資産計画とマンション選び!将来にわたって価値を保つ方法

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賢い家族の住宅選び!マンションの選定ポイント

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水道料金は今後上昇していきます!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

新型コロナの収束による経済活動の再開とロシアのウクライナ侵攻により、様々な物が値上げしています。

 

不動産の価格、特に都心部のマンションの値上がりは、早10年以上続いています。

 

また、ここ2年くらいで食料品や電気代などの生活インフラも値上げラッシュとなり、生活が苦しくなったと感じる方も増えていると思います。

 

そのような状況下でも、「今年こそはマイホームを購入するぞ!」と考えられている方もいらっしゃると思います。

 

そこで、今回は不動産購入の際に、盲点となる注意点について解説をしたいと思います。

 

現在、様々な値上げラッシュが続いていますが、不動産購入後の生活インフラの費用は、電気代が値上がりしたのと同様、今後も他のインフラ費用も上がり続けるという事を忘れずにいて頂きたいと思っています。

 

そのような中で今回注目するのが水道料金の値上げです。

 

後ほど、なぜ水道料金が値上げになるかについての背景等を詳しくご説明しますが、上水道は市町村の他の事業とは独立した採算で運営しており、料金収入で費用を原則まかないます。

 

そのため、財源が厳しい中で老朽管の取り換え費用を得るには、まずは「値上げ」が選択肢となっています。

 

福岡県行橋市は2005年に平均で13%引き上げ、埼玉県深谷市は2017年に平均で15%引き上げ、埼玉県川口市は2021年に平均で25%の値上げ、神奈川県横浜市も同年2021年に平均で12%の値上げ、石巻地方広域水道水道企業団(宮城県石巻市・東松島市に水道水を供給)は平均で20%の値上げなどとなっており、ゆうに100を超える水道事業者が値上げに踏み切っています。

 

民間の研究グループ(EY新日本有限責任監査法人)の公表によると、一般的な3人家族の1世帯当たりの水道料金は対2018年比で2043年には、全国平均で約43%上昇するという試算も出されています。

 

このように、生活する上での重要な基盤である電気料金だけでなく、水道料金までもが上昇しています。

 

これらの上昇よりも給料が上がれば問題ありませんが、年収アップが期待できない方は、マイホームの購入時の生活費の試算を予め、厳しめに設定しておく必要があります。

 

これから不動産購入をされるエリアの水道料金がどれくらいかは、下記「生活ガイド.com」サイトにより確認が可能です。

 

https://www.seikatsu-guide.com/ (生活ガイド.comサイト)

 

長く停滞していたデフレーションから日本は確実にインフレーションの道を進んでいます。

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中古物件を購入してリフォームするという選択(その2)

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

前回に続き「中古物件+リフォーム」についてのお話です。

 

まずは、不動産会社やリフォーム会社の選び方についてです。

 

実際の順番として、不動産会社に物件の相談と同時にリフォームの相談も行えば良いのでしょうか?

 

多くの不動産会社は、当然ながら不動産業が主となるので、リフォームを実施できるといっても小規模な工事になる場合が多く、特に中古戸建ての場合は、建物全体の構造体の安全性も考慮しなければならず、こういった住宅性能を含めたリフォームは、片手間で出来る作業ではないため、建築士事務所登録を行っているリフォーム会社に依頼する必要があります。

 

もちろん建築士事務所登録を行っている不動産会社や、逆に、建築士が在籍していないリフォーム会社もかなりの数にのぼります。

 

但し、中古+リフォームで失敗しないためには、最低限、建築士事務所登録を行っている、そして、中古取引時のリフォームが得意なリフォーム会社等を選択する必要があるのですが、一般の方でリフォーム会社の善し悪しを見分けるのは困難です。

 

実は私たちでも、実際に取引があるリフォーム会社で無いと怖くて、使えません。

  

そのため結果的に、不動産会社もしくは不動産会社がお勧めするリフォーム会社を選択するか、ネットなどで見つけたリフォーム会社に依頼することになります。

 

「中古+リフォーム」の相談をしてリフォーム会社の話題になった時に、「信用できますか」「大丈夫ですか」と聞いても、当たり前ですが事業者は当然「できます」としか回答しません。

 

そこで皆さんにとっておきのマジックワードをご紹介します。

 

それが

 

「あなたの会社では既存住宅売買瑕疵保険をかけることができますか?」 

 

この質問の回答がYESの場合、そのリフォーム会社は最低限の条件をクリアしていることになります。

 

既存住宅売買瑕疵保険とは中古住宅の購入にあたって、構造躯体と雨水の侵入に対して最長5年、最大1,000万円の保証を受けることが出来る制度で、国が消費者保護を目的に制度設計した仕組みです。

 

新築の場合は、瑕疵保険の加入(新築は10年)もしくは供託が義務化されていますが、中古住宅の場合は任意になっています。

  

瑕疵保険に加入するためには、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査に合格する必要がありますので、検査で一定基準の性能をクリアしていることが証明される(もしくは不具合箇所を修繕する)ことと、中古住宅でも保証が付くという点で、安心・安全な中古住宅取引を実現するには欠かせない制度と言えます。

 

住宅瑕疵担保責任保険法人は現在、株式会社 住宅あんしん保証、住宅保証機構 株式会社、ハウスプラス住宅保証株式会社

、株式会社 日本住宅保証検査機構(JIO)、株式会社 ハウスジーメンの5社となっています。

 

先ほど瑕疵保険をかけることができる事業者は最低限の条件をクリアしていると説明しましたが、瑕疵保険の手続きを行う事業者を制度では「検査会社」と言いますが、この検査会社への登録を行う条件が建築士事務所となっています。

 

検査で指摘事項があった場合は修繕工事が必要になりますが、ここで修繕した内容も含めて保証するという仕組みから、修繕工事を行うリフォーム会社と検査会社が同一でなければならないとする保険法人もあります。

 

