ファミールグラン代々木西原 自走式駐車場

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今日は代々木西原エリアで人気のマンション「ファミールグラン代々木西原デクスターハウス」を紹介したいと思います。

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複層ガラスに遮音性はあるのか?

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今日は複層ガラスとその遮音性について取り上げたいと思います。

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マンションで窓ガラスの交換は可能か?

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今日は分譲マンションの共有部分となる窓ガラスをリノベの際に変更したい際の問題点を取り上げます。

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渋谷区の洪水ハザードマップ

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今日は2020年5月に改定された渋谷区のハザードマップについてご説明いたします。

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8月の首都圏の不動産市況

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今日は8月の首都圏の不動産市況をお伝えします。

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8月のオフィス空室率

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今日は8月の都心部のオフィスの空室率の状況をお伝えします。

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現在のリートは買いか?

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今日は現在のリート市場は高いのか?安のか?を検証したいと思います。

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バルコニーの有効通路幅は60㎝以上

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今日は消防法上のバルコニーの通路幅の規定についてお話します。

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ホテル系リートは買いか(その3)

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今日はホテル系リートの投資口価格の現在の値段について考察したいと思います。

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郊外ターミナル駅周辺はコロナ禍前に?

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今日はコロナ禍での人出について感じたことをお話します。

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事故物件とは?

今、8月28日公開した亀梨和也主演の映画「事故物件」がなにかと話題にあがっていますが、事故物件とは、具体的にどのような物件をいうのでしょうか?住まいは人が住んでいる以上、そこで何らかの形で亡くなる方が出てしまうのは言わば必然ですが、それらが全て該当する訳ではなく、自殺や他殺があった部屋又は家を指します。近年は高齢者の孤独死も問題となっており、自殺や他殺でなくても、亡くなっ後長期間発見されなかった物件も事故物件に該当します。賃貸マンションでは亡くなった後の部屋にその後、入居者が入った場合には、重説での瀬悦明義務は無いと考えている業者もいますが、裁判では、入居者が心理的嫌悪感(スティグマ)を感じるのであれば、説明しなければならないとした判例があります。究極は宗教の世界になってしまいますが、亡くなった方が成仏されたか?成仏されていないか?によると思います。客観的には事件性があったか?ないか?警察がサイレンを鳴らして物件にきてしまい規制線をはられてしまった場合には、重説で説明する必要性が高いといえます。なぜならそこに住んでから近隣の方から話を聞いてしまう可能性があるからです。しかしながら、先ほども述べたように人が住む以上ある意味死は免れないものであり、何でも事故物件にしてしまっては、賃貸アパートやマンションを所有している地主さんや管理業者の死活問題になりかねません。そのため現在、不動産業界で事故物件をどのように扱うかを国も巻き込んで改めて真剣に議論しています。事故物件を調べるには「大島てる」という全国の事故物件を独自に公開しているサイトが有名です。但し、中には死因がはっきりしていない情報も含まれていますので、もし自分が購入を考えている物件や借りたい物件が該当していた場合で、気になるのであれば不動産業者に必ず確認してください。

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日本中の河川をモニタリング!

東京大学生産技術研究所とJAXA(国立研究開発法人宇宙航空研究開発機構)の共同研究開発グループは2019年11月29日に日本中の河川や流量やその氾濫の推定結果をモニタリングするシステム「Today's EARTH」を開発しました。

このシステムは英語表示で、さらに、縮尺サイズも限られているため、「いつでも誰でも閲覧可能」とうたっていますが、一般の方が理解するのはまず無理だと思います。このシステムは一般利用というよりも、現在司法自治体や国や保険会社等が連携して決め細かい災害予測情報を提供して災害の事前予測と避難体制を整えて行こうとしており、これにより発表される災害予測やより正確なハザードマップの作成が期待されています。Today's EARTHはこちらから

 

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自然災害伝承碑

日本では昔から数多くの自然災害が発生しその被害の教訓として石碑やモニュメンントが建立されましたが、時の経過と共に自然災害伝承碑に遺(のこ)された過去の貴重なメッセージが十分に生かし切れていませんでした。これを踏まえ国土地理院では自然災害伝承碑の情報を新たな地図記号を作成して地図等に掲載を開始しました。2020年9月1日現在、47都道府県179市区町村593基が掲載されておりインターネット上の地理院地図でこの記号をクリックすると左に掲載されるように災害碑の画像が出てきます。更に画像をクリックするとより詳細なデータが表示されます。この地図を通じて、地域住民による防災意識の向上のみならず、家を購入してはならない場所の確認も可能です。

