渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
不動産の広告で皆様が必ず見る項目として駅からの距離や所要時間に関する表記がありますが、この表記方法が昨年2022年9月1日から変更になったことを皆さんはご存じでしょうか？
実は不動産広告の表示方法については、「動産の表示不に関する公正競争規約・同施行規則」という不動産業界が自主的に定めたルールに沿った広告をしなければなりません。
自主ルールと言っても、不当景品類及び不当表示防止法の規定に基づき公正取引委員会と消費者庁の認定を受けた不動産広告のル－ルであり、宅建業者である以上、このルールに従う必要があります。
消費者の方々が住まいを探す場合、インターネットや新聞広告、物件情報誌等を利用して、ご自身の希望条件とその情報を照らし合わせて、ご自身が住みたいと思う物件の購入や賃貸の検討します。
そのため、これらの不動産情報の内容や表示の方法、また、必要な項目等がばらばらであったり、購入後の利用条件が制約されている条件があるにもかかわらず、これらの重要な事項についての記載が無いと、物件選択の判断を誤ってしまう可能性があります。
その一方で企業からすれば、広告は効果的な販売促進手段であり、お客様の獲得には必要不可欠なツールとなっています。
仮に、広告内容が事実と異なっていたり、誇大広告などの不当なものであれば、企業や業界の信用が失われるだけでなく、本来、適正であるはずの市場の競争秩序が乱れてしまいます。
その結果、そのような誇大広告などを行った企業だけでなく、不動産業界全体の信用度が下がり、企業活動の効率が悪くなるだけでなく、国民の利益を保護するために、不動産に関わる種々な法的規制がどんどん厳しくなり、強いては、自由な経済活動に対する制約が強まる可能性が高くなります。
このような事態を未然に防止するために、取引の当事者である企業自身の手によって適正なル－ルを作り、自由で公正な競争を守ろうとする行為に法的な保障を与える制度が「不動産の表示不に関する公正競争規約・同施行規則」となっています。
不動産の表示に関する公正競争規約は、協議会に加盟の不動産業界団体（正会員）が申し合わせた自主規制のため、その規制の対象は加盟事業者団体の会員（会員事業者）となります。
規約に参加しない事業者（宅地建物取引業者）が行った広告・表示については、公正取引委員会が景品表示法に基づき規制して、排除命令などの行政処分を行います。
なお、公正取引委員会が不当性を判断する際にはこの「不動産の表示に関する公正競争規約」が参酌されます。
規約は全国9地区（北海道、東北地区、首都圏、東海、北陸、近畿地区、中国地区、四国地区、九州）の不動産公正取引協議会が運用しています。
それぞれの会員協議会の名称は
・一般社団法人北海道不動産公正取引委員協議会
・東北地区不動産公正取引協議会
・公益社団法人首都圏不動産公正取引取引協議会
・北陸不動産公正取引協議会
・東海不動産公正取引協議会
・公益社団法人近畿地区不動産公正取引協議会
・中国地区不動産公正取引協議会
・四国地区不動産公正取引協議会
・一般社団法人九州不動産公正取引協議会
となっています。
協議会は、規約の実効性を確保するために、違反広告の調査や、規約に違反した事業者に対して警告したり、500万円以下の違約金を課すなどの是正措置をとることができます。
同じマンションでも駅までの所要時間等に差が出る場合があります！
新築マンションで複数棟になる場合、昨年8月までは、マンションの敷地から最寄り駅までの徒歩所要時間や距離の記載で良かったのですが、昨年の規約の改正に伴い、最寄り駅から最も近い棟の出入り口と最も遠い棟の出入り口からの徒歩所要時間等の両方の表示が必要になっています。
大型宅地開発の物件（戸建て）の場合は、従来の最も近い住戸（区画）の所要時間等の表示に加えて、最も遠い住戸（区画）の所要時間等も表示する必要があります。
中古マンションの例としては、2004年に大船駅前に完成した「ガーデンアソシエ（ビックオレンジ）」は総戸数1,502戸、全13棟（A棟からM棟）からなる横浜市を代表する超大型の団地型マンションですが、昨年8月まではどの棟であってもマンションの敷地から大船駅までは最短で徒歩5分なので、そのままどの棟であっても徒歩5分という表示でしたが、今ではM棟なら大船駅まで徒歩10分、C棟なら大船駅まで徒歩6分という表示にしなければならなくなっています。
不動産ポータルサイトで家探しをする場合、徒歩1分以内、5分以内、7分以内、10分以内などと細かい区切りで検索しながら家探しをします。
最近では、徒歩10分以内ではなく徒歩7分以内で検索する人も増えていますので、そのような検索手段を取られると8分だと検索から漏れてしまうといったケースも発生します。
勿論、この徒歩分数の表示が売却に影響を及ぼす可能性もあります。たかが1分、されど1分の表示の違いによる不動産価格は大きな価格差となります。
特に、大規模の団地型のマンションの場合、同じマンションでも、駅に近い棟程、物件が高くなり、駅から一番遠い棟は価格が、新ルール前と比較して下落するという事が、既に一部の大規模マンションで現実化してきています。
これから不動産購入をされる方は、この1分の表示の違いによって売却価格も変わってきます。ぜひ、このような視点も忘れずに不動産購入をご検討いただければ幸いです。いずれにせよ、このようなルール改正が行われた事を把握しておいて下さい。
大型の宅地分譲地の物件は、中古としてそれぞれの物件が売りに出された場合は、元来、それぞれの物件からの所要時間等で表記していますので、変更はありません。
また、最寄り駅までの所要時間を「最寄り駅から物件まで」としていましたが「物件から最寄り駅まで」の表示に変更になっています。
以前までは、駅までの所要時間等の起点が敷地からなのか、出入り口からなのか明文化されていませんでしたが、マンションやアパートについては「建物の出入り口を起点とする」ことが明文化されました。
大型マンションでエントランスが2カ所ある場合には、所要時間等を表示する施設に近いエントランスからの表示で良いことになっています。
通勤時間等の表示も実際の所要時間に合わせた表示に変更！
主要駅までの通勤時間の表示をする場合、昨年8月までの規定では、「平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」と規定していましたが、これを「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」に変更になっています。
また、「乗換えを要するときは、その旨を明示すること」と規定していましたが、これを「乗換えを要するときは、その旨を明示し、所要時間に乗換えに概ね要する時間を含めること」に変更になっています。
然しながらこの時間の算出は自分で行うのは、流石に難しいため、インターネットの乗換え案内サイトを利用して良いとなっています。
また、学校等の公共施設やスーパー等の商業施設を表示する場合、物件からの道路距離を記載することになっていましたが、徒歩での所要時間での表示も可能となっています。
物件名称について
物件名称については、1棟リノベーションマンションなどを除けば中古物件は関係なく、主としてこれから開発されるマンションや宅地分譲や建売の開発等が対象になりますが、物件から直線距離で300ｍ以内の「公園、庭園、旧跡等の名称」を使用できることとしていましたが、これに「海（海岸）、湖沼、河川の岸又は堤防から300ｍ以内に所在している場合」にはこれらの名称」も利用できるようになりました。
街道の名称については、物件が面していないと使用できないこととなっていましたが、直線距離で50ｍ以内であれば使用できることになっています。
この内容を知っていると中古マンションの名称が付けられた理由がわかり、物件選びに幅が広がるかと思います。
他にも緩和又は制限がきつくなった内容がありますが、一般の方にとってそれほど重要ではないと思われるので割愛させて頂きます。
更に詳細が知りたい方は下記のサイトをご参照ください。
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