その結果「検査会社=リフォーム会社」と認識しておくことが現実的です。

 

◆一定の条件をクリアしたリフォーム会社を選別できる

◆保険手続きで検査が必要なので最低限の性能を確保できる

◆中古住宅でも保証がつく

 

上記内容を担保できるため、中古住宅を購入してリフォームすることをご検討の方にとっては、非常に価値のある既存住宅売買瑕疵保険という制度となります。  

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中古物件を購入してリフォームするという選択(その1)

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

ファミリータイプの都心部の新築マンションの価格が1億円を超える時代となり、新築マンションの購入を諦めて、住宅購入の現実的な選択として中古住宅を検討する方が増えています。

 

住宅はそこに住む人が実際に住まいとして使う中で、クロスやフローリングに傷や汚れが付いたり、剥がれたりします。

 

また、お風呂は黒カビ等が発生、キッチンは基本毎日使うので、換気扇やグリルに油が付着したりと、前の所有者の方の生活感が感じられたり、経年による劣化などが気になるため、中古住宅を購入する場合には、同時にリフォームも実施しよう考える方がたくさんいらっしゃいます。

 

特にここ10年余りの間に個人の方が「中古マンション+リフォーム」をマイホーム購入の選択肢のひとつとして、考えているという事が、顕著に表れてきていると感じています。

 

リフォームと聞くと、雑誌やテレビで紹介されるような家屋全体をリニューアルするようなイメージを持たれる方が多いと思いますが、実際にはクロスの貼り換えや設備の入れ替えなど最小限のリフォームを行うケースが多いのが実情です。

 

但し、間取りの変更なども踏まえた大規模なリフォームを行う場合には、実は結構手間暇がかかり、リフォーム費用も高額になります。

 

更に、この高額なリフォーム費用を金融機関からの借り入れで賄おうとすると、工務店等から事前に見積もりを取ったり、工事のスケジュールをしっかり決めておかないと、希望の金額を借り入れることが出来なかったり、物件購入時の住宅ローンよりも割高な金利となるリフォームローンでしか借りられない、最悪リ―フォムのための資金が用意出来ずに購入を諦めてしまうといった事になりかねません。 

 

そこで今回は、中古+リフォームの問題点と購入手続きの進め方についてご説明いたします。 

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築年数が経過したマンションは購入しても大丈夫なのか?

1979年築の「第25宮廷マンション」 渋谷区千駄ヶ谷3-13-22 北参道駅徒歩2分
1979年築の「第25宮廷マンション」 渋谷区千駄ヶ谷3-13-22 北参道駅徒歩2分
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金融機関の住宅ローンに差別化が始まった!!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

マイナス金利政策も相まって、民間の金融機関による住宅ローンの顧客争奪戦が始まってから久しいですが、ここにきて、変動金利の金利引き下げだけではなく、様々な点で各金融機関による差別化が始まっています。

 

住宅ローンの借入時に入る団体信用生命保険(以下「団信」と言います。)は、フラット35を除いて、必ず入らなければいけない保険ですが、特約をつけなければ、金融機関が費用を負担してくれます。

 

これに、ガンなどにかかった場合の疾病保障の特約を団信に付与することにより、上乗せで金利負担が発生しますが、病気やケガで働けなくなったときは以降の住宅ローンの支払が全額無くなったり、ガンになった場合に住宅ローン残高が半額になったり、金融機関によってはローン残高がゼロになるなど、それぞれの金融機関により保障内容は多少変わりますが、もしもの際の保障商品は以前から充実していましたが、ローンの基本的な借入条件を変更する金融機関は皆無に等しい状況でした。

 

それがここにきて、相次いで状況が変わってきています。

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TBSの番組で弊社データが採用されました

東京都渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

2023年9月11日月曜日の深夜に放送された「発表!ウチの県の大事ケン」MC:川島明(麒麟),王林で、山梨県の特集が放送されましたが、その際のナレーションで弊社の提供データが採用されました。

 

と言ってもたいしたことでは無いので、お恥ずかしい話ですが、「中央快速線の年間利用者数は東京から高尾まで約8億人」というナレーション部分です。

 

弊社では各鉄道会社や地方自治体が公表しているデータを2006年から収集して、不動産の重要なデータのひとつとして活用しています。

 

せっかくなのでこの機会に2006年から直近の2022年までのJR中央線快速線東京駅から高尾駅間の各駅の乗降者数を見て頂きたいと思います。

 

ちなみにJR東日本は「乗車人員」、その他の私鉄各線は「乗降者数」表示をしています。

 

本来利用者数は乗ったら必ずどこかで降りるので「乗車人員=利用者数」が正しいと思うのですが、私鉄路線と比較するために、弊社ではJR東日本の各駅での利用者の表示方法は「乗車人員×2」として試算して、私鉄各線とあわせるようにしています。

 

下記のグラフは放送された番組にあわせて利用者数(乗車人員)で表示しています。

 

稀に、ホームページでの街の紹介で「我が町の駅の乗降者数は1日に何万人います。」というような表記を見ますが、一般的な街の紹介であれば全く問題ありませんが、マイホームを購入する際には単年度の数値だけではなく、時系列で乗降者数を把握する必要があります。

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気象庁が発表する線状降水帯の情報の内容!

渋谷区を中心に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

今日は気象庁が2021年6月17日から運用を開始した、線状降水帯の情報提供についてお知らせします。

 

※このブログは2021年6月18日最初に投稿したものを本日2023年9月12日に加筆しています。

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台風とハリケーンの違い

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

9月に入り、台風が次々と発生して、各地で局地的な大雨が発生していますが、台風とハリケーンの違いがわからない人は結構いらっしゃるのでは無いでしょうか?

