6月の首都圏における中古マンションの取引件数は3,107件で前年同月比マイナス11.0％となり4ヶ月連続で前年同月を下回りましたが、減少率は大幅に縮小しています。中古戸建住宅の成約件数は1,173件と前年同月比マイナス4.7％の減少で、中古マンションと同様、減少率は大幅に縮小しています。新規の登録件数は中古マンションが16,143件でマイナス6.7％、中古戸建住宅が5,487件でマイナス12.4%の減となっています。そのため在庫件数はいずれも減少しています。5月に比べ経済活動が急激に回復していることが中古市場の取引件数からもわかります。新型コロナウイルスの感染者が再び増加しているのは気になりますが、自粛要請が経済に与えたインパクトが大きすぎて、余程のことが無い限り、政府も再度自粛要請を出すことは難しく、このまま成約率は前年比で10%前後減少した状態が続いていくのではないか？と考えています。レインズタワーはこちらから

ニコニコ動画やオンラインゲームを開発する株式会社ドワンゴは2020年7月1日から在宅勤務制度を本格導入し、対象となる従業員は在宅勤務を基本とし、必要に応じて出社する勤務形態となっています。在宅勤務手当として月額2万円を支給し、出社時の交通費は、定期代ではなく経費精算での支給となります。2020年7月6日には富士通が正式に「Work Life Shift」をかかげ、約8万人いる国内グループの従業員の勤務形態をテレワークとし、月額5,000円の在宅勤務の環境手当補助の支給と通勤定期代の支給廃止（2020年7月から実施）を決め、現状のオフィス規模を50%程度に削減すると発表しました。他にもコロナ禍において、ネット関連企業等によるオフィス退去が報じられています。一方で、今後山手線新駅の高輪ゲートウエイ駅周辺では都心屈指の大規模開発が進行中であり、テレワークの急速な普及によるオフィスの余剰感が心配されています。現在、コロナ禍で半ば強制的に導入されたテレワークですが、人事評価制度の見直しや政府の働き方改革が迅速に行われれば、確かにオフィスの余剰感が出てくるものと思われます。J-REITでのオフィス系REIT銘柄がテレワークによるオフィス不要論と共に軟調との話もありますが、コロナ前の状態が高すぎただけであり、現時点では大きな変化がおきているとは私は思っていません。三鬼商事が公表している東京ビジネス地区といわれる都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の2020年5月時点でのオフィス空室率は1.64%で前月比0.08ポイント悪化していますが、そもそも好不況の分かれ目は空室率5％と言われており、この目線で見る限りでは、まだまだオフィス市場は堅調といえます。株屋さんは市場のニュースを大きく取り上げてことさらに誇張して発信しないと自分たちの儲けの機会が減ってしまいます。不動産投資はもっと長期的な視野で考えないと、結果的には損をします。

住宅ローンを組まれる方の多くが利用する元利均等支払と変動金利の組み合わせですが、実は結構怖い話があります。仮に金利が途中で上昇しても5年ルールが適用されるため、当初の５年間は月額10万円の支払額であればそのまま同じ金額の支払となります、6年後に金利がかなり上昇していたとしても、今度は1.25倍のルールが適用されるため12万5,000円を超える支払とはなりません。元利均等支払とは毎月の支払額が一定で、支払いが進むほど元金の支払額が増えていき、利息の支払額が減少していきます。となると金利があがれば元金部分は後回しになり、ローンの返済最終日に、後回しにした元金部分の残額を一括返済しなければならないのです。これはローン契約（金消契約）の細かい約款にしっかり記載されています。その人の与信にもよりますが、実際には期間延長の相談にものってもらえますが、住宅ローン完済の年齢制限ぎりぎりの場合、最悪、返済資金が無ければ長年住み続けた家を売却する必要があるかもしれないのです。高齢になってからは、賃貸住宅に入居する際も審査で落とされる場合もあります。こんな最悪のケースに陥らないよう、住宅ローンはできる限り、余裕資金がある場合には繰り上げ返済等を行い早めに返済することを心がけましょう。

