日本の人口減少が進む中、資産価値の落ちにくい中古マンション選びが、より重要になっています。
特に東京都や神奈川県、埼玉県などの政令指定都市や都心に出やすいエリアは生活利便性が高く、中古マンションの需要は変わらず高いままです。
この記事では、居住用中古マンションの選び方や、購入時に考慮すべきポイントをご紹介します。
また、不動産や建築系の資格を複数持ち、実務経験も豊富な営業マンが、あなたの理想のマンション探しを全面的にサポートします。
◆なぜ今、中古マンションなのか？
日本の人口動向と不動産市場
日本は人口減少が進む中、不動産市場にも大きな変化が見られます。
2023年4月12日に発表された総務省の人口推計によると、日本人の人口は前年比75万人減少しました。この数字は、島根県の人口に匹敵する衝撃的なものです。
2024年2月20日に公表された2023年9月1日時点の確定値では日本人の人口は1億2,127万人で前年同月比で83万4千人の減少、総人口は1億2,434万8千人で、前年同月比に比べ62万3千人の減少となっており、更に人口減少が進んでいます。
一方で、外国人の社会増加が続いており、総人口そのものは減少していますが、外国人が大きな存在感を示しています。
人口が増加している外国人が好むエリアというのも今後は不動産選びの重要な要素の一つになってくるのかも知れません。
また、長く続いた日本のデフレ市場が、今インフレに向かっており、現金を普通預金への貯金やタンス預金をしたままでは、価値が下がってしまう時代が到来しようとしています。
このような背景から、不動産選びでは、将来的にわたって資産価値が維持、又は、増加が期待できる立地にある価値ある物件を選ぶことが極めて重要になってきます。
中古マンションが選ばれる理由
中古マンションは建設費の高騰により、新築と比較して価格が安い点や、立地条件が良いエリアの物件が見つかりやすいというメリットがあります。
また、築年数が経過した物件でも、適切な管理や修繕工事が行われていれば、資産価値を維持しやすいと言えます。
これらの理由から、中古マンションは多くの人にとって魅力的な選択肢のひとつとなっています。
◆ 中古マンション購入のポイント
立地の重要性と選び方
不動産業界では立地が最も不動産の価値を左右するとして「１に立地、２に立地、３、４が無くて、５に立地」と言われ、米国の不動産業でも「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われており、不動産選びは立地が最も重要な要素とされています。
駅からの距離、周辺の商業施設や教育機関の充実度、地域の人口動向などを考慮することが重要です。
またロケーションにはマンションの部屋の位置も重要な要素とされ、立地と同様に大切です。
マンション（不動産）は誰か一人が気にいってくれれば売却出来るのですが、これがなかなか難しいのです。
不動産は購入するのは簡単だが売却が難しいと言われる所以です。
「売却がしやすい＝換金性が高い」というマンションが、資産価値が高いマンションとなります。
具体的には、多くの人が好む日当たりの良い南側方向のバルコニーや眺望が良い部屋、角部屋、ルーフバルコニーがある部屋といったところです。
多くの方が気に入るお部屋が資産性が高いと言えます。
自分がお住まいになるマンションは、多くの場合、金融機関から住宅ローンの融資が受けられれば、購入は誰でもできますが、多くの方が気に入るお部屋ではなく特徴的なお部屋の場合は、不測の事態などが起きた場合に、売却に長期間かかったり、相場よりもかなり安い金額で無いと売却出来ないという状況になりかねません。
自分や家族のために購入するマンションなので、ご自身や家族が気にいった物件を買うのは勿論ですが、病気やケガなどのアクシデントが発生した場合に備えて、多くの人が「良い」と思うマンションを購入することがとても重要になります。
また、マンション選びの重要な点は、人口が安定している、あるいは増加傾向にあるエリアの物件を選ぶことです。
このようなエリアにあるマンションは、将来的にも価値の維持が期待できます。
物件の状態を見極める
中古マンションを選ぶ際には、物件の状態を細かくチェックすることが必須です。
特に、水回りの設備のチェックや、張替えに多額の費用がかかるフローリングの傷み具合や建具の傷等は確認しておくことが重要です。