 

そこで今回は台風とハリケーンの違いについてお話させて頂きます。

 

まずは、台風(Typhoon)について説明させて頂きます。

 

熱帯の海上で発生する低気圧を「熱帯低気圧」と呼んでいますが、このうち北西太平洋(赤道より北で東経180度より西の

領域)または南シナ海に存在し、なおかつ、低気圧域内の最大風速(10分間平均)が17m/s(34ノット、風力8)以上を「台風」と呼びます。

 

台風の一生を大別すると発生期、発達期、最盛期、衰弱期の4つに分かれます。

 

赤道付近の海上は海面水温が高いため海上で上昇気流が発生しやすく、この気流によって次々と発生する積乱雲(入道雲)

がたくさん現れ、渦を形成するようになり、渦の中心付近の気圧が下がり、さらに発達して熱帯低気圧となります 

 

熱帯低気圧は、その名の通り熱帯や亜熱帯(あねったい)の海で発生し、暖かい海からの大量の水蒸気をエネルギー源とする低気圧です。

 

先述したように、この熱帯低気圧が更に発達したものが台風となり、この時期を台風発生期と呼びます。

 

次に、台風となってから、中心気圧が下がり勢力が最も強くなるまでの期間を発達期と言います。

 

暖かい海面から供給される水蒸気をエネルギー源として発達し、中心気圧はぐんぐん下がり、中心付近の風速も急激に強くなります。

 

更に最盛期になると、中心気圧が最も下がり、最大風速が最も強くなります。

 

台風は北上するに伴い、中心付近の風速は徐々に弱まる傾向になる一方で、強い風の範囲は逆に広がるため、低気圧の中心から離れた場所で大きな災害が起こったり、あるいは寒気の影響を受けて再発達して風が強くなり災害を起こすことがあるので注意が必要です。

 

ここまでを最盛期と呼んでいます。

 

やがて、台風は海面水温が熱帯よりも低い日本付近に来ると海からの水蒸気の供給が減少していき、熱帯低気圧や温帯低気圧に変わります。

  

温帯低気圧は、中緯度(ちゅういど)地域で発生し、発達する低気圧で、北の冷たい空気と南の暖かい空気が混ざろうとして、うずを巻くことで発生します。

 

温帯低気圧の東側には南からの暖かい空気が入るため、温暖前線が、西側には、北からの冷たい空気が入るため、寒冷前線ができます。

 

台風はどんどん北上して中緯度地域まで来ると、北からの冷たい空気を引きこむようになり、通常は温帯低気圧となります。

 

ニュースで台風情報を聞くと、多くが「熱帯低気圧」が発達して「台風」になり、そして、北上して台風が弱くなると「温帯低気圧」に変わると言っていますよね。

 

但し、台風がそのまま衰えて「熱帯低気圧」に変わる場合もあり、この場合は最大風速が17m/s未満になっただけで、強い雨が降ることがあるので、「温帯低気圧」、「熱帯低気圧」いずれの場合も消滅するまで油断は禁物と言えます。

  

台風は、通常東風が吹いている低緯度では西に移動し、太平洋高気圧のまわりを北上して中・高緯度に達すると、上空

の強い西風(偏西風)の影響で速い速度で北東へ進むというのが一般的ですが、上空の風や台風周辺の気圧配置の影響を

受けて動くため、迷走台風のような現象も発生します。

  

台風や低気圧の風は反時計回りに渦巻いています。風は台風や低気圧の中心に向かって吹いています。このとき、地球の自転の影響で、北半球では風が吹く方向に対して右に曲がる力を受けるため、風は中心に向かって右向きの流れとなり、反時計回りに渦を巻くことになり、北~北西へ向かう性質を持っています。

 

また、台風を英語で表記する場合は台風のアジア名を用います。Tropical Cyclone(TC)や台風期間中の最大強度(風速)に応じた階級

Tropical Storm(TS):最大風速34ノット以上48ノット未満

Severe Tropical Storm(STS):最大風速48ノット以上64ノット未満

Typhoon(TまたはTY):最大風速64ノット以上

を台風のアジア名の前に付す場合もあります。

 

さらに、台風名は繰り返し使用されるので、台風名の後に((T)西暦年下二桁 台風の番号)を併記することで、特定の台風を表すことができます。

 

例えば、平成12年台風第1号(台風名はDamrey)の階級はTyphoonであるため、「Typhoon Damrey」、「TY Damrey (0001)」、「Damrey (T0001)」等と表記します。 

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不動産の駅からの距離等の表示が変わっています!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

不動産の広告で皆様が必ず見る項目として駅からの距離や所要時間に関する表記がありますが、この表記方法が昨年2022年9月1日から変更になったことを皆さんはご存じでしょうか?

 

実は不動産広告の表示方法については、「動産の表示不に関する公正競争規約・同施行規則」という不動産業界が自主的に定めたルールに沿った広告をしなければなりません。

 

自主ルールと言っても、不当景品類及び不当表示防止法の規定に基づき公正取引委員会と消費者庁の認定を受けた不動産広告のル-ルであり、宅建業者である以上、このルールに従う必要があります。

 

消費者の方々が住まいを探す場合、インターネットや新聞広告、物件情報誌等を利用して、ご自身の希望条件とその情報を照らし合わせて、ご自身が住みたいと思う物件の購入や賃貸の検討します。

 

そのため、これらの不動産情報の内容や表示の方法、また、必要な項目等がばらばらであったり、購入後の利用条件が制約されている条件があるにもかかわらず、これらの重要な事項についての記載が無いと、物件選択の判断を誤ってしまう可能性があります。

 

その一方で企業からすれば、広告は効果的な販売促進手段であり、お客様の獲得には必要不可欠なツールとなっています。

 

仮に、広告内容が事実と異なっていたり、誇大広告などの不当なものであれば、企業や業界の信用が失われるだけでなく、本来、適正であるはずの市場の競争秩序が乱れてしまいます。

 

その結果、そのような誇大広告などを行った企業だけでなく、不動産業界全体の信用度が下がり、企業活動の効率が悪くなるだけでなく、国民の利益を保護するために、不動産に関わる種々な法的規制がどんどん厳しくなり、強いては、自由な経済活動に対する制約が強まる可能性が高くなります。