国土地理院自然災害伝承碑はこちらから

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単相3線式と単相2線式の見分け方

築40年程度以上経過したマンションの場合、単相2線式という方式で配電されている場合が多く、その場合室内に200Vの電気容量が必要な大型エアコンやIHクッキングヒーターなどを設置することができません。そのためせっかくリノベーション前提で中古マンションを購入しても電化製品の使用に制限がかかってしまう場合があります。単相3線式であれば問題はありませんが、単相3線式でも稀にマンション全体でアンペア制限がある場合がありますので注意が必要です。単相3線式と単相2線式の見分け方は比較的簡単です。通常はアンペアブレーカー(写真の緑の部分)に記載があります。線で見分ける場合は単相3線式は赤(電圧線)、白(中性線)、黒(電圧線)の3線がありますが、単相2線式は赤(電圧線)と白(中性線)の2本で構成されています。よって写真のブレーカーは単相3線式となります。

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仲介会社の営業マンは建築知識が乏しい!

やはり不動産の仲介を依頼するのであれば大手がいい!とお考えのあなた!実は大手中小に限らず不動産仲介の営業マンは大半が建築の知識が乏しく、知らないことが多いのです。この事実知っていましたか?

簡単に言えば、不動産会社の仲介営業マンは文系出身者が多く、出来上がった者を紹介して仲介手数料をもらいます。建築のプロではなく、不動産取引のプロなのです。実際に仲介営業マンが建築の現場に立ち会うことはほぼありません。再販買取といって中古物件を購入してリノベーションをして売り出す不動産会社は大手であれば技術者もいますが、大半は工務店に丸投げして工事内容を理解していない社員がほとんどという会社も数多くあります。

また最近大手仲介会社は分業化が進んでいるため、いろいろなことを経験させてもらえないために総合的な判断ができないという問題も起きているようです。大手は何かあった際に安心とうのはある側面から見れば確かに事実の面もありますが、購入した中古マンションをリノベーションしたいと考えているのであれば、建築も手掛ける又は経験したことがある中小企業の責任者や社長の方が頼りになる場合も多いのです。特に賃貸を経験したことがある人は賃借人の退去時に原状回復に関する調整が必ず入るので、売買の営業マンよりも建築に詳しいと思います。

私はもともと文系出身で上場ゼネコン出身ですが、転職した後、転職した会社がリーマンショックの影響をまともに受け、破綻し、その終戦処理(不良債権処理)の社長をしていたのですが、それだけでは喰えなくなり、ゼネコン時代に取得した電気工事士や消防設備士等の資格をいかして(実際には現場でこてんぱに駄目だしされました(笑))、建築現場で一職人として数年間、建物の解体作業からブロック積、フローリングの張替や壁の造作工事といった小規模なリフォームから足場の組み立てからはじまるマンションの外壁塗装、アパートや戸建ての新築までと、実に多くの建築現場を経験させてもらい、そこで初めて建築の奥の深さを学びました。今思えばその「ドサ回り」がお客様のお家選びに役立っています。「知らぬが仏」とはよく言ったもので、サラリーマン時代に「俺はゼネコン出身だから建築はたいていわかる」と自慢していた自分がとても恥ずかしく思えたことを今でも、教訓として時折思い出します。

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特殊街路とは?

多摩エリアなどでみかける街路樹がある大きな歩道は建築基準法上の道路として認められているのでしょうか?多くは特殊街路と言われるもので建築基準法上の道路とは認められておらず、そのためその歩道を前面道路として建物を建築することはできません。建築基準法上の呼び方は42条外と呼ばれます。都市計画道路には名称につける番号があり、例えば「府8・7・4東京競馬場線」というような名称がつけられます。この数字三桁は左から区分・規模・一連番号となります。上記の例では一番左側の数字が8となっていますが、これが特殊街路(歩行者専用道路自転車歩行者道、自転車道)を示す番号となります。特殊街路には9と10もあり、これは都市モノレール専用道と路面電車になります。42条外は通常は道路の幅員基準を満たしていない狭い道路(ややこしいですが建築基準法上は道路ではないので通常、通路と呼びます)が多く、整備された幅の広い道は完全に見た目は道路ですが、先述したように、その道を前面道路として建物を建築するこはできず、建物が建っている場合には、敷地の反対側等の建築基準法上の要件を満たした道路に敷地が接道しています。また上下水道も基本建築基準法上の道路側に整備されます。

 

 

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シャインマスカットの季節到来!