金融庁によると2020年3月10日から5月末日までに全国の銀行に返済負担軽減のための条件変更の申し込みが13,395件あり、5月末日までに実際に負担が軽減されたのが5,506件、約41％となっています。断られたのはわずか50件、0.37％であることがわかりました。銀行は今回のコロナ禍による、返済負担軽減のための条件変更は、国からの要請もあり、原則、個人の信用情報に反映させないことにしています。条件変更は大きく分けると２つあります。ひとつは、借入期間は変更せずに、最大で1年程度（フラット35は最大で3年間）元金は支払わず、金利のみを支払う方法で、軽減期間終了後は元金を支払わなかった分、毎月の支払額が増加するという変更。もうひとうは毎月の返済額を減らして、その分借入期間を延ばす方法です。借入期間を延長する方が利息支払額が増加し、また収入が大きく落ち込む定年後にも住宅ローンを支払わなければならない可能性もあるため、注意が必要です。

マイナス金利のこのご時世では、住宅ローンを組むなら、全額もしくは諸経費分も借りる方がお得。という方が多くいらっしゃいます。手持ちの資金を株や債券に投資しており、住宅ローンの金利よりも高い利回りで運用している。というのであればその言い分も最もです。但し、高い利回り商品はイコール高いリスクを伴います。今回のコロナのような状況では多くの企業で株式の配当を減らしたり、無配にしたケースもあり、また、日経平均はコロナ前までの状態にほぼ戻りつつありますが、以前の株価に戻らない銘柄も多くあります。

 旅行業、飲食業、航空業は最も打撃を受けており、給与の減額、最悪はレイオフもあります。そのようなときに住宅ローンの支払は急激に苦しくなります。抵当権が設定されている以上、究極自分のものであっても自分のものではなくなる可能性がある不完全な所有物です。住宅ローンは必ず返済しなければならない「借金」であることは忘れないでください。

2015年の国勢調査によると生涯未婚率が男性で23.3％、女性が14.6％となっており、男性は4人に1人、女性は7人に1人が独身という時代にもかかわらず単身者がローンを組むのは意外と厳しいとうのが現実です。理由は様々ですが、まず独り身だと守るものが無い。つまり奥さんや子供たちを守るという概念が無いので、ローン滞納リスクがある。という旧態依然とした考え方です。また昨今問題になった、自分で住まないのに投資用物件を住宅ローンで購入するという人の割合が高かったため、昨年から独身男性に対する融資が更に厳しくなりました。特に不動産会社で働く男性はかなり厳しい状況です。また30代の独身女性も非常にローンが組みにくい状況です。理由は結婚した場合、購入したマンションは不要となるため賃貸に回されてしまう。という理由です。40代後半になると結婚する機会が減るので借りれる場合もあります。人生100年と言われる中でなんとも差別的な考えですが、確率論からそのような判定が下されます。唯一民間の金融機関で単身者向け融資に積極的なのが新生銀行です。またフラット３５は国の制度なので、独身、ファミリーによる制限は全くありません。

多くの人が利用する変動金利と元利均等支払の組み合わせですが、金利が上昇しても直ぐに毎月の支払金額が変わる訳ではありません。それは多くの場合、「5年ルール」と「1.25倍ルール」という約束事があるからです。例えば月額10万円のローン支払額であれば、この月額の支払額は5年間上昇しません。そのかわり支払いの中身が変わります。現在は超低金利なのであまり気にすることはありませんが、金利が半年間の見直し毎に上昇した場合はその分元金の減りが遅くなります。また直前の支払金額よりも金利上昇等により支払額が増えたとしても、その場合は直前まで毎月10万円の支払額であれば125,000円以上は上昇しない、つまり6年後は毎月の支払額が上昇しても125,000円より支払額が上がらないことになります。