 

このような事態を未然に防止するために、取引の当事者である企業自身の手によって適正なル-ルを作り、自由で公正な競争を守ろうとする行為に法的な保障を与える制度が「不動産の表示不に関する公正競争規約・同施行規則」となっています。

 

不動産の表示に関する公正競争規約は、協議会に加盟の不動産業界団体(正会員)が申し合わせた自主規制のため、その規制の対象は加盟事業者団体の会員(会員事業者)となります。

 

規約に参加しない事業者(宅地建物取引業者)が行った広告・表示については、公正取引委員会が景品表示法に基づき規制して、排除命令などの行政処分を行います。

 

なお、公正取引委員会が不当性を判断する際にはこの「不動産の表示に関する公正競争規約」が参酌されます。

 

規約は全国9地区(北海道、東北地区、首都圏、東海、北陸、近畿地区、中国地区、四国地区、九州)の不動産公正取引協議会が運用しています。

 

それぞれの会員協議会の名称は

・一般社団法人北海道不動産公正取引委員協議会

・東北地区不動産公正取引協議会

・公益社団法人首都圏不動産公正取引取引協議会

・北陸不動産公正取引協議会

・東海不動産公正取引協議会

・公益社団法人近畿地区不動産公正取引協議会

・中国地区不動産公正取引協議会

・四国地区不動産公正取引協議会

・一般社団法人九州不動産公正取引協議会

となっています。

  

協議会は、規約の実効性を確保するために、違反広告の調査や、規約に違反した事業者に対して警告したり、500万円以下の違約金を課すなどの是正措置をとることができます。

 

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蒲蒲線が開業した場合の未来像

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タワマンと長周期地震動

東京都渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

今日9月1日は関東大震災が発生した1923年(大正12年)9月1日から100年目の節目にあたります。

 

そこで今回は、都心では当たり前の光景になった高層ビルやタワーマンション(以下、「タワマン」と言います。)で働く方や住む方に大きな危険をもたらす可能性がある長周期地震動についてお話しさせて頂きます。

 

大きな地震で生じる、周期(揺れが1往復するのにかかる時間)が長い大きな揺れのことを長周期地震動といいます。

 

今後高い確率で発生が予想される南海トラフ地震のような巨大地震が発生すると、周期の長いゆっくりとした大きな揺れ(地震動)が生じます。

 

長周期地震動により、高層ビルやタワマンなどは大きく長時間にわたり揺れ続けることがあります。

 

また、長周期地震動は遠くまで伝わりやすい性質があり、 地震が発生した場所から数百km離れたところでも大きく長く揺れることがあります。

 

そのため、長周期地震動による大きな揺れにより、家具類が倒れたり・落ちたりする危険に加え、家具や大型電化製品等が大きく移動したりする危険が指摘されています。

 

実際、2011年に発生した東日本大震災では震源から約700km離れた、大阪府咲洲庁舎がある「さきしまコスモタワー(大阪市住之江区、高さ256m、地上55階、地下3階建ての超高層ビル)」の最上階で、その地域の地震の揺れが最大震度3だったにもかかわらず、最大で幅2.7mの横揺れが約10分間続き、エレベーターの閉じ込め事故や内装材や防火扉が破損するなどの被害が発生しています。

  

建物には固有の揺れやすい周期(固有周期)があり、地震波の周期と建物の固有周期が一致すると共振して、建物が大きく揺れます。

 

高層ビルやタワマンの固有周期は低い建物の周期に比べると長いため、長周期の波と「共振」しやすく、共振すると長時間にわたり大きく揺れます。

 

また、高層階の方がより大きく揺れる傾向があります。

 

長周期地震動により高層ビルやタワマンが大きく長く揺れることで、先述したように室内の家具や什器が転倒・移動したり、エレベーターが故障すると言った事例が発生する可能性が高くなります。

 

高層ビルやタワマンは、短い周期の揺れは、「柳に風」のように、揺れを逃がすよう柔らかくできているのですが、長い周期の揺れがあると共振してしまい、大きく・長く揺れることになってしまうのです。

 

また、建物の揺れやすい周期(固有周期)は、高さによって異なり、一般的に高いビルや高いタワマンほど長い固有周期をもちます。

 

同じ地面の揺れでも、建物の高さによって揺れ方は異なり、地面の揺れの周期と建物の固有周期が一致すると、その建物は大きく揺れまることになります。

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「東京とどまるマンション」とは?

東京都渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

東京都では、増え続けるマンションに対応した「在宅避難」についての考え方を2023年の防災計画に盛り込みました。

 

マンションは堅固な建物で、特に新耐震規準を満たした物件であれば、巨大地震の発生時に慌てて外に逃げるよりも、マンション内の自宅に留まった方がむしろ安全と言えます。無論、地震による津波や堤防決壊による浸水危険エリアは除きます。

 

そのような状況化で、東京都は停電時でも水の供給やエレベーターの運転に必要な最小限の非常用電源の確保(ハード対策)や、防災マニュアルを策定したり、居住者共同で様々な防災活動を行う取り組み(ソフト対策)によって、自宅での生活を継続しやすい共同住宅を「東京都 LCP 住宅※」として、普及を図ってきましたが、令和5年1月に「東京とどまるマンション」に名称変更して、更なる普及を目指し、登録制度を開始しています。

 

具体的な普及活動としては、2023年6月から、登録されたマンションに対し、66万円を上限にマンションの防災備蓄資材資器材を購入する費用の補助を開始しています。

 

※LCP住宅とはLife Continuity Performance(居住継続性能)の略称です。

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幡ケ谷の人気ラーメン店 「我武者羅」と「たけ虎」 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

2008年から過ごしていた京王新線「初台」駅の事務所から2021年10月に「幡ヶ谷」駅の事務所に移転し、早三カ月が経過しました。

 

