東京都の中古マンションの販売動向（2025年4月）

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

弊社ではレインズタワーで公表されているデータ（レインズデータライブラリー）を利用して、市場動向の把握に努めています。

今回は、2022年～2025年4月までの、約3年と四半期程度の期間における中古マンションの成約件数や販売価格などが,

どのような状況であったのかをグラフを使って、ご紹介したいと思います。

大きな流れとしては、2025年は過去3年と比較して、大幅に成約件数が増えています。

この流れは2024年11月から始まっているのですが、ゼロ金利政策の終焉と共に、金利が上昇する局面を迎えた初めての繁忙期であり、金利が上昇する前の駆け込み需要の要素が強かったことが主な要因と思われます。

また、中古マンションは値上がりが続いており、そろそろ息切れして値段が落ち着くと考えていた人々が、あらゆる物の値段が上がり続けており、立地の良いマンションは値下がりするよりも、インフレにより価格が上昇すると考えを見直す方が増えた結果ではないかと感じています。

東京都を

・都心3区（千代田区、中央区、港区）

・城東地区（台東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）

・城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）

・城西地区（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）

・城北地区（文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区）

・多摩地区（都区部、島嶼部以外）

で分けてご紹介いたします。

同じ城東地区でも台東区と足立区、城北地区であれば文京区と板橋区などでは、そもそも価格帯が大きく違うので、地区として、一つにまとめてしまうのは、かなり違和感があるのですが、詳細なデータは公表されていないので、あくまでも公表されているデータの範囲内で、検証させて頂きます。

また、ここで一つ注意点がございます。

レインズタワーと市場では実は成約価格に乖離があります。

理由は、再販買取業者が売主の中古マンションの場合は、成約価格の登録が必須では無いため、中古マンションの2割程度を占めるリノベ済物件の成約時の価格が、実は、成約データに反映されていません。

そのため成約価格の実態は、レインズタワーの公表している平均価格帯よりも、実際にはもう少し高いと言うことになります。

目次

１．東京都の中古マンションの販売動向

２．都心３区の中古マンションの販売動向

３．城東地区の中古マンションの販売動向

４．城南地区の中古マンションの販売動向

５．城西地区の中古マンションの販売動向

６．城北地区の中古マンションの販売動向

７．多摩地区の中古マンションの販売動向

８．まとめ

１．東京都の中古マンションの販売動向　

まず初めに島嶼部を除いた東京都全体の販売動向を見てきたいと思います。

2025年4月現在の東京都の中古マンションの成約価格の平均は上記のグラフが示すように、6,514万円、専有面積は57.82㎡、築年数は25.26年となっています。

坪当たりの単価は約372万円となっています。

中古マンションの新規登録物件の価格の平均は7,202万円、専有面積は53.08㎡、築年数は28.82年となっています。

坪当たりの価格は約448万円となっています。

中古マンションの在庫物件の平均価格は6,852万円、専有面積は52.21㎡、築年数は28.32年となっています。

坪当たりの価格は約433万円となっています。

成約件数は下記のグラフを見ればわかるように、2024年11月から毎月前年度をかなり上回るペースで増加しています。

東京都の中古マンションの在庫数は2023年5月の27,041戸をピークに減り続けていますが、10か月前程度から、減少ペースが鈍くなり、踊り場となっています。

2025年4月現在では在庫数は23,076戸となっており、基本的に一部エリアを除いては売却する人よりも購入する人の方が増えている状況となっています。

冒頭のグラフを見てもらえばわかるように、中古マンションの価格は年々上昇傾向にありますが、特に2024年3月を過ぎたあたりから、急ピッチで価格が上昇しています。

この主な理由は後で詳細を見て頂きますが、最も高価格帯のマンション市場である都心3区で相次いで竣工したハイグレードの分譲マンションの一部が中古市場に流れ込んでいるためです。

更に、需要と供給のバランスから新規登録価格が上昇し、それに続いて在庫価格と成約価格も上昇している状況となっています。

築年数に関しては、あまり大きな変化はありませんが、アップダウンを繰り返しながらも緩やかに築年数が経過した物件の取引件数が増えています。

現在の中古マンションの特性としては、先述した都心3区の築浅ハイグレードマンションが中古市場に流れ込んでいることに加え、建設用地の不足と建築費の高騰により新築マンションの開発が鈍化し、また、一般の方では手の届かない価格になっていることで、築浅から築年数が経過した物件まで総じて価格が上昇していることです。

その結果、実需として、購入できる価格帯が築年数がある程度経過した物件になっています。

２．都心３区の中古マンションの販売動向　

都心3区とは千代田区、中央区、港区の3区の総称です。

このエリアは日本の中でマンションが最も高額なエリアとなっています。

都心エリアは開発する土地が少ないと言われていますが、実は都心3区は古くから東京の中心部であったため、築古の建物が実に多くあり、また、老舗のデベロッパーが好立地にビルを所有しています。

