と多くあります。

融資期間50年の住宅ローンのデメリット 

融資期間50年の住宅ローンの一番のデメリットは先述したように総返済額が増えるという点です。

 

返済期間が35年のローンと比較して15年も長い分、元金に対する利息部分が膨らんでしまいます。

 

その他のデメリットは下記の5項目となります。

 

1.老後も住宅ローンの支払いが続く

50年の住宅ローンは、繰上げ返済などをしないと、定年退職後も返済が続くことになります。

 

例えば、住信SBIネット銀行の融資対象年齢上限の30歳で物件を購入した場合、完済時の年齢は80歳となります。

 

最近は働き方改革や年金の受給が65歳からになっているので、多くの企業の定年が60歳から65歳になり、また定年を定めない企業もでてきてはいますが、80歳という年齢は男性の平均余命が81歳程度なので、極端に言えば、退職金などを使って一括返済を途中でしない限り、亡くなる寸前まで住宅ローンの支払いを続ける必要があります。 

 

年金は今の状況を見る限り将来大幅に上昇するとは思えませんので、限られた年金受給の中から返済分を捻出する必要があり、老後の生活に大きな支障をきたす恐れがあります。

 

2.金利変動リスクが図題する!

返済期間が長くなればなるほど、不確実性が増し、将来は今よりも金利が上昇する可能性があります。

 

当然ローンの支払期間が50年と長いので、また遠い将来、マイナス金利、ゼロ金利政策になる可能性もありますが、現状では金利ある世界が暫くの間、続くと思われるので、更に金利上昇分総返済が増える可能性があります。

 

3.返済期間中にリフォームする回数が多くなる

35年の住宅ローンの場合も築年数が20年を過ぎればトイレや給湯器など毎日使う部分は故障などしてリフォームしなければならなくなりますが、退職後の年金生活の中でのローンの支払いに加え、リフォームが必要になる可能性が高くなります。

 

管理体制が行き届いている分譲マンションであれば、毎月修繕積立金を徴収されているので、少なくとも共用部分大規模修繕工事についてはあまり心配する必要はありませんが、戸建の場合は室内設備等のリフォームに加え、屋根の吹き替えや外壁塗装などの修繕が必要になります。

 

屋根の吹き替えや外壁塗装などの工事費用は、どんなに安く見積もっても300万円程度はかかり、リタイア後であれば基本手持ち資金で修繕する必要があります。

 

50年となると最低2回程度の大きなリフォームが必要になるかもしれません。

 

4.残債リスクがある!

返済期間50年の住宅ローンは、残債割れリスクも考慮しておく必要があります。

 

残債割れとは、不動産を売却して得たお金で、住宅ローンの残額を完済できない状態をいいます。

 

転勤や子育てといったライフスタイルの変化などのさまざまな理由でマイホームを売却する可能性もある中で、50年のローンを選択した場合、売却する時期にもよりますが、35年の住宅ローンと比較して、融資を受けた残高はローン期間が15年と長い分、融資残高が減っていくペースが遅いので残債割れリスクが生じる可能性が高くなります。

 

また、返済期間が長い分、返済中に資産価値が大きく下がってしまうケースも少なくありません。

 

もちろん値上がりするケースもありますが現状では都心部の好立地などの資産性が高い物件以外は、築年数が一定数経過した物件は資産価値が下落していくのが一般的です。

 

それなりの物件であれば、築30年以上経過すればこの下落のスピードは徐々に収まりますが、ローン残債がかなり残っているうちに売却した場合、この残債リスクが生じる可能性が高くなります。

  

物件の資産価値が下がると売却金額よりもローン残高が上回り、自己資金を別途用意するか、売却を諦めなければならないかもしれません。

 

5.築浅の物件しかローンが組めない

民間の金融機関もフラット50も、完済時の年齢が満80歳未満ですが、フラット50の場合は購入する物件に条件が課せられます。

 

フラット35ではZEH(ZERO ENRGY HOUSE)基準以上の物件で、フラット35Sの技術基準をクリアする必要があるので、実質新築か築浅物件しか融資を受けることが出来ません。 

 

一方、住信SBIネット銀行の場合は、物件の制約というよりは、完済年齢を満80歳未満の方に重点を置いているので、物件の築年数等に関しては特に制約がある訳ではありません。

 

ただ、自分の今までの肌感ですと2000年築以降の物件でないと厳しい気はします。

 

ここでも、人よりも物件に価値を置く住宅金融支援機構の運営するフラットと借入をする個人の与信にウエイト置く民間金融機関との考え方の違いが表れています。

 

現実的な視点からすると、先述しているように男性の平均余命が81歳程度なので、団信に入っている状態で寿命が尽きれば、配偶者などの相続人に負担をかけることが無くなるので、そこまで見越して融資期間50年の住宅ローンを利用することはありかと思います。 

しっかりとした支払計画であれば50年融資は最高の選択肢!? 

いずれのリスクに対しても有効な手段としては、不動産ご購入の契約前に将来の返済計画を具体的に立てておくべきです。

 

人生は常に予期せぬことが起こり、また、計画通りに物事が進まないのは世の常ですが、お子様の教育に関する時期などはある程度予測可能です。

 

学費は私立か国公立かによっても変わりますし、高校大学に進む程、お金がかかっていきます。

 

このような大きなライフイベントだけでも時期とおおよその必要資金を把握しておくことは非常に大切です。

 

そのうえで

◆毎年ローンの返済額とは別に、修繕費用や繰上げ返済のための資金を計画的に積みたてる

 

◆資金に余裕が生じた際に繰り上げ返済を行う

 

などを心掛けておくことが必要です。

 

これまでデメリットを多く述べてきましたが、実は50年融資の住宅ローンは、リスクをしっかりと認識したうえで、借り入れるのであれば、利用方法によっては、ある意味非常に有効な借り入れ手段です。

 

金融機関は一度決めた内容を更にグレードアップすることはできません。

 

例えば、審査が通った後で融資額を増やすことや借入期間を延ばすことはできません、

 

であれば最初は最長の融資期間50年の住宅ローンを利用し、余裕が出てきた時点で繰り上げ返済等を行い、適時融資残高を減らし、場合によっては退職金での一括返済もありです。

 

一番自由に動ける選択肢である融資期間50年を選択しておき、後で自分の支払能力に応じて繰り上げ返済をおこなうという選択肢は極めて有効な手段です。

 

また、先述したように高齢になって寿命が尽きた場合、団信に入っていれば残債の支払は免除になるので、結果として、相続人に負担をかけることなく、住宅ローンが完済できることになります。  

 

昨今の不動産価格の上昇下で20代が都心立地でマイホームを購入するのはなかなかハードルが高く、50年融資の住宅ローンは、実際には若い世代であるZ世代のみが実質的に融資対象となってしまいますが、フラット50で団信に入っていれば、新たに住宅ローンを借りる選択肢としては非常に有効だと思います。

 

何かご不明点がございましたら弊社までお気軽にご相談ください。