以前から幡ヶ谷駅も利用していましたが、幡ヶ谷に引っ越しをしてから、あらためて、美味しいお昼ご飯を探して日々探索中です。

 

今回は幡ヶ谷駅周辺の人気ラーメン店をご紹介したいと思います。

 

まずは、通いなれている我武者羅です。

 

このお店は独立して初台に事務所を構えてから10年以上も通っているラーメン店です。

 

昔は怖いオーナーがお店を仕切っていて、調理場は緊張感にあふれ、席も一席づつ詰めて座らないと怒られるという、昨今では考えられないようなお店でした。

 

今は、コロナ禍ですし、そんなことはありません。

 

スタッフは和気あいあいとやっている感じです。

 

オーナーをここ数年以上は見かけていないので、コロナ前に一度オーナーはどうしてるの?と聞いたら、海外にいるそうであまり日本に戻ってこないとの事でした。

 

スープは醤油ベースと塩味ベースの2種類です。生姜が効いたスープを冬に食べると身体の芯から温まるので、風邪をひきそうになると食べに行きます。

 

生姜の量もオーダーすれば無料で増やしてくれます。

 

写真は醬油ラーメンに味玉と無料で生姜多めです。味玉は通常ついていないのですがポイント貯まった特典でつけてもらいました。 

 

 

こちらのお店のお客様の客層は、一人から数人、カップルまで幅広いです。

 

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東京都2年連続で日本人の人口が減少へ 今後の住宅価格への影響はどうなる!?

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心に沁み込む日本の建築傑作集 「東山旧岸邸」と「とらや工房」

東山旧岸邸のダイイングルーム
東山旧岸邸のダイイングルーム
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不動産重要指標 東急線の輸送人員の変化

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

鉄道路線の乗降者数は街の発展に欠かせない指標です。

 

人が集まれば、経済活動が活発になります。

 

ターミナル駅の大型商業施設やオフィスビルだけでなく、大規模なタワマンや大型マンションが建設されると、そこに、コンビニ、スーパー、薬局、医療モール、フィットネスクラブ、居酒屋やカフェなど、生活に必要な様々な業態のお店等が出店します。

 

乗降者数が増えている街は今後も住みやすい街となる可能性が高く、逆に年々乗降者数が減少している駅周辺の人口は減少し地価が下落していきます。

 

但し、潜在的な魅力がある街は、過疎化が進むと、大規模な再開発が行われ、街が蘇る可能性もあります。

 

いずれにせよ、駅の乗降者数の推移は不動産事業者やマイホームを購入する方達にとっては、必須の統計データとなります。

 

今回は、2020年1月15日国内で新型コロナ感染者が見つかって以降、新型コロナが鉄道会社にどのような影響を与えたのかを、東急線の輸送人員の推移と運賃収入の推移から検証していきたいと思います。

 

2012年12月26日に発足した第2次安倍政権による経済効果、いわゆる「アベノミクス」が始まって以降は、東急線の輸送人員は通勤定期、通学定期、定期以外とも順調に増加してきました。

 

しかし、新型コロナウイルス感染拡大に伴う、外出制限のため、2020年度(2020年4月~2021年3月)の年間利用者は、通勤定期利用者が対2019年度比で28.4%減、約1億6,488万人の減少、通学定期利用者が同じく55.5%減、約78,78万人の減少、定期外が30%減、約1億3,781万人の減少となりました。

 

一般的に営業利益は売上の20%程度と言われており、この大幅な利用者の減少は鉄道各社の存続にもつながりかねない、大幅な赤字をもたらしました。

 

然しながら、ワクチンの普及やコロナへの過度の不安が和らいだ2022年度(2022年4月~2023年3月)は、確実に輸送人員も持ち返してきてはいますが、非常に大きな変化が見られます。

 

先述したのと同様に2022年度を2019年度と比較して見ると、通勤定期利用者が27.8%減、約1億6,193万人の減少と、あまり回復傾向にありません。

 

一方で、通学定期利用者は約12.3%減、1,745万人の減少と、学生の戻りは高くなっています。

 

更に定期外についてはわずか4.0%減、約1,900万人の減少まで回復しており、2023年度には2019年度を超えるまでになると思われます。

 

最も大きなインパクトは2022年度の定期外の輸送人員が通勤定期の輸送人員を超えたことです。

 

景気拡大と定年退職の延長、女性の社会進出がより活発的になり、通勤定期利用者は年々増加していましが、コロナ禍による働き方の激変で、テレワークが急速に普及し、定着したため、企業が通勤定期代を支給せず、出社した際の実費精算や家庭内でのテレワークへの対価として、電気代の補助などにその分を充当した結果が見事に輸送人員に反映されています。

 

特に東急線沿線利用者はテレワークの普及率が高いため、このように顕著に輸送人員数の変化が数字に表れたと言えます。

 

更にテレワーク一辺倒だった企業の中には、出社を促す企業や、テレワークと出社を両立させるハイブリット型の勤務形態も増加しており、そのため定期外収入が増加したものと考えられます。

 

一方、急激に輸送人員が回復した通学定期利用者ですが、少子化による学生の減少が、年々増加してきた大学進学率よりも影響が大きくなり、今後は、頭打ちというよりも、むしろ、学生の利用者は徐々に減少していくものと思われます。

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不動産重要指標 相鉄・東急直通線について

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不動産重要指標 2023年(2022年度)山手線の各駅乗降者数について

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分譲マンションの相続税評価額が2024年から上がる!!

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コロナ禍が終息し、東京に再び人口集中が起きている!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

コロナ禍で東京から人が転出していると話題になっていましたが、コロナ収束後は必ず利便性の高い東京及び近隣3県への一極集中が再び起きると確信をもってブログで配信していましたが、その傾向がいよいよ鮮明になってきました。

 

総務省が2023年1月30日に発表した2022年の住民基本台帳人口移動報告では東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県が転入者が転出者を上回る結果となりました。

 

更に「2023年3月13日以降マスクの着用は個人の判断に委ねる」との政府の通達により、更に東京への人口の戻りが加速していると考え、最新の東京都の推計人口(2023年5月1日現在)のデータと過去のデータをグラフにしてみました。

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首都圏で実際に住みやすく又は住んで良かった街はどこ!?