内覧の際に、売主様が同席されている場合には、絨毯などが引かれている場合は確認できないフローリングの傷などがあるかその場で確認しておくことが重要です。
仮にフローリングや建具に大きな傷等がある場合には、事前にチェック出来れば、お値引きの交渉にも役立つ場合があります。
引渡しを受けた後で、見つけた場合は、経年劣化による損耗として、現状渡しですと言われてしまいますが、契約前の段階であれば、売主様側も譲歩してくれることが多いのが実情です。
費用はかかりますが、購入前に、専門家による建物診断（ホームインスペクション）を受けるという手もございます。
また、お部屋の中だけでなく、マンション全体の外壁の劣化具合や、共有部分の管理状況なども確認することは重要です。
実際には多くの場合目視が中心になりますが、修繕履歴と照らし合わせて、期間に見合った修繕が適切に行われているかを、シーリング等の劣化状況や鉄部の錆等を確認して推測したり、マンション内の掲示板にお知らせ等が綺麗に貼られているか？ゴミ置き場は整理整頓されているか？グレーチングに落ち葉が溜まっていないか？廊下にゴミは落ちていないか？等を見ることにより、適切に管理が行われているかどうかの判断がある程度可能になります。
女性の単身者におすすめの物件の特徴
女性の単身者には、セキュリティがしっかりしていること、生活利便性が高いことが重要です。
お部屋の広さに関してですが、30㎡以上という条件で探される方が多いですが、私の経験上、洋服やカバンなどの収納スペースやテレワークの際の仕事スペース等を考えると35㎡以上の広さが必要と感じます。
これ以上の面積であれば、ある程度快適に過ごせるスペースを確保できます。
また、コンパクトながらも収納スペースが充実している物件を選ぶと、限られた空間を有効に活用できます。
但し、これら条件はどうしても限られた予算で、千代田区に住みたいなどであれば、マンションの価格は、相場㎡単価×専有面積で決まるので、お部屋の広さよりも、最優先事項を優先してください。
目黒区・世田谷区エリアの魅力
エリアごとの特色と生活環境
目黒区や世田谷区は、東京都内でも特に人気の高いエリアです。
豊かな自然環境と都心へのアクセスの良さが両立しており、ファミリー層には特に魅力的な住環境を提供しています。
また、商業施設や教育機関が充実しているため、生活利便性も高いエリアとなっています。
ファミリーにおすすめの物件条件
ファミリー層には、子どもの成長に合わせて長く住める広さや間取りが重要です。
欧米では家族構成の変化にあわせて引越をすることは当たり前になっていますが、日本ではまだ少数派と言え、一度マイホームを購入するとお子様が就職又は結婚するまで家を手放す事が無い家庭が主流です。
その場合、気を付けないといけないことがいくつかありますので下記に列挙致します。
・ベビーカー中心に考えてもベビーカーを使用する期間は意外と短い
・リビングに併設した和室は子供が小さい場合は非常に重宝するが、子供部屋としては使い勝手が悪い
・今の子供の多くは自分の部屋では勉強をしないのでリビングは広い方が良い
といった内容です。
最近はお子様がお一人の3人家族が多いので、その場合は1部屋が和室の３LDKでも構いませんが、お子様が二人の場合は小学生高学年や中学生になると子供部屋が必要になります。
その際にはご夫婦の寝室と二人分の子供部屋となると、和室でお布団で寝るご夫婦以外は、通常、洋室3部屋が必要となります。
話をまた目黒区と世田谷区に戻しますが、目黒区や世田谷区は近隣に公園や教育に力を入れた学校があることも、子育て世代にとっては大きな魅力となります。
安全で快適な住環境を提供するエリアを選ぶことが、家族全員の幸せにつながります。
江戸川区も大きな公園があり、子育て世帯には魅力的な区ですが、江戸川区の大半が浸水ハザードリスクがあるので、その点は注意が必要です。
江戸川区に限らず、墨田区、台東区、足立区、北区、大田区などは多摩川や荒川があるため、浸水ハザードリスクがあるエリアが多くあり、大抵、ハザードエリアに該当するエリアの物件は相場より安い価格で販売されています。
稀に不動産会社の査定ミスや早期に売却せざるを得ない事業等により、リーズナブルなお宝物件なるものが出てくることはございます、多くの場合、そのような物件はなく、価格が安い物件には安い理由が必ず存在します。