遂に近年人気急上昇中のシャインマスカットの季節がやってきました。本当はもう少し待った方が美味しいと生産者の方々は話しておられましたが、皆待ちきれずに、現地を訪れたり、発送を依頼しています。今年も上々の出来だと思います。毎年訪れる勝沼は相変わらず暑く、それなりに人出もあったように感じます。但し、観光農園の多くは営業していましたが、ワイナリーの多くは見学や試飲を中止していました。勝沼を代表する施設「勝沼ぶどうの丘」はコロナ対策を施しながら営業していましたが、ほうとう処「思蓮(おもれ)」は臨時休館していました。シャインマスカットはキロ1,800円前後が一般的のようですが、大善寺周辺はリーズナブルな値段で購入できるかもしれません。

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ぶとう寺大善寺

ぶどう寺とも呼ばれる大善寺は、718年開創。国宝や重要文化財を数多く保有する恵林寺と共に山梨県屈指の古刹です。行基が修行時に夢の中に甲州ぶどうを持った薬師如来が現れ、ぶどうを持った薬師如来像を建立したしたことが起源と言い伝えられています。薬師堂と厨子が国宝で他にも多くの仏像が国の重要文化財に指定されています。宿坊も備えており、また、1杯300円でワインが飲めるのも特徴です。また、シャインマスカット等のぶどうの販売や発送も行っており、まさにぶどう寺の名にふさわしいお寺です。庭園も美しく県指定文化財に指定されています。薬師堂(国宝)のある場所からは勝沼が一望でき、桜、藤、菩提樹、紅葉のスポットとしても有名で、見どころ満さんのお寺です。

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甲州市原産地呼称ワイン制度

甲州市では四つの審査項目により独自のワイン認証制度を設けて甲州ワインのブランディングを行っています。

四つの要件とは

①圃場(ほじょう)現地確認審査

申請をうけた畑にいき、書類との整合性(品種、地番、面積、収穫量)を目視により確認し審査。

②書類審査

ワインの書類上(収穫量に相応する生産本数であるか等)とラベル表示の適合性を確認し審査。

③官能審査

利き酒評点表(色調、香り等20点方式)に基づき、ワインの品質を審査。

④第二次ラベル表示適合審査

書類審査時に無ラベルで出品したワイン。また、記載表示の修正を求められたワインを対象に審査。

この四つの審査をパスしたワインにラベルが貼られます。甲州市はワインの原料となるぶどうの出所を明示し、味わいだけでなく、造り手の思いや歴史的背景を伝えるためにこの制度を創設したとしています。皆様も甲州ワインの選定の一つとしてこのラベルの貼ってあるワインを選んでみてはどうでしょうか?ちなみに、認証を受けた畑にも畑からワイン造りにつながっていることを理解してもらうために認証畑の表示看板が設置してあります。

甲州市には勝沼地域、祝地域、東雲(しののめ)地域、菱山地域、塩山地区、大和地区、日川(にっかわ)、重川(おもがわ)の8つのテロワール(ワイン造りの決め手となるぶどう畑のある土地の性質または自然環境)があります。

甲州市の甲州市原産地呼称ワイン制度はこちらから

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日本ワインとは

近年における日本ワインの著しい品質の向上と国際的な評価の高まりを背景に、国税庁はワインのラベル表示の基準を定めて2018年10月30日から適用しています。「日本産のぶどうのみを原料として日本国内で製造されたワイン」と「外国から濃縮ぶどう果汁やワインを輸入して日本で醸造したり、混ぜ合わせて造ったワイン」を今までのように総称して国産ワインとして呼ぶのを禁止し、しっかりと区別するというものです。その中で「日本ワイン」として表示する基準は