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

SUUMOといった不動産情報誌や不動産企業の大東建託、はたまたフラット35の住宅ローンを取り扱うアルヒなどが、毎年「住みたい街(駅)ランキング」や「住民実感調査」、「本当に住みやすい街大賞」、「住んで良かった街ランキング」などを公表しています。

 

毎年発表されるとテレビ番組や新聞で話題となりますが、本当にその選ばれた街は、それだけの価値があるのでしょうか?

 

実際のところ「住みたい街」と「実際に住める街」は大きく異なる場合が多いです。

 

不動産の世界では「年収が住む場所を決める」という冷酷な現実があります。また、表参道や六本木に賃貸で住めたとしても、いざ、家賃がもったいないので、一定の広さを持ったマンションの購入しようとすると、価格が1億円をかるく超えてしまい、そう簡単には購入出来ないという現実を突きつけられます。

 

また、本当に住みやすい街であれば毎年必ず上位に食い込むはずとの思いもあり、今回は、これらのデータを表やグラフにまとめてみました。

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傑作リノベーション物件集 イタリアンの名店「Paola」

渋谷区で中古マンションの売買を主として行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

金沢の「にし茶屋街」の外れに古民家を改装したイタリアンレストラン「Paola」があります。

 

金沢市の「にし茶屋街」は、「ひがし茶屋街」「主計町街」とあわせて金沢の三茶屋街のひとつです。甘納豆の「かわむら」や忍者寺と言われる「妙立寺」などがある、観光スポットとして有名です。

 

一方で、今でも「一見さんお断り」のしきたりが守られている歴史ある茶屋街でもあります。

 

この「にし茶屋街」から北にある西インター通りを渡り北西の場所にある瑞泉寺の脇にあるのが、「Paola 」です。

 

少々緊張して入り口を入ると、そこはイタリアそのもの、なんともいえない心地よい空間が待ち受けていました。

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公共性の高い首都圏の鉄道路線の一部が値上げへ!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

新型コロナウイルスへの行動制限が事実上無くなり、外国人観光客も街で頻繁に見かけることが多くなりました。

 

弊社のある幡ケ谷には外国人観光客に人気のある「サクラホテル幡ケ谷」があるため、かなりの外国人が幡ケ谷駅を利用しています。

 

明日から始まるゴールデンウイークで、最も人気の観光地は東京との事ですので、外国人だけでなく地方からきた日本人観光客の多くも鉄道を利用すると思われます。

 

2021年に国により創設された「鉄道駅バリアフリー料金制度」を活用して首都圏のJRや一部私鉄が2023年3月18日土曜日から、普通運賃に一律で10円と通勤定期の値上げを開始していますが、この値上げによる収益改善はどれくらい見込まれるのでしょうか?

 

実際には、行動制限の撤廃と外国人観光客の増加による劇的な鉄道利用客の増加数の推移は1年後の鉄道事業者各社の決算書や各駅乗降客者数のデータ等を見ないとわかりませんが、1回乗るごとに10円を徴収すると言うのは塵積って山となるではありませんが、相当な効果が出るのは確実です。 

 

2021年の山手線各駅の1日平均の乗降者数(乗車人員×2)は7,158,348人となっており、定期以外の乗車人数が約4割とすると約286万3千人が1日に切符を購入していることになります。

 

これに365日を乗ずると年間約10億4,500万人の人が山手線を切符を購入して利用していることとなり、10円をかけると山手線利用者だけで年間104億円の増収が見込まれます。

 

コロナ過前の2018年には山手線各駅の1日平均の乗降者数は約1,093万人でしたので、仮に本年度の1日平均の乗降者数が1,000万人とした場合は定期外利用者が約400万人、年間の利用者数は約14億6,000万人となり、10円をかけると146億円の増収が見込まれます。

 

更に2023年以降に新規又は更新した定期代には、値上げ分が加味されますので、値上げの効果はてき面に現れます。

 

実際には電気代の高騰やバリアフリー設備への投資で費用負担も相当な金額になるかと思いますが、2023年度の鉄道各社の決算書は間違いなく改善されると思います。

 

さて、この運賃値上げを、鉄道各社は「値上げ」ではなく「収受」という言葉で使って説明しています。

 

この制度の主旨は、国土交通省の発表によると、「鉄道駅のバリアフリー化により恩恵を受ける全ての利用者に薄く広く負担してもらう制度」だとしています。

 

本料金制度では、鉄道事業者が利用者から収受した料金を、ホームドアやエレベーターなどのバリアフリー設備の整備(設置、改良、更新、維持管理等)に充てるとしています。

 

但し、通学定期券を本料金制度の対象外にするなどして、家計への負担の配慮を行い、また、この料金制度の透明性の確保を図る観点から、鉄道事業者は、事前届出時におけるバリアフリー設備の整備・徴収計画の公表、毎年度における整備・徴収実績(前年度の整備費・整備内容、徴収額等)の公表等を行うと定めています。

 

 そして、引き続き予算の確保に努めながら、都市部において新たな料金制度を活用いただくとともに、地方部において鉄道駅のバリアフリー予算を重点化することで、全国の鉄道駅のバリアフリー化を加速していくとしています。

 

建前は上記の通りですが、国土交通省の資料を読むと、実際はコロナによる働き方改革で鉄道需要の約2割が喪失し、今後もこの状況が続くことが予想され、極めて公共性の高い、鉄道事業者の利益確保の一翼も担っていることが垣間見て取れます。

 

下記の資料は国土交通省が公表している資料の一部ですが、今まで、都心部の鉄道路線の利益で地方のローカル路線の赤字を補ってきたJRが特に苦境にたたされているようです。 

 

苦境にあえいでいる実態は、2022年から国土交通省が「ローカル路線の有り方」として有識者会議を開いて、1kmあたりの1日平均利用者数(輸送密度)が1日平均1,000人未満の路線の存続について議論を活発化していることからも容易に理解出来ます。

 

この有識者会議も値上げを正当化するお膳立てとして、紙面を賑わしました。

 

何か事を起こす際には外堀を埋めるという周到な手段を使うのは昔も今も変わらないですね。

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令和5年度の評価証明書と公課証明書はいつから取得できる!?