これらの事務所ビルやマンションがあるエリアを数年から長い場合は数十年をかけて大手デベロッパーが中心となり、再開発を行うことにより、最新のオフィスビルだけでなく、最新の高価格帯のハイグレードマンションが次々と誕生しており、この都心3区は、実は建物の新陳代謝が常にどこかで起きているエリアであると言えます。

そのため、取引される中古マンションの築年数の平均は2025年4月時点で約20年と他の地域と比較して、浅くなっています。

①都心3区の中古マンションの価格推移と成約物件の築年数　

都心3区の中古マンションの価格は、2024年前後から急ピッチで上昇しています。

理由は築浅のハイグレードマンションや新規リノベ済の新規登録物件が価格を押し上げているためです。

都心の好立地のハイグレードマンションは70㎡程度で2億円や3億円は当たり前で、100㎡超えは5億円超えという物件も珍しくない状態となっています。

②都心3区の中古マンションの成約㎡単価と専有面積

マンションの成約販売単価は右肩上がりで上昇しています。

新築マンションの場合、価格が上昇局面の際には、実需層が購入できる価格帯になるように、反比例する形で専有面積を狭くして、販売する価格をその販売する地域で物件を購入する方の購入できる水準（ご年収）に合わせるのが基本です。

但し、都心3区は資金力がある実需の富裕層だけでなく、収益目的で購入する海外も含む投資家達の投資対象にもなるため、一般的な実需層の購入できるレベルにあわせる必要が無いため、専有面積を狭くして販売するような小手先のテクニックは必要はありません。

③都心3区の中古マンションの在庫数の推移　

築浅ハイグレ－ドマンションの新規登録が急増しており、また、その価格がかなり高額なために、2024年7月を底に都心3区の中古マンションの在庫数は急激に増加しています。

④都心3区の中古マンションの成約件数の推移　

東京都全体では、2024年11月から成約件数が他の年度と比較して増加していますが、都心3区は2025年1月から成約件数が上昇し、2025年3月は前年の2024年3月の約1.5倍もの契約件数となっています。

３．城東地区の中古マンションの販売動向　

城東地区とは台東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区の6区の総称です。

城東エリアは、23区のエリアでは浸水ハザードエリアが多く、昔から他のエリアと比較するとあまり人気の無いエリアでしたが、他のエリアと同様に価格は上昇してきましたが、成約価格は2024年9月をピークに下落局面になりつつあります。

①城東地区の中古マンションの価格推移と成約物件の築年数　

城東地区の2025年4月の成約価格は5,383万円、新規登録は5,029万円、在庫価格は4,918万円となっており、新規登録価格よりも成約価格の方が高くなっています。

取引される中古マンションの平均築年数は、23.54年です。

高額物件のある台東区や墨田区の一部（両国、錦糸町エリア）と荒川区の一部（日暮里エリア）よりも、価格帯が低い、他のエリアの新規登録物件が多く、逆に、高価格帯の物件の方が人気が高く売買が成立しているものと思われます。

②城東地区の中古マンションの成約㎡単価と専有面積

城東地区も成約㎡単価は上昇しています。専有面積は上下動を繰り返しながらも、ここ半年程は、わずかではありますが狭くなっています。

③城東地区の中古マンションの在庫数の推移　

城東地区の中古マンションの在庫数は2023年4月をピークに減少しています。

④城東地区の中古マンションの成約件数の推移　

城東地区の中古マンションの成約件数は2025年1月以降増加しています。

４．城南地区の中古マンションの販売動向　

城南地区とは品川区、大田区、目黒区、世田谷区の4区の総称です。

城南エリアの目黒区と世田谷区は人気が高いエリアで特に東急線沿線は人気が高く、価格もかなり高額な物件もあります。

一方で、大田区は田園調布などの高級住宅地はございますが、京急線沿線では、価格がリーズナブルなエリアもあり、地域によりかなり価格に格差があるのが大田区の特徴です。

品川区は湾岸沿いにタワーマンションが多数存在しています。

①城南地区の中古マンションの価格推移と成約物件の築年数　

城南地区の2025年4月の成約価格は6,985万円、新規登録は6,028万円、在庫価格は5,722万円となっており、新規登録価格よりも成約価格の方が高くなっています。

