マンションを売却して利益が出た場合の特例

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームを売却して譲渡益がある場合3,000万円の特別控除の特例などを利用すれば、多くの方が譲渡益を支払う必要はありません。

但し、売却後に購入した物件では住宅ローン控除を受けられなくなるなど注意点があります。

以下に3つの特例をご紹介します。

まずは「3,000万円の特別控除の特例」です。

マイホームを売却した場合に、短期譲渡所得又は長期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、その譲渡所得の金額から最高で3,000万円の特別控除額を控除することができます。

当然ですが、譲渡所得が3,000万円まで満たない場合には、特別控除額はその譲渡所得金額が限度となります。

注意点としては、

①自分が住んでいる家屋の譲渡であること

②配偶者や親族等の特別な関係にある人に対する譲渡でないこと

③売却した年の前年と前々年にこの制度、居住用財産の買換え（交換）の特例の適用を受けていないこと

④買換え（交換）、収用等による買換え、5,000万円控除、既成市街地にある土地等の買換え（交換）のそれぞれの適用を　

　受けていないこと。

が要件となります。

また先述していますが、この特例を受けると新居を購入した際、宅ローン減税が使えなくなります。 

その他の注意点としては、3,000万円の特別控除を受けることができる期間は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日」となっているので、この点も注意が必要です。

軽減税率の特例　

売却した年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次の通り軽減された税率で税額を計算します。

課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下のとき

課税長期譲渡所得×所得税10％+課税長期譲渡所得×住民税4%+復興特別所得税（所得税×2.1％）

課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超えるのとき

課税長期譲渡所得×所得税15％+課税長期譲渡所得×住民税5％+復興特別所得税（所得税×2.1％）+600万円

買換え（交換）の特例　

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は

①譲渡価格が1億円以下であること。

②売却した年の1月1日現在で所有期間が10を年を超えること。

③居住期間が10年以上であること

などの一定の要件を満たす場合（買換資産は床面積が50㎡以上、新耐震基準に適合した住宅であることが証明できること等の要件があります。）には、その売却による利益の課税を繰り延べる特例を適用することができます。

この特例の適用を受けた場合には、譲渡価格が買換資産の取得価格以下のときは、譲渡が無かったものとし、譲渡価格が買換資産の取得価格よりも高いときに、その差額について税金がかかります。

但し、この特例は、「3,000万円の特別控除の特例」又は「軽減税率の特例」とは選択適用となります。

また、この買換え（交換）の特例の適用を受けて取得した買換え資産については、その取得の日以後にその買換資産を売却した場合の譲渡所得の金額の計算については、その買換資産の取得価格は実際の取得価格ではなく、譲渡資産の取得価格を引き継ぐことになりますので、万一売却する場合には注意が必要です。

実際には、以前のブログでも掲載させて頂きましたが、億を超えるようなマンションであったり、余程の利益が出ない限りは、ほぼほぼ、課税譲渡所得金額は3,000万円以内に収まるはずなので、「3,000万円の特別控除の特例」を利用すれば譲渡税を支払うことはありません。

仮に課税譲渡所得金額が3,000万円を超える場合があるとしたら、譲渡するマイホームの実際の取得価格を証明する領収書や契約書が無く取得価格がわからない場合には、取得価格は譲渡価格の5％となってしまうので、その場合には3,000万円を超えてしまう場合があるかも知れません。