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

1年前の令和4年にも評価証明と公課証明がいつから取れるのかについて、ブログに記載しましたが、令和5年度の評価証明と公課証明書はいつから取得できるのでしょうか?

 

令和5年の評価証明書の取得は4月1日が土曜日だったため、本日4月3日月曜日から取得できます。

 

毎年1月~5月までに不動産売買の決済が行われる不動産取引では、その年の公課証明書が取得できないため、契約時に前年度の固都税の税額をそのまま使用して、実際の固都税との差異が出たとしても、清算は行なわない。とする特約をつけるのが一般的ですが、登録免許税は国に直接収める税金なので、固都税の清算のような特約は出来ません。

 

そのため、令和5年4月の前半に決済がある場合、令和5年分の評価額がわからないと登録免許税の計算が出来ないために、早急に評価証明書を取得しないと間に合いません。

 

特に今年のように、1日と2日が土日や祭日などで区役所や市役所がお休みの場合は、時間的制約が更に厳しくなりますので、出来れば決済は4月10日以降にした方が安全です。

 

実は私も今日、評価証明書を取得しに川崎市役所に午前中の比較的早い時間に行ってきたのですが、証明書発行窓口は既に凄い混雑で、市役所の職員は新たに椅子を用意したり、窓口を訪れた方からの質問攻めにあっていたりと対応に追われ、てんやわんやしていました。

 

なんと人によっては1時間半以上も待たされている人もいたようです。

 

公課証明書は一般的には6月から交付されるので、令和5年は6月1日木曜日から発行されます。

 

これが原則ですが、例外も実はあるのです。  

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2023年住みたい街ランキング(SUUMO編)

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介をおこなっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

毎年恒例のSUUMO住みたい街ランキングが公表され、2023年、横浜が6年連続で1位となりました。また常に安定した高い人気を持つその他の駅は「吉祥寺駅」「恵比寿駅」「目黒駅」「新宿駅」となっています。

 

余談ですが、私の記憶が正しければ、もともと「好きな街ランキング」として公表していたのは「TOKYOウォーカー(2020年6月20日発売号で休刊)」という雑誌で長年にわたり「吉祥寺駅」が不動の1位だったと記憶しています。間違っていたらすみません。

 

各都道府県別のランクでは、東京都は「吉祥寺駅」、埼玉県は「大宮駅」、千葉県は「流山おおたかの森駅」が「船橋駅」と「舞浜駅」を抑えて初の1位、茨城県は「つくば駅」が1位となっています。

 

他に得点がジャンプアップした駅は、東京都では「神楽坂駅」と「豊洲駅」、埼玉県では「所沢駅」や「越谷レイクタウン駅」、千葉県では「舞浜駅」の復活、神奈川県では「鎌倉駅」となっています。

 

また、穴場だと思うランキングでは「北千住駅」「大宮駅」「和光市駅」「所沢駅」「練馬駅」「流山おおたかの森駅」「赤羽駅」「川口駅」「守屋駅」「立川駅」の順となっています。

 

多くの駅で共通していることは、ターミナル駅や都心部へのアクセスの良さや、駅周辺で大規模開発が行われたことや、目玉となる施設等があることです。

 

「鎌倉駅」は街全体が歴史ある街で見所満載、由比ヶ浜と材木座海岸もあり、食もお土産も多彩です。

 

「舞浜駅」は言わずと知れた東京ディズニーリゾートがあり、日本だけでなく、アジアからの観光客も大勢詰めかけます。

 

「流山おおたかの森駅」は2005年に開業し、高島屋が主導した「おおたかの森ショピングセンター」があり「東大柏キャンパスホーム」も最寄り駅ではありませんが、アクセスルートのひとつになっています。

 

「越谷レークタウン駅」は2008年に開業した駅で大規模ニュータウンとして一帯が整備され、イオンレイクタウンが中核商業施設になっています。

 

「北千住駅」は2012年に東京電機大学が移転し駅前再開発により街が変貌し、シングル向け賃貸マンションの家賃は都心並みとなっています。

 

「立川駅」東京都西部の中核都市であった「八王子駅」を既に凌駕し、「IKEYA」、「ららぽーと立川立飛」、2020年には新街区「グリーンスプリングス」が開業、国立昭和記念公園もあり、東京都西部の中核都市として君臨しています。

 

ひとつ残念なのは、相次ぐショッピングモール等の開業の余波を受け、立川高島屋が2023年1月31日に閉店してしまったことです。後は伊勢丹に頑張ってもらうしかありません。

 

「川口駅」は新宿を起点とすると、人気の「武蔵小杉駅」とほぼ直線距離は一緒であり、駅前にはマンションが建ち並んでいますが、マンションの価格は武蔵小杉と比較すると70㎡から80㎡程度のファミリータイプで1,000万円から2,000万円程度安くなっており、非常にリーズナブルです。

 

「豊洲駅」は「アーバンドッグららぽーと豊洲」があり、駅周辺は都内屈指のタワマンの集積地となっています。

 

「所沢駅」は駅前に大型商業施設「グランエミオ所沢」があり、駅北側には広大な敷地を有する「所沢航空記念公園」があります。

 

「川口駅」「赤羽駅」「北千住駅」「大宮駅」「所沢駅」に共通しているのは、どこかあか抜けない、庶民的な街の雰囲気かもしれません。

 

既に大宮駅周辺のファミリー向けマンション(築2000年以降、駅徒歩10分、70㎡~80㎡)は価格が安くても4,500万円程度からで中心価格帯は6,500万円から8,000万円程度もしますので、とても割安だとは思わないのですが、利便性を考えると都心と比較して割安に感じるのか知れません。

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相続した実家の固定資産税が上がる!?

