渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株会社リアルプロ・ホールディングスです。
コロナ禍から今日までの間に都心部の新築マンションや中古マンションの価格は上昇を続けており、都心周辺部の利便性の高いエリアの中古マンションもそれに引きずられる形で上昇しています。
また、福岡市や新潟市などの政令指定都市や新幹線の利用で都心部へのアクセスが容易な宇都宮市や小田原市でも新築マンションのペントハウスなどは1億円超えの販売価格でも完売御礼となっており、局地的バブルの様相を呈しています。
このような中で、多くの方がご自分の年収で一体、いくらくらいのマンションが購入できるのか？また、また無理の無い範囲でマンションを購入できる価格帯はいくらぐらいなのか、という目安を知りたいのではないでしょうか？
そこで今回は、年収別にご購入可能なマンションの価格を提示していきたいと思います。
目次
１．マンションを購入する際の一般的な指標について
２．マンションを購入する際の年収別の価格帯について
３．マンションを購入する際の金銭的な面での注意点
４．マンションを購入する際に失敗しないためのポイント
５．まとめ
１．マンションを購入する際の一般的な指標について
一般的的にローンを組んでマンションを購入する場合は年収の7.5倍から8倍程度までが購入価格の上限と言われています。
適正値は年収の6倍～7倍程度と言われています。
また、金融機関で住宅ローンの借り入れを行う場合は、金融機関により異なりますが、年収に占める返済比率の上限は40％程度と言われていますが、昨今は金利の上昇局面により、返済比率の制限を厳しくしている金融機関もあり、フラット35では年収400万円以上の方は40％以下から35%以下に変更になっています。
年間返済比率は30％程度以内であれば、ゆとりをある程度持った返済が可能かと思います。
上記の内容は、マンションを購入する際の、仲介手数料、登記費用、住宅ローン借入時の保証料などは自己資金で支払い、物件価格の全額をローンを組んで購入する場合を想定しています。
この場合、年収が600万円の方は4,500万円～4,800万円程度が借入限度額となります。
適正値は3,600万円～4,200万円程度となります。
返済負担比率の計算方法で試算した場合は、「年収×0.4÷12」という計算式を使って、まず毎月のローンの支払額の上限を求めます。
年収が600万円の方の場合は、「年収600万円×40%÷12か月＝月額20万円」となります。
これに大雑把ですが毎月の管理費と修繕積立金の合計額を3万円を差し引いた場合、毎月のローン支払限度額は17万円となります。
この支払限度額である17万円をベースにして、住宅ローンを変動金利35年、元利均等支払、審査金利を3%とした場合、約4,400万円が借入限度額の目安となります。
但し、管理費と修繕積立金を返済負担率に入れない金融機関の場合は、約5,200万円までの物件を購入することが出来ますが、あくまでまでも机上の計算になりますので、この額までの借入はお薦め致しません。
車のローンやその他のローンがある場合にはその毎月のローン支払額を考慮する必要があります。
例えば月額の支払限度額が17万円でも、車のローンが毎月3万円あった場合には、17万円－3万円で毎月のローン額を14万円とみなすので、このケースの場合は、約3,600万円までの物件しかローンが組めないことになります。
金利には店頭金利、審査金利、適用金利の3つがあります。
店頭金利は基準金利とも言われ、銀行が融資したい金利、すなわち商品で言えば定価となります。
審査金利は、各金融機関が独自に定める金利で、仮に金利が上昇した場合でもお客様が滞納せずに持ちこたえられるかどうかを見極める方法として使う金利です。
適用金利とはお客様が金融機関とローン契約を締結して、その後、実際にローンが実行される時点（決済時）の金利で、「店頭金利－値引き率＝販売（適用金利）」となります。
２．マンションを購入する際の年収別の価格帯について
では実際に、年収別に6区分に分けて、解説していきたいと思います。
マンションを購入する際の諸経費は物件価格に対して7％～8％程度かかると言われていますが、購入するマンションの価格帯が高額になる程、また自己資金を多く入れる程、比率が下がります。
また、以下の内容は先ほどお話しさせて頂いたのと同様に、諸経費は自己資金を用意していることを前提にお話しさせて頂きます。
①年収400万円未満の方がマンションを購入する場合
みずほ銀行や三井住友銀行では最低年収を300万円以上、年収負担率を35%、三菱UFJ銀行では最低年収200万円以上で勤続年数は還俗3年以上などの基準を設けている一方で年収400万円以上の方を融資対象としている金融機関も多く、また、融資に見合った担保を設定できるマンション（価格が安くて良いマンション）自体が少ないため、そう簡単ではないと言うのが現実です、
但し、政府系の住宅金融支援機構が提供している「フラット35」であれば、ご年収が400万円未満でも借入れが可能ですが、年収負担率の上限が30%以内という制限があります。
