2023年(2022年度)山手線の乗降者数の推移

渋谷区で主として中古の分譲マンションの仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

訪日外国人数が月ベースで、コロナ禍前を凌ぐ勢いで増加し、あちこちで外国人観光客を見かけるようになり、朝夕の通勤電車の混雑もすっかり戻った感がありますが、本当に鉄道の乗降者数はコロナ禍前に戻ったのでしょうか?

 

都心部の最も利用される鉄道路線である山手線の2023年(2022年度)の乗降者数を見て、判断していきたいと思います。

 

ちなみにJR東日本では各駅の利用者数を乗車人員としてカウントしていますが、多くの私鉄各線では乗降者数で公表していおり、物差しを統一にするために、本ブログでは「乗車人員×2=乗降者数」として数値化しています。

 

下記の4つのグラフは山手線内で最も利用者が多い、新宿駅、池袋駅、渋谷駅、東京駅の2015年度から2022年度の乗降者数の推移です。

 

いずれも2020年度が底で順調に乗降者数は上昇しています。

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水道料金は今後上昇していきます!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

新型コロナの収束による経済活動の再開とロシアのウクライナ侵攻により、様々な物が値上げしています。

 

不動産の価格、特に都心部のマンションの値上がりは、早10年以上続いています。

 

また、ここ2年くらいで食料品や電気代などの生活インフラも値上げラッシュとなり、生活が苦しくなったと感じる方も増えていると思います。

 

そのような状況下でも、「今年こそはマイホームを購入するぞ!」と考えられている方もいらっしゃると思います。

 

そこで、今回は不動産購入の際に、盲点となる注意点について解説をしたいと思います。

 

現在、様々な値上げラッシュが続いていますが、不動産購入後の生活インフラの費用は、電気代が値上がりしたのと同様、今後も他のインフラ費用も上がり続けるという事を忘れずにいて頂きたいと思っています。

 

そのような中で今回注目するのが水道料金の値上げです。

 

後ほど、なぜ水道料金が値上げになるかについての背景等を詳しくご説明しますが、上水道は市町村の他の事業とは独立した採算で運営しており、料金収入で費用を原則まかないます。

 

そのため、財源が厳しい中で老朽管の取り換え費用を得るには、まずは「値上げ」が選択肢となっています。

 

福岡県行橋市は2005年に平均で13%引き上げ、埼玉県深谷市は2017年に平均で15%引き上げ、埼玉県川口市は2021年に平均で25%の値上げ、神奈川県横浜市も同年2021年に平均で12%の値上げ、石巻地方広域水道水道企業団(宮城県石巻市・東松島市に水道水を供給)は平均で20%の値上げなどとなっており、ゆうに100を超える水道事業者が値上げに踏み切っています。

 

民間の研究グループ(EY新日本有限責任監査法人)の公表によると、一般的な3人家族の1世帯当たりの水道料金は対2018年比で2043年には、全国平均で約43%上昇するという試算も出されています。

 

このように、生活する上での重要な基盤である電気料金だけでなく、水道料金までもが上昇しています。

 

これらの上昇よりも給料が上がれば問題ありませんが、年収アップが期待できない方は、マイホームの購入時の生活費の試算を予め、厳しめに設定しておく必要があります。

 

これから不動産購入をされるエリアの水道料金がどれくらいかは、下記「生活ガイド.com」サイトにより確認が可能です。

 

https://www.seikatsu-guide.com/ (生活ガイド.comサイト)

 

長く停滞していたデフレーションから日本は確実にインフレーションの道を進んでいます。

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中古物件を購入してリフォームするという選択(その2)

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

前回に続き「中古物件+リフォーム」についてのお話です。

 

まずは、不動産会社やリフォーム会社の選び方についてです。

 

実際の順番として、不動産会社に物件の相談と同時にリフォームの相談も行えば良いのでしょうか?