取引される中古マンションの平均築年数は26.88年です。

高額物件よりも価格帯が低い新規登録物件が多く、逆に、高価格帯の物件が人気が高く売買が成立しているものと思われます。

②城南地区の中古マンションの成約㎡単価と専有面積

城南地区も成約㎡単価は上昇しています。専有面積は上下動を繰り返しながらも、狭くなる傾向にあり、比較的、実需で購入される層が多いエリアと言えます。

③城南地区の中古マンションの在庫数の推移　

城南地区の中古マンションの在庫数は2023年4月をピークに減少しています。

④城南地区の中古マンションの成約件数の推移　

城南地区の中古マンションの成約件数は2024年11月以降増加しています。

５．城西地区の中古マンションの販売動向　

城西地区とは新宿区、渋谷区、杉並区、中野区の4区の総称です。

城西エリアは新宿駅、渋谷駅と日本を代表するビックターミナルを擁するエリア、中野駅は中野サンプラザが建築費の高騰で再開発計画がとん挫したものの、駅周辺部を中心に大規模再開発が行われ、ビックターミナルに変貌しています。

また中野区、杉並区は中央線沿線を中心に高い人気を誇っており、埼玉に通じる西武新宿線エリアとは価格の乖離があります。

城西地区も、他のエリアと同様に価格は上昇しています。 

①城西地区の中古マンションの価格推移と成約物件の築年数　

城西地区の2025年4月の成約価格は7,499万円、新規登録は7,529万円、在庫価格は7,511万円となっており、ほぼ金額が拮抗している状態です。

平均築年数は25.79年です。

このエリアは渋谷区を除いて、実需の需要が比較的高く、また、築浅のハイグレードマンションが湾岸エリアと比較すると数が少ないため、販売されるマンションの平均価格は7,500万円程度と高いものの、実需層に支えられたエリアと言えます。

②城西地区の中古マンションの成約㎡単価と専有面積

城西エリアは㎡単価は上昇しているにもかかわらず、㎡面積が狭くなっていません。

これはこのエリアはファミリー層が多いために、専有面積を狭くした物件の供給自体が少ないためと考えられます。

③城西地区の中古マンションの在庫数の推移　

城西地区の中古マンションの在庫数は2023年5月をピークに減少していましたが、1年くらい前から踊り場の状況となっています。

④城西地区の中古マンションの成約件数の推移　

城西地区の中古マンションの成約件数は2025年1月以降増加しています。

６．城北地区の中古マンションの販売動向

城北地区とは文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区の5区の総称です。

城北エリアは実需が強いエリアです。

豊島区は都心23区内で唯一、消滅可能性都市とまで言われていましたが、人気は復活しています。

文京区は文教都市の色合いが濃く、教育環境を求めるファミリー層に人気があります。

練馬区、板橋区、北区は東京都と埼玉県の境にあるため、ブランド力が乏しく、特に板橋区と北区の北側エリアは荒川の浸水ハザードリスクにあたるエリアも多いため、あまり人気がありませんでしたが、コストパフォーマンスが高いということで、なだらかではありますが、価格も上昇傾向にあります。

①城北地区の中古マンションの価格推移と成約物件の築年数　

城北地区の2025年4月の成約価格は5,254万円、新規登録は4,781万円、在庫価格は4,299万円となっています。

平均築年数は26.74年です。

このエリアは実需の需要が比較的高いため、価格の上昇はある程度抑えられていますが、2025年4月に新規登録の物件価格が急騰しています。

②城北地区の中古マンションの成約㎡単価と専有面積

城北エリアの㎡単価は緩やかに上昇しており、面積はここ半年程度は減少傾向にあります。

このエリアはファミリー層が多く、本来であれば専有面積をある程度確保したいエリアではありますが、値段との兼ね合いで実需層が中古マンションの価格が上昇しているため、専有面積が多少狭くても妥協して購入している面があると推測できます。

③城北地区の中古マンションの在庫数の推移　

城北地区の中古マンションの在庫数は2023年5月をピークに減少を続けています。他のエリアの価格高騰により、比較的リーズナブルですが、交通利便性の高い城北地区を選択する人が増えているものと思われます。

④城北地区の中古マンションの成約件数の推移　

城北地区の中古マンションの成約件数は2024年11月以降増加しています。

7．多摩地区の中古マンションの販売動向

多摩地区は都心に通う平均的なサラリーマンが多く暮らすエリアです。

ワンルーム的な部屋は少なく、ファミリー世帯向けのマンションが主流となっています。

一口に多摩地区といっても、東西に伸びる中央線エリア、京王線本線及び相模原線エリア、西武新宿線及び池袋線エリアと、縦に伸びる南武線、横浜線エリアと範囲は非常に広いのが特徴です。