フラット35は物件を基準にして融資の判断をするのに対して、民間の金融機関は、借入をする人の属性を見て判断します。
また床面積は壁芯でマンションは30㎡以上、戸建ては70㎡以上の広さが必要で、基本、新耐震基準を満たした物件で、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があります。
以上からすると、仮に年収400万円の人であれば、400万円×0.3÷12か月＝10万円なので、2025年5月時点で最も多く提供されているフラット35の金利である1.92%で借入期間を35年とした場合は、約3,000万円程度の物件までが購入可能となります。
融資率を9割以下にするのであれば3,000万円の物件の1割、300万円が別途必要になります。
ちなみにフラット35は固定金利なので、審査金利も適用金利と同じ金利になります。
管理費と修繕積立金も考慮し、安全側に見た場合、毎月のローン支払額を仮に7万円とした場合は、約2,100万円程度の物件までが購入可能となります。
②年収400万円以上～700万円未満の方がマンションを購入する場合
年収が400万円以上あり、他に借り入れがない場合は多くの金融機関で借り入れが可能です。
但し、転職したての場合は、ローン審査事態を受け付けてくれない金融機関もあるので注意が必要です。
三菱UFJ銀行は先述したように、勤続年数は原則として3年以上としています。
最近では多くの金融機関では試用期間が過ぎて正社員になった方であれば、手続きには毎月の給与明細等の提出が必要になりますが、審査を受けることは可能です。
年収600万円の方の場合であれば600万円×0.4÷12か月＝毎月20万円、管理費と修繕積立金を3万円とした場合は毎月のローン支払限度額は17万円になるので、この支払限度額である17万円をベースにして、住宅ローンを変動金利35年、元利均等支払、審査金利を3%とした場合、約4,400万円が借入限度額の目安となります。
一般的な指標でご説明した通り、年収600万円の方であれば、4,400万円～4,800万円程度の物件がご購入の限度額となり、適正値は3,600万円～4,200万円程度となります。
以下、どの年収の方でも計算式は基本変わりません。
③年収700万円以上～1,000万円未満の方がマンションを購入する場合
年収900万円の方の場合であれば900万円×0.4÷12か月＝毎月30万円、管理費と修繕積立金を3.5万円とした場合は毎月のローン支払限度額は26.5万円になるので、この支払限度額である26.5万円をベースにして、住宅ローンを変動金利35年、元利均等支払、審査金利を3%とした場合、約6,880万円が借入限度額の目安となります。
適正値は年収の6倍から7倍程度なので5,400万円～6,300万円程度となります。
④年収1,000万円以上1,500万円未満の方がマンションを購入する場合
年収1,300万円の方の場合であれば1,300万円×0.4÷12か月＝毎月43万円、管理費と修繕積立金を4万円とした場合は毎月のローン支払限度額は39万円になるので、この支払限度額である39万円をベースにして、住宅ローンを変動金利35年、元利均等支払、審査金利を3%とした場合、約1憶100万円が借入限度額の目安となります。
適正値は年収の6倍から7倍程度なので7,800万円～9,100万円程度となります。
但し、フラット35で融資を受ける場合には借入限度の上限が8,000万円までと決まっているため、足りない分は基本自己資金を投入する必要があります。
メガバンクでも以前は基本1億円超えの住宅ローンの融資はありませんでしたが、マンションの価格高騰等により、融資限度額の上限が2億円～3億円程度まで引き上げられています。
⑤年収1,500万円以上2,000万円未満の方がマンションを購入する場合
年収1,800万円の方の場合であれば1,800万円×0.4÷12か月＝毎月60万円、管理費と修繕積立金を5万円とした場合は毎月のローン支払限度額は55万円になるので、この支払限度額である55万円をベースにして、住宅ローンを変動金利35年、元利均等支払、審査金利を3%とした場合、約1憶4,300万円が借入限度額の目安となります。
適正値は年収の6倍から7倍程度なので1憶800万円～1憶2,600万円程度となります。
⑥年収2,000万円以上の方がマンションを購入する場合
年収2,000万円以上となると、お医者様や企業経営者、大手企業の役員などになるかと思いますが、今回は年収3,000万円の場合で試算します。
年収3,000万円であれば3,000万円×0.4÷12か月＝毎月100万円、管理費と修繕積立金を8万円とした場合は毎月のローン支払限度額は92万円になるので、この支払限度額である92万円をベースにして、住宅ローンを変動金利35年、元利均等支払、審査金利を3%とした場合、約2憶3,900万円が借入限度額の目安となります。
適正値は年収の6倍から7倍程度なので1憶8,000万円～2億1,000万円程度となります。