①国内で収穫されたブドウを100%と使用し、日本で製造されたワイン。

②裏ラベルに必ず日本ワインと表記する。

③日本ワインのみ、地名、品種、収穫年をラベルに表示できる。

となっています。更に「ぶどうの品種を表示できるのは表示する品種の85%以上を使用していること」「産地名を記載できるのは、ぶどうの産地と醸造所が同じ地域にありぶどうの85%以上がその地域で収穫されていること」「ぶどうの収穫年を表示できるのは同一収穫年のぶどうを85%以上使用していること」などの細かい要件があります。85%という目安はEUや豪州が採用している基準です。ワインの一部や全部が海外原料の場合は「日本ワイン」とは呼べず、表ラベルに「輸入ワイン使用」とか「輸入濃縮果汁使用」と記載する必要があります。国税庁の当初の通達では規定はありませんが表ラベルにも記載することを推奨していましたが、実際に表ラベルに日本ワインと表示するワインは少なく、例えば甲州市でも勝沼地域、塩山地区、大和地区、祝地域、重川等8つのエリアがあり、そのエリアの名前を表ラベルに表示したり、そのままワイン名にしています。国税庁の通達はこちらから

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軽井沢ホテルブレストンコート

軽井沢ホテルブレストンコートは星野エリアのホテルタイプの宿泊施設ですが、軽井沢高原教会と石の教会と二つのチャペルを持つ結婚式場としての方が有名かもしれません。私もかれこれ20年くらい前に友人の結婚式に呼ばれ、幻想的な雰囲気のなかでの素晴らしい結婚式だったことを今でも鮮明に覚えています。フロントのある棟は結婚式がメインでビュッフェが有名なレストランノーワンズレシピもあります(今年はコロナ禍でビュッフェは中止)。宿泊施設はスタンダードコーテージ、デザイナーズコテージ、テラスヴィラに分かれます。他にも高級レストランユカタワンと一棟タイプのパーティスペースのヨコブキヴィラがあります。ブレストンコートは隣接する星のや軽井沢やBEB5との連携が少なく少し独特な経営スタイルとなっています。例えばWiFiは施設内に配備されているわけではなく、ポケットWiFiの貸し出しであったり、三密対策のトンボの湯の混雑状況を示すアプリが使えない等細かいところが他の施設とは違い少しアナログ的です。デザイナーズコテージやテラスヴィラは若いカップルをターゲットにし、結婚する際にはぜひ軽井沢高原教会や石の教会を利用してほしいという中長期的な戦略もあるのではないでしょうか?今年はコロナ禍の得点でハレルニテラスの各店舗の料理をテイクアウトできる特典がありました。頑張ってます。星野リゾート!

 

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換気ができる高性能エアコンが話題

今年は梅雨が終わらず8月に入ってようやく関東地方は梅雨明けしました。新型コロナの影響で在宅で仕事をする人はパソコンも熱を発生させるので、余計に暑さに耐えきれずに、エアコンがバカ売れしています。仕事柄エアコン設置で職人の手が回らないとの話が私の耳にも聞こえてきます。さすがにピークアウトしてきましたが、そのような中で、換気機能付きのエアコンが注目されています。東日本大震災で福島原発がメルトダウンした時、エアコンを使うと放射性物質が室内に入ってきてしまうので気を付けた方が良いというような無知な発言をしたTVコメンテーターが数人いましたが、エアコンは熱交換をするだけで、室内の空気を循環させるだけで換気はしません。これが2011年当時は常識でしたが、今は時代が進化し、新型コロナの感染防止で換気機能や空気清浄機能が付いた高機能エアコンが熱い視線を浴びています。今でしたら原発事故の際、間違った発言をしたコメンテーターも恥をかかずに済んだ?のかも知れません。但し、高機能エアコンはまだ圧倒的に品数が少なく高価なので、24時間換気システムや空気清浄機を併用して利用するのが現時点でのベストの選択だと思います。

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住まい選びはより水害に備えよう!