 

多くの不動産会社は、当然ながら不動産業が主となるので、リフォームを実施できるといっても小規模な工事になる場合が多く、特に中古戸建ての場合は、建物全体の構造体の安全性も考慮しなければならず、こういった住宅性能を含めたリフォームは、片手間で出来る作業ではないため、建築士事務所登録を行っているリフォーム会社に依頼する必要があります。

 

もちろん建築士事務所登録を行っている不動産会社や、逆に、建築士が在籍していないリフォーム会社もかなりの数にのぼります。

 

但し、中古+リフォームで失敗しないためには、最低限、建築士事務所登録を行っている、そして、中古取引時のリフォームが得意なリフォーム会社等を選択する必要があるのですが、一般の方でリフォーム会社の善し悪しを見分けるのは困難です。

 

実は私たちでも、実際に取引があるリフォーム会社で無いと怖くて、使えません。

  

そのため結果的に、不動産会社もしくは不動産会社がお勧めするリフォーム会社を選択するか、ネットなどで見つけたリフォーム会社に依頼することになります。

 

「中古+リフォーム」の相談をしてリフォーム会社の話題になった時に、「信用できますか」「大丈夫ですか」と聞いても、当たり前ですが事業者は当然「できます」としか回答しません。

 

そこで皆さんにとっておきのマジックワードをご紹介します。

 

それが

 

「あなたの会社では既存住宅売買瑕疵保険をかけることができますか?」 

 

この質問の回答がYESの場合、そのリフォーム会社は最低限の条件をクリアしていることになります。

 

既存住宅売買瑕疵保険とは中古住宅の購入にあたって、構造躯体と雨水の侵入に対して最長5年、最大1,000万円の保証を受けることが出来る制度で、国が消費者保護を目的に制度設計した仕組みです。

 

新築の場合は、瑕疵保険の加入(新築は10年)もしくは供託が義務化されていますが、中古住宅の場合は任意になっています。

  

瑕疵保険に加入するためには、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査に合格する必要がありますので、検査で一定基準の性能をクリアしていることが証明される(もしくは不具合箇所を修繕する)ことと、中古住宅でも保証が付くという点で、安心・安全な中古住宅取引を実現するには欠かせない制度と言えます。

 

住宅瑕疵担保責任保険法人は現在、株式会社 住宅あんしん保証、住宅保証機構 株式会社、ハウスプラス住宅保証株式会社

、株式会社 日本住宅保証検査機構(JIO)、株式会社 ハウスジーメンの5社となっています。

 

先ほど瑕疵保険をかけることができる事業者は最低限の条件をクリアしていると説明しましたが、瑕疵保険の手続きを行う事業者を制度では「検査会社」と言いますが、この検査会社への登録を行う条件が建築士事務所となっています。

 

検査で指摘事項があった場合は修繕工事が必要になりますが、ここで修繕した内容も含めて保証するという仕組みから、修繕工事を行うリフォーム会社と検査会社が同一でなければならないとする保険法人もあります。

 

その結果「検査会社=リフォーム会社」と認識しておくことが現実的です。

 

◆一定の条件をクリアしたリフォーム会社を選別できる

◆保険手続きで検査が必要なので最低限の性能を確保できる

◆中古住宅でも保証がつく

 

上記内容を担保できるため、中古住宅を購入してリフォームすることをご検討の方にとっては、非常に価値のある既存住宅売買瑕疵保険という制度となります。  

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中古物件を購入してリフォームするという選択(その1)

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

ファミリータイプの都心部の新築マンションの価格が1億円を超える時代となり、新築マンションの購入を諦めて、住宅購入の現実的な選択として中古住宅を検討する方が増えています。

 

住宅はそこに住む人が実際に住まいとして使う中で、クロスやフローリングに傷や汚れが付いたり、剥がれたりします。

 

また、お風呂は黒カビ等が発生、キッチンは基本毎日使うので、換気扇やグリルに油が付着したりと、前の所有者の方の生活感が感じられたり、経年による劣化などが気になるため、中古住宅を購入する場合には、同時にリフォームも実施しよう考える方がたくさんいらっしゃいます。

 