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

倒壊の危険性がある「特定空家等」は勧告に従わない時点で、住宅用地の軽減措置の特例から除外されていましたが、その予備軍となる「管理不全空き家」も、早ければ2023年度中に特例から外されることになりそうです。

 

「管理不全空き家」とは、そのまま放置すれば「特定空家等」になる可能性がある住戸で、窓が割れていたり、壁の破損、雑草が生い茂っていたりする物件を想定しています。

 

「管理不全空き家」は全国で少なくとも24万戸が該当すると言われています。

 

窓が割れていたり、壁の破損であれば「管理不全空き家」とみなされてしまうのは、ある意味致し方無い気もしますが、草は、一度刈り取っても、1年もすれば、またぼうぼうになってしまいます。

 

草が生い茂ると、害虫や不法投棄、ネズミや野良猫などの繁殖の恐れがあるため、これらの空家も対象にするものと思われます。

 

実際、2年前の夏に千葉県のある空家状態となっているお宅の雑草の除去を行いましたが、庭が広かったせいもあり、トラック数台分の雑草と、無数の空き缶、ハチの巣、蛇などもおり、2日ががかりの大変な作業となりました。

 

更にトラックが都内ナンバーであったため、刈り取った大量の雑草を廃棄してくれる処分場が見つからず、最終的に一部はユンボで敷地内に穴を掘り埋めざるを得ませんでした。

 

地方に相続した実家がある方であれば、気づかないうちに「草がぼうぼう=行政からの勧告」という事態にもなりかねません。

 

遂に、不動産も終活の一環として事前の整理が必要な時代になってきました。

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外国人も含めた日本の人口減は78万人超えに!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

厚生労働省が2023年2月28日に公表した人口動態統計速報によると2022年における外国人も含めた日本の人口減は約78万人となりました。

 

一方で出生者数は80万人を割り込みました。赤ちゃんが一人生まれる間に二人の方がお亡くなりになると言う凄まじい人口減少が日本を襲っています。

 

ニュースでは、出生数が80万人を切るのは、国の予想(国立社会保障・人口問題研究所)の2033年よりも、11年も前倒しで少子化が進んでおり、日本国の国力が将来落ちるとの事で大きく出生率について報じていますが、死亡者数が158万人以上と昨年よりも13万人近く増えていることも、かなりインパクトがあります。

 

年間の死亡者数は人口ランキング24位の鹿児島県の人口約156万人を超えています。

 

自然増減数ではランキング42位の佐賀県の人口約80万人に匹敵する人口が1年間で減少しています。

 

昨年までは人口ランキング46位の島根県の人口約65万人とほぼ同程度であった減少数が一気に増加しています。

 

これらの数値は、あくまでも確定値ではなく速報値なので、人数に多少のぶれは生じると思いますが、衝撃的な数値です。

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固定資産税評価額の調べ方

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。 

 

固定資産税評価額とは市区町村が土地や家を所有する人に対して、固定資産税を徴収するために評価した価格です。

 

固定資産税評価額を調べるには、各市区町村の資産税課の窓口に行き、固定資産の所有者本人であることの証明として運転免許証などの公的書類を提示し、必要書類に記載して提出することにより閲覧(取得)が可能です。

 

郵送でも取得可能で、また、代理人も委任状と代理人の本人確認書類があればOKです。

 

取得する費用は概ね1通300円程度でとなっています。

 

また、毎年、市区町村から6月に送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」にも固定資産税評価額が記載されています。

 

但し、例外として、私たちのような不動産業者は、不動産の所有者がご自身の物件を売却する目的で不動産会社と取り交わした媒介契約書に、公的書類を代理で取得する権利を与える旨の特約等の記載があれば、不動産業者はその媒介契約書と自身の従業員証明書があれば取得できます。

 

但し、対象物件以外の名寄帳の閲覧(取得)は出来ません。

 

ちなみに固定資産税は、毎年1月1日現在に各市区町村に備え付けられた固定資産税台帳に、土地や家の所有者として登録されている人に対して税金が課せられます。

 

固定資産税の標準となる税率は1.4%となっています。

 

固定資産税評価額は毎年評価が行われますが、評価証明書は1月~3月末、公課証明書は1月~5月末に取得しても、昨年度の評価額が記載されています。※詳しくはこちら

 

理由は、評価額の算出が間に合わないからです。そのため、この期間で不動産売買の決済が行われる場合には、前年度の固都税の額をそのまま引用し、「後日税額に変更があったとしても、再清算を行わないものとする」と言う特約を付けるのが、通例となっています。

 

固定資産税と同様に都市計画区域内の土地や建物を所有している人に対しては、都市計画税が徴収されますが、税率は0.3%が上限となっています。

 

課税のもとになる都市計画税の課税標準額は住宅地の場合、固定資産税の約2倍になっています。

 

市区町村によっては都市計画税の税率が0.3%以下の場所もあり、例えば、東京都国立市は税率が0.25%です。

 

また、東京都武蔵野市のように通常0.2%の都市計画税の税率を令和3年は新型コロナウイルス感染症による経済の悪化を理由に市民や市内の事業者を守るために0.1%に減額したという市区町村も、かなりの数に上ります。

 

東京23区では小規模宅地における都市計画税は東京都税条例附則第20条により、長らく都市計画税は「2分の1」に軽減されています。

 

ここでひとつ疑問が起こります。自分の土地でない土地、例えばこれからマイホーム用地などを購入したいエリアの固定資産税の税額はどうやって調べればいいのか?という疑問です。

 

固定資産税評価額がわかれば、固定資産税はわかりますが、基本、本人かその代理人しか評価証明書や公課証明書は取得できません。

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