浸水ハザード以外には、窓側に高速道路や線路がある場合や隣地の建物で陽当りが遮られる、事故物件、管理状態が悪いマンション、周囲に嫌悪施設がある、違反建築物といった内容が相場よりも価格の安いマンションの特性となります。
◆購入サポートのハウジーの活用法
ハウジーとは何か？
ハウジー（Housii）とは、東京証券取引所のスタンダード市場に上場している株式会社Speeが運営する完全会員制の家探しサービスです。
このシステムは、家や車を売却する際の無料査定サービスの逆バージョンで、サービスを受けるためには、個人情報の登録等が必要になりますが、物件を紹介する不動産業者には個人情報が伝わらず、匿名で情報を得ることが出来るシステムです。
登録や利用料は一切かかりません。
チャット形式でやりとりし、具体的に内覧などが決まったうえで、ご自身で個人情報を開示することになるので、しつこい営業は基本ありません。
高いお金を払って、このシステムを採用している不動産会社としては、非常に不安定な立場にあり、いろいろ情報を求められ、一生懸命対応しても、何も連絡が来なくなったり、退会されてしまっても連絡先もお名前もわからないと言ったケースも多く、なんともやるせない気持ちになる一方で、利用する側から見た場合は、ご自身で個人情報を伝えない限り、しつこい営業をされる事も仕事中に電話がかかってくることも無いので安心して、買いたい物件の情報等が取得できます。
不動産会社を訪問すると、契約するまで返してくれないと言った悪いイメージが根強く残る不動産業界に大きな風穴を開けるサービスでもあります。
不動産は元付け（売主側の仲介）になるのが必須パターンであり、一番大きな資産ともいえる不動産の売却には、ネームバリューがある大手不動産仲介会社に依頼するのは、いわば自然な流れであり、実際に元付けとなる仲介会社は大手不動産仲介会社が圧倒的なシェアを握っています。
そのため、私たち中小企業は人からの紹介が主流となるため、元付けになれる確率は非常に低いのですが、ハウジーの場合には、企業の大きさではなく、営業マン個々の実務経験や豊富な知識が武器になります。
なぜなら、大手不動産仲介会社はネームバリューにより、仕事を受けているので、個々の営業マンのスキルはほとんど関係ないからです。
また、売主から依頼を受けている以上、売主が最も大切な顧客であり、売主を中心に、業務を行うため、買主サイドは二の次になり、また、自分の会社が媒介を受けている物件の紹介が最優先される傾向があるためです。
資格を持ち実務経験豊富な営業マンの強み
不動産と建築系の資格を複数持ち、実務経験豊かな営業マンは、不動産に関する幅広い知識を持っています。
これにより、法律や税務、建築、ファイナンスの観点からも顧客に最適なアドバイスを提供することができます。
会社のネームバリューではなく、個人のスキルで勝負する買主側の仲介会社の営業まんは顧客一人ひとりのライフスタイルや将来設計に合わせた物件選びをサポートし、最終的に満足のいく住まい選びを実現させます。
不動産購入は、多くの場合、一生に一度の大きな決断です。
その選択を成功に導くためには、信頼できる情報とプロフェッショナルのサポートが不可欠です。
不動産購入は物件ありきではなく、優秀な買い手側仲介（バイヤーズエージェント）ありきで、より適切な物件選びが可能となります。
目黒区や世田谷区といった人気エリアの中古マンションを賢く選び、資産としての価値を長期にわたって保持するための知識と戦略を、この記事が提供できれば幸いです。
◆まとめ
資産価値の高い中古マンション選びには、人口動向、立地の良さ、物件の状態、そして営業マンの専門知識が重要なキーポイントとなります。
目黒区や世田谷区など、生活利便性が高く、将来性のあるエリアでの物件探しは、資産価値を維持しやすく、長期的な視点で見たときにも有利です。
ハウジーを活用し、資格を多数持つ経験豊富な営業マンのサポートを受けながら、あなたにとって最適な中古マンションを見つけましょう。
長い目で見て価値の落ちない、快適な住まい選びを目指してください。
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