また、吉祥寺駅、三鷹駅、国分寺駅、立川駅、八王子駅、調布駅、府中駅、町田駅、多摩センター駅などを中心に広範囲に住宅街が形成されています。

中古マンションの価格は緩やかながらも上昇していましたが、2025年3月の成約価格は急激に下落しています。

中古マンションの平均築年数は27.70年と都内で最も築年数が経過しているエリアとなっています。

①多摩地区の中古マンションの価格推移と成約物件の築年数　

多摩地区の2025年4月の成約価格は3,319万円、新規登録は3,419万円、在庫価格は3,207万円となっています。

平均築年数は27.7年です。

このエリアは実需の需要が高く、価格の上昇は東京都内の中では最も抑えられています。

②多摩地区の中古マンションの成約㎡単価と専有面積

多摩地区は23区エリアと比較すると価格の上昇は緩やかになっており、ここ1年程度では価格に下落の兆候が表れている感もありますが、まだ断定できる程実際に値段が下がっている訳ではありません。

③多摩地区の中古マンションの在庫数の推移　

多摩地区の中古マンションの在庫数は2024年3月頃より一定数を保っていますが、今年に入ってからは減少傾向にあります。

④多摩地区の中古マンションの成約件数の推移　

多摩地区の中古マンションの成約件数は2024年11月以降増加しています。

まとめ　

島嶼以外の東京都の中古マンションは2024年11月以降、成約件数が急増しており、金利の上昇が大きな要因と考えられます。

通常であれば金利が上昇すればマンションの売買は鈍りますが、3月の金利上昇幅が大きかったために、駆け込み需要と更なる金利上昇のリスクを事前に回避するために購入する人が増加したのではないかと推測してます。

新規登録物件数が鈍くなっているのは、10年以上前に23区内でマンションを購入された人で、多くの含み益を得たマンションを売却された方が一巡したことや、5年程度所有している人は、売却しても次に購入する物件も値段が上昇しており、賃貸に住むにしても都心部の家賃も多くが値上げしており、同じエリアに住めなくなってしまうため、動くに動けない人も多くいるものと思われます。

一方で23区内で暮らしている30代から40代のファミリー世帯は、23区内のマンション価格の高騰や賃貸マンションの価格上昇により、23区から退避し埼玉県や千葉県、神奈川県や多摩エリアへ移住する方が増加し、23区内に流入する世帯よりも流出する30代から40代のファミリー世帯が増加しています。

また、2013年以降は中古マンションの多くが一様に右肩上がりで上昇していますが、近年、急ピッチで中古マンションの価格が上昇しているのは千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、目黒区、文京区などの一部のエリアのハイグレードマンションであり、全ての中古マンションが急ピッチで更なる上昇をしている訳ではありません。

この傾向は川崎市や横浜市、全国の政令指定都市の好立地のハイグレードマンションでも同様の現象が起きており、局地的バブルという感じです。

東京都内の多くのエリアでは、まだ時間的な猶予はありますが、今後増々人口減少が本格的に続くため、需要と供給のバランスが大きく崩れることが容易に予想できます。

そのため、郊外の駅から離れているマンションや人気の無いエリアの多くのマンションが徐々に下落に転じるものと思われます。

都心部の時間をお金で買える好立地のハイグレードマンションは、世界の大都市の流れを見ると更に価格が上昇する可能性が高い一方で、その他多くのエリアの管理が行き届いていないマンションは築年数の経過と共に徐々に価格が下落していくのではないでしょうか？

但し、建築費の上昇は今後も続くものと思われ、中古マンションの重要性が再認識されているので、東京23区内で大きな変化が起こることは考えにくいと思います。

ここからは、あくまでも私の私見になりますが、ここ数年は、中古マンション全体の2割が更に上昇、5割が現状維持、2割が下落基調、残り1割は下落又は建替え検討というイメージではないでしょうか？

また、多くのマンションで価格が下落するきっかけになるのは、管理費と修繕積立金の値上げです。

ハイグレードマンションを購入して維持できる富裕層はあまり関係ありませんが、予算ぎりぎりで物件を購する場合、毎月強制的に支払いが発生する、管理費並びに修繕積立金はその合計額が4万円を超えてくると多くの人が、そのマンションの購入意欲を削がれる傾向にあります。

現在分譲マンションの管理会社は非常に強気な態度をとっており、あちこちのマンションで管理費の増額が、相次いでいます。

また、段階積立方式が基本となっている中古マンションは今後ますます修繕積立金の負担が増加していきます。

国土交通省はこの修繕積立金に関するガイドラインを2024年に改訂していますが、既存の中古マンションにとってはかなり厳しい内容となっています。

この相次ぐ中古マンションの管理費並びに修繕積立金の値上げラッシュが中古マンションの価格下落の大きな要因になる可能性が大いにあると思います。

『住まいんど診断』であなたの性格に合ったマイホーム探しを始めませんか！

無料で出来る自分自身の性格と住まい探しで重視するポイントがわかる住まい探しのための性格診断ツール

簡単2分で診断完了！ますは公式LINEから診断を！