気象庁気象研究所の発表によると、過去40年で東京など太平洋側の地域に接近する台風が増えており、強度がより強くなり、移動速度が遅くなっていることがわかりました。地球温暖化による海面水温の上昇、上層と下層ぼ風の差(風の鉛直シア)の縮小、大気中の水蒸気量の増加といった台風発達の好条件になっていることや、偏西風の日本上空での弱まりによる台風の速度の低下が要因となっているようです。ここ数年の雨の降り方を見るとスコールのような大量の雨が降る機会も多く、日本の気候が亜熱帯化しているのではないかと感じます。8月28日からの水害リスクの重説への記載開始や水害リスクの高い住まいへの火災保険の値上げなどにより、水害の危険がある立地の住まいを避ける動きが今後は徐々に増えていくのではないか?と想定されます。人々は昔から命の源となる水と共に生活してきたため、川沿いや海沿いを中心に街が発展してきた経緯飯もあり、水害リスクがあるからといって、今住んでいる家を直ぐに手放すことは容易ではありませんが、新規にお住まいを購入するのであれば、水害リスクの高いエリアはできる限り避けるべきだと感じます。

気象庁気象研究所のホームページはこちら

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飲食店復活のキーワード

最近肌で感じていたのですが、都心部の高級飲食店が厳しい状況が続いているのとは対照的に郊外店が復調しています。私は定期的なミーティングで人形町界隈に夜7時頃から10時くらいまで滞在しているのですが、飲食店はどこもあまり混雑しておらず、お客様はちらほらいる程度です。一方で1週間ほど前に訪れた埼玉県ふじみ野市の幹線道路沿いの焼肉店「牛国屋ふじみ野店」は平日昼の時間帯でしたが、ほぼ満席状態でした。乗車したタクシーの乗務員さんにお話を伺ったところ、昼の時間帯は暑いのでタクシーを利用される人は多いが、夜11時過ぎにお酒を飲んで帰宅する人はほぼ蒸発したと言っていました。日曜日に神奈川県橋本駅の鮮魚が美味しい和食屋「魚男」を夕刻訪れたところ、ぎりぎりで入店できましたが、すぐに満席になってしまいました。また江ノ島に祝日伺った際にも人出が多く、びっくりしました。ここでもいつもお世話になっている「しら川」という和食屋さんを利用しましたが夕刻にはやはり満席になってしまいました。弊社は京王新線の初台駅か幡ヶ谷駅が最寄り駅となりますが、近所というかお隣の「いな泉」という和食店に聞くと、みんな新宿には怖くて出れないといって、常連がきてくれるのでダメージは少ないと言っています(初台は新宿まで一駅ですが下町的な部分を残す住宅街です)。日経新聞で株式会社トレタが顧客(飲食店)1万店舗のデータをもとに外食復活の3条件は①時間帯はランチ帯、②立地は住宅周辺、③人数は1~2人としていますが、私は①時間帯はランチ帯と夜の部のオープンが勝負、②立地は都心の住宅街と郊外立地、③お客様はファミリー又はママ友関連、プラス④常連客、だと思っています。テレワークの導入はまだ大手企業等に限られている面はありますが、確実に増加しており、都心部の居酒屋での「同僚との飲み会」から住んでいるエリアの飲食店での「家族との食事」に変化しているものと断言できるのではないでしょうか?不動産業界は店舗として借りて頂く飲食店は非常に重要なお客様であると同時に、ここでみな倒産してしまったら、素晴らしい日本の食文化が絶やされてしまうと感じています。アクリル板が机の中央に備え付けられた中での食事は味気なく、これが逆に当たり前になった世界は人との距離が更に遠くなり、更に殺伐とした社会になってしまうと思います。これからも新たなウイルスは当然発生すると思われるので、新たな生活様式を考えつつ、なんとかコロナが速く終息して欲しいと思います。

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旅行業の復活は安近短から高近短へ!