なお、都心中心部で2億円を超える物件の管理費と修繕積立金の毎月の合計支払額は都内のワンルームマンションの家賃と同じくらいの価格設定をしているマンションが多くなっています。
高額物件になればなるほど、専有面積が広くなればなる程、維持管理費は高くなりますが、特に管理費が高くなる傾向にあります。
余談になりますが、5月12日にNHKで放送された、「ペントハウス」ではニューヨーク・セントラルパークを臨む一等地「ビリオネアズロウ（超富裕層通り）」の分譲マンションの最高売り出し価格は360億円で年間の維持費だけで数千万円かかるという話が出ており、異次元の話でしたが、アメリカに追随していく日本の社会を考慮すると、日本の分譲マンションの管理費はまだまだ安く、高級マンションの維持管理費は今後もどんどん上昇していくのでは？と感じてしまいました。
３．マンションを購入する際の金銭的な面での注意点
マンションを購入する際の注意点としては、昨今は管理費と修繕積立金の値上がりが相次いでおり、毎月のローンに加えて、この部分もしっかりと予算立てて置く必要があります。
また物件が高額になればなる程、購入時の諸経費の比率は下がっていきますが、金額的な面で見れば、かなりの金額となりますので、諸経費分程度の自己資金をしっかりと貯蓄してからマンションをご購入するのがより望ましいと思います。
多くの方が年収1,000万円を超えると、社会的にも世間的にもある意味成功者と感じてしまい、お金を必要以上に使ってしまう傾向にあります。
車は外車、年に最低1回の海外旅行、週末は外食でお子様は私立の学校という生活パターンだと1,000万円の収入があっても貯蓄が出来ていないという方が多くいらっしゃいます。
このようなパターンの場合は、諸経費もローンを組むオーバーローンになりがちで、当然借入限度額の上限に近い住宅ローンを組まざるを得なくなるのですが、銀行の審査は年収が高いと通ってしまいます。
このようなケースで万一、リストラや病気などになった場合には、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまいますので、適正値の範囲内で物件を購入することがやはり王道ではないでしょうか。
最近は金利の上昇に伴い、自己資金の有無により、金利に格差をつける金融機関も増加傾向にあります。
今回のシミュレーションでは、わかりやすい元利均等支払でシミュレーションを行いましたが、若い世代で共働きのご夫婦であれば元金均等支払いを検討しても良いかもしれません。
元金均等支払いは最初の支払額が高く、その後、支払額がわずかですが徐々に減っていく借入方法です。
給料が右肩上がりが前提の時代であれば最後まで同じ金額を支払い続ける元利均等でも良かった思うのですが、金利上昇や、築年数が経過する程高くなる管理費や修繕積立金の支払いや、物価上昇など、先の見えない時代では着実に元金を減らすことが可能な元金均等支払はマンションを購入する際の選択肢として十分考える余地があると思います。
ペアローンを組めば、今回目安とした物件価格の倍のマンションを購入することも可能ですが、ペアローンを組む場合にはかなり余裕を持った資金計画を立てたうえで、検討してください。
休職やリストラ、転職、育休など働けない期間があっても、住宅ローンの支払いが最低でも半年から1年程度は問題無く支払うことができるような資金計画をたてましょう。
４．マンションを購入する際に失敗しないためのポイント
ここでは、マンション選びの基本的な内容をお知らせしますので、これらのポイントをおさえれば、理想のマンション購入に近づけるかもしれません。
大前提では、多くの方が良いと感じるマンションを購入することです。
ご自身が購入するのだから自分が気に入ったマンションを購入するという考えはもちろん大切ですが、資産性を考えると多くの方が好む、すなわち、流動性が高く、現金化しやすいマンションが資産価値が高いマンションです。
①マンションを購入する際は、出来れば3階以上のお部屋を選ぶ
防犯等の観点からも、3階以上であれば泥棒等の侵入を防げる確率が高まります。
マンションの1階部分は新築で販売する場合も、価格設定は最も安くなっています。
マンションライフは利便性と防犯性、そして眺望が醍醐味のため、1階は広い専用庭があるなどの特殊条件があれば別ですが、万一の際に、売却しようとしても１階が欲しいという買い手がそもそも少ないので、売却に時間がかかったり、思った値段で売却できない可能性があります。
お子様が多くて下階への音が気になる、ワンちゃんを専用庭でのびのびと遊ばせたい、足が不自由で火災の際が心配等の１階に住みたい理由が明確にある方以外は、出来るだけ2階以上、出来れば3階以上のお部屋を選びましょう。
②マンションを購入する際は、駅から徒歩10分以内、最低でも徒歩13分以内の物件を選ぶ
①で述べたようにマンションは基本利便性が求められます。
そのため駅徒歩10分以内の物件、若しくは遠くても駅徒歩13分以内が理想です。