住宅ローンを組む場合に発生する保証料は住宅ローンを組む人（借入人）の与信により、金額は変わりますが、借入額の2.2％前後程度が一般的な価格です。もう少し詳しく説明すると何ら与信に問題の無い借入人の場合は100万円あたりの保証料額がおおよそ決まっています。例えば6,000万円を借りる場合、21,578円×60＝1,294,680円が保証料となります。ここで注意が必要なのは、この保証料は元利均等支払の場合の保証料の額で、元金均等支払の場合は100万円あたりの保証額が変わります。先ほどの計算で元利均等支払での保証料は1,294,680円でしたが、同じ金融機関のい場合、元金均等支払での保証料額は17,153円×60＝1,029,180円となり265,500円下がります。またこの保証料額は改訂があり、金融機関によっても金額が変わるので、実際に借りる際には金融機関の担当者に確認してください。

保証料とは住宅ローンを組む際に、金融機関が住宅ローンを組む人（借入人）から保証人をとらない代わりに、保証会社を付けることにより発生する費用です。銀行系列の保証会社と全国保証という独立系の保証会社があります。ロ―ンを組む場合には保証会社と保証委託契約を結び、保証料を支払います。保証会社は借入人の連帯保証人となり、万一、借入人のローン返済が滞った場合に、借入人に代わり、ローンを支払います。この状態が続くと保証会社は借入人から債権の回収（物件の売却等）を行います。

保証料は借入人の与信（過去のクレジットカード等の滞納履歴、現在のキャッシングの有無、勤続年数、勤める企業等の与信、年齢）により変動しますが、何も問題が無い人の場合には100万円あたりの金額が決まっており、これをもとに保証料を試算します。

全国保証株式会社（全国保証）は金融機関系列の保証会社より保証料が高く、また金融機関の最優遇金利を受けられない場合がありますが、審査が比較的通りやすいと言われています。

ちなみにフラット３５は保証料はありませんが、取扱金融機関の融資手数料が発生します。

私は資金余力ある方には元金均等支払を基本お薦めしていますが、リスクが２つあります。一つ目のリスクは超低金利時代の今は、元金均等支払と元利均等支払の総利息があまり変わりがなく、元金均等支払の毎月の支払額が元利均等での毎月支払額を下回るのは支払い開始後18年前後もかかってしまうことです。これであれば元金均等支払を選択せずに借入期間を短くした方が総返済利息を減少させることができます。 もう一つは借入を行ってから短期間で金利が上昇した場合には毎月の支払額がかなり上がってしまうことです。但し、マイナス金利下で、更に新型コロナウイルスによる景気低迷の現況では金利が急上昇するリスクは少ないと思っています。ある程度期間が経過した後の金利上昇であれば元金自体が元利均等支払よりも減少している分、金利上昇リスクをヘッジできることになります。

元金均等支払とは元金の返済を一定額に設定するものです。毎月一定額の元金を返済していくため、返済が進むにつれて毎月の返済額が減少していきます。多くの人が選択する元利均等支払いは毎月の支払額が一定で、当初は金利分が多く、元金の減りが元金均等支払と比べて遅くなります。と言うことは、金利が上昇した際には、同じ金額を借り入れた場合、借入残高が毎月一定額減っていく元金均等支払の方が残高か少ない分、金利を支払う額も少なくなります。金利が上昇しはじめたら、繰り上げ返済をすれば良い、固定金利に切り替えることで金利変動リスクをヘッジできると言われますが、金利の上昇がわかった時点で手遅れですし、さらに上がる場合もまた下がる場合もあります。また繰り上げ返済できる余裕資金を貯めておく必要があります。現在はマイナス金利に加え、新型コロナの影響で金利を上昇させるという気配はありませんが、借入残高が確実に減っていく元金均等支払は金利上昇リスクに強い借入方法といえます。注意が必要な点は利息が急上昇した場合はその利息分、支払額が上昇し、残高が多い程負担額が増えます。