景気が低迷していた時期、旅行は安近短、すなわち旅費が安くて場所が近く、期間が短いというスタイルが流行り、熱海の再評価や 屋外バーベキューの普及と定着化といったことにもつながりました。しかしこの流れとは違う動きもあらわれています。今年はコロナ禍による海外渡航規制により、国外旅行派が国内の高級ホテルや高級旅館に流れており今年の夏は一部復調の兆しが出ているようです。日経新聞によると、星野リゾートの全施設の平均稼働率は7月は前年同月比で約3割減、8月は約1割減、箱根や熱海など首都圏から近いエリアでは例年並みを確保したとのことです。また、プリンスホテルも8月8日から15日の期間は軽井沢が稼働率9割超えで鎌倉が8割超えで好調とのことで、知名度のある高級ホテルが好調になっています。星野リゾートはアプリを利用した三密対策などをメディアで盛んに取り上げられており、それも安心感につながっている一面もあります。今後は先述したように海外旅行組が更に国内旅行へ流れる可能性が高く、三密を防ぐために、三密対策が取られた近場の宿泊施設であれば高くても利用したいという層をいかにして掘り起こすかが重要と思われます。ただ、本音として高級ホテルや高級旅館に安く泊まりたいという心理があるのも事実です。これに応えるためには、ワーケーションの普及が欠かせません。現状の日本の一般的な企業の就業規則ではワーケーションはかなりハードルが高いですが、今後、新型コロナの影響下による働き方改革がより一層進み、ワーケーションへの心理的及び実務的ハードルが下がった場合、安近長の需要が増大する可能性があります。日本では平日と祝日の宿泊代の利用料に大きな開きがあり、観光地は土日と祝祭日は「高くて混雑」が当たり前でしたが、混雑を避けられる平日利用のワーケーションが普及すれば、観光業に、明るい日差しが戻るはずです。

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土地や建物の標高を調べるには?

東日本大震災では津波の高さが場所によっては16m以上に達したと推定されており、南海トラフ巨大地震が起きた場合には津波の高さは最大30mにも及ぶと言われています。自分が購入したい土地やマンションが標高(海抜)何メートルかを調べるにはどうしたら良いのでしょうか?

国土交通省では東日本大震災で甚大な被害をもたらした津波被害を踏まえて、平成24年5月28日に「道路管理者による海抜情報の提供について」を発表して、各地域において海抜情報の提供に取り組んでいます。これにより海に面してない8県を除く、39都道府県全てにおいて海抜表示シートの設置が開始されています。これが一番わかりやすいのですが、標高が比較的高い場所では設置がなされてない場合も多いのが実情です。その場合には、国土地理院のデジタル標高地形図を見れば、おおよそにはなってしまいますが、土地の標高がわかります。参考にしてみるのも良いと思います。国土地理院デジタル標高地形図はこちらから

 

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城南五山

城南五山とは御殿山、池田山、花房山、島津山、八ツ山という江戸時代から明治期にかけて大名屋敷や華族のお屋敷等があった場所を指します。港区の八ツ山を除いて、残りは全て品川区に位置します。山手線品川駅から目黒駅にかけての山手線内側のエリアとなります。東京には他にも高級住宅地と呼ばれる場所がいくつもありますがほぼ共通しているのは高台に位置し、旧藩邸や華族が住まわれていた場所であったことです。付近には諸外国の大使館が多いことも特徴です。またその多くのエリアには旧藩邸等の敷地であった面影を残す公園があります。高台は地盤も良く、見晴らしも良いので地震にも防御にも適していました。御殿山は徳川家の歴代将軍が鷹狩りの際に休んだ品川御殿、池田山は岡山藩池田家の下屋敷、  花房山は旧播磨国三日月藩森屋敷、島津山は仙台藩伊達家の下屋敷を明治期に島津家が引き継いだ島津公爵邸、八ツ山は三菱グループを創業した岩崎家の別邸、といった具合です。駅から離れている場所も多く、土地の特性上坂道も多いのですが、そもそも上流階級の人は車利用のため駅からの距離は関係ありません。現在でも会社経営者や政治家、芸能人等が好んで住む地域となっています。

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ホテル業界の苦戦は長期化の恐れ

2020年4月から7月までの日本国内のホテルの稼働率等は左記の通りとなっており、非常に厳しい状況が続いています。(STR調査)ホテルの運営手法や財務体質等により違いはありますが、宿泊特化型ホテルは7割、ラグジュアリーホテルは6割、旅館は4割の平均稼働率を維持しないと赤字に陥ると言われており、現状の稼働率では赤字の垂れ流しの状態となっています。コロナ前はアパホテルの都内の宿泊代が1泊2万円を超えるような時もありましたが、現在は「負けるなキャンペーン!8月7日から9月7日」を開催中で都内のホテルが1泊シングルで税込み3,500円で泊まれるプランも出しています。個人的にアパホテルの会長の意思の強さと行動力には敬服しており、あのようなスピリットを持った方が率いる企業であれば潰れないと信じています。

但し、オリンピック開催と観光立国日本の旗印のもと、かなりのホテルが建設されましたが、新興勢力やただ時代の流れにのって何の経営戦略も無くホテル業に進出した企業は、今後かなり淘汰されていくのではないでしょうか?