ポータルサイトでも多くの人が物件を選ぶ際に10分以内にチェックして検索しますので、駅徒歩10分超えだと、そもそも購入条件から外れてしまう可能性があります。
不動産は誰か一人が気に入ってくれれば売却できますが、基本は多くの人の希望条件を満たす物件が資産価値があります。
何度もになりますが、流動性が高い度、マンションの価値は高くなります。
③マンションを購入する際は、エントランス周りや外観が奇麗な物件を選ぶ
マンションは暮らしてしまえば、あまり気にならなくなりますが、売却する際に、外観とエントランスが奇麗であることは重要です。
マンションを内見する際、実はあまり皆さん長い時間を割かないですし、1日で何件も物件を見る際には、1件のマンションでの滞在時間は長くても30分程度です。
そのため、見た目の第一印象はとても大切です。
④マンションを購入する際は、眺望又は日当たりが良い物件を選ぶ
先述した③と同様で、内見で訪れて、まず最初に見るお部屋はリビングで、リビングからの眺望が良いと第一印象は格段にあがります。
更に日当たりが良く、明るいマンションであれば多くの方が好感を持ちます。
⑤マンションを購入する際は、総戸数が一定数以上の物件を選ぶ
マンションは共有物なので、共用部の電気代やエレベーターや消防設備の点検、管理人さんの人件費などは、全て共有者である区分所有者が支払う管理費で賄われます。
マンション自体の総戸数が少ないと、各住戸の負担が大きくなるので、最低でも総戸数が20戸程度以上ある物件を選ばれた方が良いと思います。
隠れ家的な都心一等地の数億円するようなマンションをご購入される方は、あまり気にならないはずなので、そのような方は例外ですが、エレベーターは50戸に対して1基程度設置するのが一般的な考えなので、それをベースにマンションエアr日を考えるのも良いか思います。
５．まとめ
マンションを購入する際の目安を年収別にご説明させて頂きましたが、いかがでしたでしょうか？
年収負担率の計算方法は、金融電卓やエクセルのマクロなどを使って元利均等支払の計算を行う必要があるので、最も簡単な数式は「年収×6倍～7倍」という計算方法です。
マンション購入の目安＝年収×6倍～7倍程度
諸経費は自己資金で用意し、ローンを組む金額が「年収×6倍～7倍」なので、この計算よりより高額なﾏﾝsﾝﾎﾝを購入する際には、自己資金を追加すれば問題ありませんし、また、この計算式より低ければ全く問題ありません。
下記に年収別に表でまとめてみましたで、ご覧頂ければ幸いです。
それと、今後ローンを組むにあたり、重要になってくる事項ありますので、ここで敢えてお話しさせて頂きます。
マンションに限らず戸建も建物である以上、修繕が必要になるので、計画的な修繕積立金はマンションや戸建、木造、鉄骨層、コンクリート造に限らず、全ての建物にとって必要なので致し方の無い費用ですが、マンションの場合には、更に管理費が毎月かかります。
これら管理費と修繕積立金は毎月支払義務が発生し、年数が経過する程、高くなっていく傾向にあります。
最近の新築マンションでは国土交通省が令和6年6月7日に、適切な修繕積立金の確保を目的とした「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」について、「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に反映したことにより、段階式に修繕積金を上げていくのではなく、長期に渡っても、修繕積立金が一定額になるように求めていることから、最初から高めの修繕積立金を徴収するような長期修繕計画を作成するデベロッパーも増えてきています。
しかしながら、中古マンションについては、大多数のマンションが段階増額積立式のままとなっており、国土交通省が行った「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金が現に不足しているというマンションが36.6％となっており、修繕積立金の更なる増額は、多くのマンションで避けらないと思われます。
そのため、マンションを購入する際の管理費及び修繕積立金は、インフレも考慮すると、将来倍以上に跳ね上がる事も想定したうえで、ローンを組むことをお薦めいたします。
最後になりますが、「4.マンションを購入する際に失敗しないためのポイント」で5項目をあげさせて頂きましたが、5項目全部を満たす物件は、どの年収の方であっても恐らくご希望のご予算よりも高いマンションとなってしまいます。
人間の心理として予算が3,000万円の方は4,000万円の物件を予算が5,000万円の方は7,000万円の物件を欲しくなってしまいますので、自分たちにとって本当に大事な項目を3点程満たしていれば、十分検討しても良いマンションだと思います。
妥協ではなくある時点で折り合いをつけないと自分とって、また家族にとって身の丈に合った理想のマンションを買い逃してしまう場合が往々にしてありますので、その点は、適切な判断をする必要があります。
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