銀行が元利均等支払を薦める理由は、ずばり元金均等支払よりも儲かるからです。メガバンクやフラット３５などの場合は元利均等支払と元金均等支払の両方から選択できますが、地方銀行等では元金均等支払自体を用意していない金融機関も多くあります。「毎月支払額が一定しているため返済計画がたてやすい。」「元金均等支払は審査がきびしくなる。」ともっともらしい説明が並びますが、金利が変わらないと仮定した場合、元金均等支払は、最初の支払額額が高く毎月基本的にわずかですが支払額は下がっていくので、最初の支払額を想定していれば返済計画は元利均等支払と何ら変わらりません。審査は確かに厳しくなりますが、十数年前に比べ与信の基準ははるかに緩和されています。

銀行はお金を貸してなんぼの世界なので、元金の減りが速い元金均等支払よりも元利均等の方が利息が多く入るからです。また貨幣の時間的価値（Time is Money）の観点からも利息を先に多くもらう方が良いからです。また、不動産会社の営業マンも知らない方が多いですが、実はお金を借りる際に保証会社に支払う保証料は元金均等支払の方が安いのです。

私は可能な限り多くのメリットがある元金均等支払をお客様に薦めています。

6月22日に総務省が公表した令和2年1月1日現在の推計人口の確定値は1億2,368万8千人となっており、前年同月で▲50万6千人（̠▲0.41％）の減となっています。総人口は1億2,598万8千人で前年同月比で▲32万9千人（▲0.26％）の減少となっています。ちなみに2019年の日本人の人口動態は約137万3千人が死亡、出生者数は87万8千人で自然増減は▲49万5千人となっています。仮に毎年このペースが10年間続いた場合、人口の約11％の人が亡くなる計算となります。

住宅ローンを組む場合、金融機関の審査が必ずあります。この審査で重要な指標のひとつが返済負担率です。税込み年収の35％～40％程度が限度額と言われています。年収700万円であれば年間のローン支払額が245万円～280万円となります。これは月額に直すと月々の支払額は約20万円～23万円になります。

仮に物件価格5,000万円のマンションを購入する場合、諸費用自己資金で物件自体は全額5,000万円の借入、ボーナス払い無、変動金利0.625％、35年で借りた場合、月々132,574円の支払なので年間の支払額は132,574円×12＝約159万円となり、年収負担率は23％で審査OKと思いがちですが、実はそんなに簡単な話ではありません。

銀行には審査金利という独自の金利が定められていて、金利が上昇した場合でも借入した人が、上昇した返済額の支払いに耐えられるか？という視点で計算します。審査金利は概ね3％前後です。金利を3％としてその他は同条件で試算した場合、月々の支払額は192,425円に跳ね上がります。年間支払額は231万円になります。更にマンションの場合、管理費と修繕積立金が毎月徴収されますので、これを合わせて月額３.5万円、年間で42万円を加えると年間支払額は273万円となり、かろうじて返済負担率が40％までの金融機関であればローンを組むことは可能ですが、かなり厳しい評価となります。

また注意が必要なのは借りれる金額と実際に支払を続けられる金額は違います。銀行の審査金利プラス管理費・修繕積立金で試算した場合の借入負担率は30％以内に収めたほうが安全です。先述した年収700万円の人であれば3,500万円以内の借入額が適正値といえます。また、年収負担率だけで審査は通る訳ではありませんのであらかじめご承知おきください。

20年程前までは、諸費用＋頭金2割程度の自己資金を用意して、税込年収の5倍程度の価格の不動産を購入するのが適正値と言われていました。例えば年収700万円であれば、適正価格は3,500万円の物件になります。諸経費8％として280万円＋700万円＝980万円の自己資金で2,800万円の借入額となります。

現在は諸経費分の自己資金を用意するだけで十分であり、諸経費全額借入でも物件を購入することも可能なケースもあります。またマイナス金利という昨今では、年収の7倍から7.5倍程度でも、与信に問題が無ければ購入可能な時代となりました。年収700万円であれば4,900万円から5,250万円までの物件を購入することが可能で、4,900万円から5,250万円の借入も可能となります。同じ年収であっても20年前と比較して1.5倍の価格の不動産まで購入できる計算になります。