特にここ10年余りの間に個人の方が「中古マンション+リフォーム」をマイホーム購入の選択肢のひとつとして、考えているという事が、顕著に表れてきていると感じています。

 

リフォームと聞くと、雑誌やテレビで紹介されるような家屋全体をリニューアルするようなイメージを持たれる方が多いと思いますが、実際にはクロスの貼り換えや設備の入れ替えなど最小限のリフォームを行うケースが多いのが実情です。

 

但し、間取りの変更なども踏まえた大規模なリフォームを行う場合には、実は結構手間暇がかかり、リフォーム費用も高額になります。

 

更に、この高額なリフォーム費用を金融機関からの借り入れで賄おうとすると、工務店等から事前に見積もりを取ったり、工事のスケジュールをしっかり決めておかないと、希望の金額を借り入れることが出来なかったり、物件購入時の住宅ローンよりも割高な金利となるリフォームローンでしか借りられない、最悪リ―フォムのための資金が用意出来ずに購入を諦めてしまうといった事になりかねません。 

 

そこで今回は、中古+リフォームの問題点と購入手続きの進め方についてご説明いたします。 

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築年数が経過したマンションは購入しても大丈夫なのか?

1979年築の「第25宮廷マンション」 渋谷区千駄ヶ谷3-13-22 北参道駅徒歩2分
1979年築の「第25宮廷マンション」 渋谷区千駄ヶ谷3-13-22 北参道駅徒歩2分
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金融機関の住宅ローンに差別化が始まった!!

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

マイナス金利政策も相まって、民間の金融機関による住宅ローンの顧客争奪戦が始まってから久しいですが、ここにきて、変動金利の金利引き下げだけではなく、様々な点で各金融機関による差別化が始まっています。

 

住宅ローンの借入時に入る団体信用生命保険(以下「団信」と言います。)は、フラット35を除いて、必ず入らなければいけない保険ですが、特約をつけなければ、金融機関が費用を負担してくれます。

 

これに、ガンなどにかかった場合の疾病保障の特約を団信に付与することにより、上乗せで金利負担が発生しますが、病気やケガで働けなくなったときは以降の住宅ローンの支払が全額無くなったり、ガンになった場合に住宅ローン残高が半額になったり、金融機関によってはローン残高がゼロになるなど、それぞれの金融機関により保障内容は多少変わりますが、もしもの際の保障商品は以前から充実していましたが、ローンの基本的な借入条件を変更する金融機関は皆無に等しい状況でした。

 

それがここにきて、相次いで状況が変わってきています。

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TBSの番組で弊社データが採用されました

東京都渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

 

2023年9月11日月曜日の深夜に放送された「発表!ウチの県の大事ケン」MC:川島明(麒麟),王林で、山梨県の特集が放送されましたが、その際のナレーションで弊社の提供データが採用されました。

 

と言ってもたいしたことでは無いので、お恥ずかしい話ですが、「中央快速線の年間利用者数は東京から高尾まで約8億人」というナレーション部分です。

 

弊社では各鉄道会社や地方自治体が公表しているデータを2006年から収集して、不動産の重要なデータのひとつとして活用しています。

 

せっかくなのでこの機会に2006年から直近の2022年までのJR中央線快速線東京駅から高尾駅間の各駅の乗降者数を見て頂きたいと思います。

 

ちなみにJR東日本は「乗車人員」、その他の私鉄各線は「乗降者数」表示をしています。

 

本来利用者数は乗ったら必ずどこかで降りるので「乗車人員=利用者数」が正しいと思うのですが、私鉄路線と比較するために、弊社ではJR東日本の各駅での利用者の表示方法は「乗車人員×2」として試算して、私鉄各線とあわせるようにしています。

 

下記のグラフは放送された番組にあわせて利用者数(乗車人員)で表示しています。

 

稀に、ホームページでの街の紹介で「我が町の駅の乗降者数は1日に何万人います。」というような表記を見ますが、一般的な街の紹介であれば全く問題ありませんが、マイホームを購入する際には単年度の数値だけではなく、時系列で乗降者数を把握する必要があります。

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