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星のリゾートの経営戦略(その2)

星のや軽井沢の運営状況を一言で言うと、「値引きはしない」です。私は以前ホテルファンドの組成と運営を行っていたことがありますが、稼働率が下がった場合、宿泊費を下げて、稼働率をあげたいという誘惑に駆られてしまいがちです。ビジネスでは、「利益率をとるか」「現金をとるか」のどちらが良いか?という議論がよく行われます。大量生産大量販売で利益率は小さくても、多くの現金を稼ぐ手法か?高価格帯で限定販売で利益を出すか?です。車業界で言えば前者がカルロスゴーン下時の日産で、後者がフェラーリです。維持費用は最低限確保したいので、宿泊費を下げて稼働率をあげれば多くの場合、現金収入は増えますが、当然他の競合ホテルとの過当競争にさらされることになります。左のグラフでADRという指標がありますが、これは実際に販売した客室の平均単価です。RebPERは宿泊代の合計額÷客室数(貸せる状態の客室)で空いている客室も入れた客室の平均単価です。稼働率が下がれば当然、RebPERも下がる正比例の関係にあります。星のや軽井沢ではコロナ禍で大量の部屋が空いた状態でも値段を下げない戦略をとったことになります。現時点では2020年4月までのデータしか公開されていないので、今後もこの方針を続けられるのかはわかりませんが、少なくとも、客室単価は維持していく方針だと思います。また売上高はRebPERほどの落ち込みが無いのも注目するべき点です。RebPERは基本宿泊代金ですが売上高は飲食やその他のサービスも含めた金額です。星野エリアと言われるほどの一大拠点を有することで様々な付加価値をつけて、RebPERの減少を補っているところが星のや軽井沢の強みと言えます。

また、余談になりますが、星のや軽井沢に安く宿泊できる方法がひとつあります。それはキャンセルしてもお金が全く戻ってこない90日前以上の予約です。星のや軽井沢は最低2泊以上宿泊することが条件となっており、この予約は部屋数も少ないので希望の日が取れれば非常にお得です。但し、実際問題として、キャンセル料100%はかなり勇気がいります。

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星のリゾートの経営戦略(その1)

いまや日本の旅館の再生請負人であり、新型コロナ対策でTVでも引っ張りだこの星野社長率いる星野リゾートは「星のや」「界」という独自の高価格帯の高級旅館を運営しています。富裕層は数千万円から数十億円といういわゆる別荘保有者を筆頭に、リゾートトラスト、東急リゾート等の1室を数十人で保有して利用する会員制リゾートホテル、そして高級旅館という順番でしたが、会員制リゾートホテルと高級旅館との間には大きな差がありました。会員制リゾートホテルは部屋のタイプによりますが数千万円する会員権を購入し、更に固都税と数十万円する年間維持費を支払い、利用時には1部屋1泊1万円から2万円程度の施設利用料がかかり、食事は別途、施設内か外で取ります。このため年間の維持費用だけで数十万円から百万円前後のコストがかかります。この層を満足させられる施設とサービスを提供すれば高級旅館の価格帯を別の次元にまで引き上げることが可能となります。この仕掛けが「星のや」と「界」にはちりばめらています。星野リゾートの代名詞である「星のや軽井沢」では何度も訪れる人には、チェックイン時に「お帰りなさい」という言葉から始まり、広いラウンジにはゆっくりくつろげるスペースと無料のワインやお茶、お茶菓子がおいてあります。またチェックアウトの時間にもゆとりがありますし、もちろんチェックイン時に早く行っても楽しめます。また四季に応じて屋台が出て和菓子や焼き芋等の提供、ルームサービスの充実、ゆっくりと散策できる敷地のレイアウトや施設外のトンボの湯やハルニレテラス(飲食店とお土産屋)、ピッコロ(夜はバーで冬はスケートリンク)が利用でき、無料送迎等、きめ細かなサービスも行っています。共用部のレイアウトと空気の流れも良く設計されており、忙しい時間を忘れさせてくれる演出が盛りだくさんです。では次回は運営手腕が公開されている「星のや軽井沢」のデータから星野リゾートの経営をひも解いてみます。

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