実際には銀行の融資審査では、年収負担率という考え方があるので、今回お話させて頂いた通り借りれるかはまた別の話となります。

中古マンションを購入する際には、できる限り新耐震基準以降の物件を購入するのが賢明です。また旧耐震物件でも築50年を経過する物件の購入はできる限り避けた方が良いです。理由は簡単です。住宅を購入する方の大半は住宅ローンを利用し、出来れば住宅ローン控除も利用したいと考えます。昨今は地震に関する世の中の考えが変わり、三菱UFJ銀行を筆頭に多くの銀行で新耐震基準を満たさない物件は住宅ローンが組めない。又はローンが組めても借入期間が短くなる。保証料が高くなる。等の制約がつくからです。不動産は誰か一人が気に入ってくれれば良いのですが、実際には多くの人が欲しいという物件が価値ある物件であり非常に売りやすい物件となります。住宅ローンが組めない、又は組みづらいというだけで、買い手の数は減少し、確率が格段にさがります。但し、旧耐震物件であっても例外があります。立地、街力、人口増、環境が良く、大規模な物件（容積が余っている）で、かつ、値段が安ければ購入を検討しても良いと考えます。

緊急事態宣言下の4月と5月の首都圏の不動産取引件数は、中古マンションは4月が1,629件、前年同月比-52.6%、5月が1,692件、-38.5%、中古戸建は4月が686件で前年同月比-41.5%、5月が779件、前年同月比-20.5%と大幅減になっています。この数値を見てかなり減少したと感じる人と意外と減少していないと感じる方の二手に分かれるのではないでしょうか？こんな時に不動産を買うなんて、、、と考える人もいれば、転勤、転職、退職、親の介護、新型コロナウイルスによる資金難等でのやむを得ない売却もあり、それぞれの置かれた状況により見方は変わってきます。同じコインでも表から見たのと裏から見たのでは、まるっきり異なる模様になるのと同じです。新型コロナウイルスによる社会変化は不動産市況にも大きく影響を与えると言われています。内覧は現地で確認からVR内覧へ加速。IT重説。在宅勤務が定着すればオフィス面積は半分で良い。持ち家にはワークスぺースが必要になり、求める面積が広くなる。都心一極集中から田舎暮らしへ変わる。等々。ひとつ言えるのは、それぞれの人のとらえ方によって求められる不動産は変化しますが、人々の生活の中で不動産はなくてはならない存在なので取引自体は無くならないということです。データの詳細はレインズタワーで誰でも見ることができます。

http://www.reins.or.jp/library/2020.html

耐震改修工事をすればマンションの価値があがり、高く売れるのはわかっているが、実際には何年先になるかわからなので、今売却をするか、しないか、を悩まれて相談に来られる方がいます。結論から言うと、物件にもよりますが住宅ローン控除の合計分200万円～400万円以上値段が変わります。ただし、無理して耐震改修工事を行い修繕積立金が枯渇したマンションは売りづらく、結果的に値段が変わらない場合もあります。また仮に5年後に耐震改修工事を行った場合、それまでに管理費と修繕積立金が合計で月額3万円と仮定すると180万円、それに固都税が年間13万円とすると5年間で245万円の支出となります。これで価格差はほぼチャラとなります。

現在はマイナス金利なので当てはまらないかもしれませんが、経済の基本は「タイムisマネー」です。貨幣の時間的価値からみれば将来の変動リスクよりも今の方がリスクが低いので、今売るべきです。大規模修繕と絡めて耐震改修工事を同時に行うことが理想ですが、かなり莫大な費用がかかるため、総会で否決される可能性もあります。但し、例外もあります。すでに耐震改修工事を終えているマンションが多いですが、都心部で緊急避難道路に接したマンションは値段がかなりあがりました。中には多額の補助金がおり、修繕積立金をあまり傷めずに、設備の更新も含めた耐震改修工事ができ、マンションの値段が工事前よりも1,000万円以上あがったケースもあります（例：渋谷区山手通り沿いのマンション）。