渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

共働き世帯が勤労世帯の70％近い今、夫婦二人でローンを組む世帯が増加しています。この場合、世帯主が単独でローンを組むよりも、高額な住宅を購入することが可能となります。

では夫婦で家を購入する場合にはどんな種類の住宅ローンがあるのでしょうか？

住宅ローンを組む場合は主に4パターンの住宅ローンが考えられます。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介をおこなっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

コロナ感染による1日の死者数が過去最も多くなっても、既に緊急事態宣言を政府は出さずに、コロナ禍前の状態に戻そうとしています。本年5月にも感染症5類への引き下げを検討していると伝えられており、コロナとの共存が否応なしに当たり前の生活になろうとしています。

「緊急事態宣言が出ない＝コロナの補助金無し、ゼロゼロ融資の終わり、雇用調整助成金の正常化」により、企業の倒産が増加しています。

企業倒産の増加とテレワークの一部恒久化により、店舗を含む商業ビルやオフィスビルの空室率は必然的に高止まりしています。

昨年末に私が所属する不動産コンサル21研究会の忘年会で10年以上利用していた中国料理店のオーナーも遂に耐えきれなくなり、昨年11月に店を譲渡してしいました。人形町の街もラーメン店から居酒屋まで多くのお店が忘年会シーズンにもかかわらず、ガラガラでした。

また私の管理する商業店舗からも、コロナ禍では賃料減額のお願いなどありませんでしたが、光熱費の高騰とお客様が減ったとの事で今になって減額請求が届いています。コロナ禍よりも、補助金等が無くなってしまった今の状況の方が、商業店舗は苦しいのではないか？と日々感じています。

新年あけましておめでとうございます。渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を営んでいる株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

昨年は8月から業務多忙でブログを4カ月以上も掲載しないとう事態になってしまいました。本年は最低1週間に1回以上はブログを掲載したいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。

FRBの利上げに伴い、円安ドル高が加速し、ロシアによるウクライナ侵攻に伴う資源高も重なり、消費者物価指数が3%半ばまで上昇しており、市場と日銀のせめぎ合いが続いていましたが、遂に2022年12月の後半に日銀は金融政策決定会合で、長期金利の変動許容範囲を従来の0.25％程度から0.5%程度に修正する方針を決めました。

これにより、2023年1月に金融機関が公表した長期金利に連動する固定金利の住宅ローンが上昇に転じました。

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2013年度～2021年度（2021年4月～2022年3月）までの山手線の乗降者数の推移は下記のグラフのようになっており、JR山手線の利用者数はコロナが確認された月を含まない2018年度をピ－クに減少に転じました。

最悪期の2020年度は2018年度比で約37％も乗降者数が減少しました。

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今年は7月後半から8月にかけて線状降水帯の発生により各地で河川が氾濫し、住宅に甚大な被害が発生しています。

万一、豪雨により浸水被害にあってしまった場合どうすれば良いのでしょうか？

住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを組んで購入しますが、決済時に住宅ローンの担保として金融機関から火災保険への加入を義務付けられます。

火災保険は、名前は火災ですが、火災だけでなく、自然災害やガス漏れによる爆発の被害等にも対応しています。

勿論、豪雨による水害も保険対象になりますが、必ず、水災補償に加入しておく必要があります。

昨今の自然災害の中でも水害は最も深刻かつ頻発する災害ですが、水災補償に入っていないと、保険は適用されません。 

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北海道の美瑛町にあるフランス料理とパンが購入できるオーベルジュレストラン、ビブレ（bi.ble）を紹介します。

ビブレは2006年3月に過疎化により廃校になった北瑛小学校の跡地を2014年に食文化の発信地として生まれ変わった場所です。

名称は「北瑛小麦の丘」で、レストラン、ホテル、パン工房、料理塾という施設が入っています。

ここのメインがフレンチの名店「ビブレ」です。

運営はラパンフーヅグループが行っており、ラパンフーヅの社長はフレンチシェフの中道博氏です。

中道博氏は日本最強のフレンチシェフ集団を率いて、地方を元気にする仕掛け人で、実際、札幌や帯広からわざわざ数時間車を運転して、パンを買いに来る人や食事を楽しむという人の流れが「北瑛小麦の丘」にできています。

今回、お店を紹介してくれた帯広で不動産業を営む社長も、食事とパンの購入だけのために、何度も訪れているとの事でした。

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2022年8月に入り、東京都は建売住宅を含む新築建物への太陽光パネルの設置義務化に対する方針を次々と示しています。

まず、屋根面積が20平方メートル未満の建売住宅は太陽光パネル設置の対象外とする方針を示しました。

更に、マンションやオフィス、商業施設など用途を問わずに延床面積が2,000平方メートル以上の新築建物については建築面積の5％を目安に太陽光パネルの設置を求める方針を示しました。

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2022年6月17日に証券取引等監視委員会が内閣総理大臣及び金融庁長官に対して、株式会社エスコンアセットマネジメントに対する行政処分を求める勧告が行われ、2022年7月15日から2022年10月14日までの間業務停止命令が下されました。

株式会社エスコンアセットマネジメントは株式会社日本エスコンが100％出資する子会社で、JｰREITに上場しているエスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社いわゆるアセットマネジメント会社です。

エスコンジャパンリート投資法人は暮らし密着型の商業施設及びそれらの底地に投資をしているJ-REITで2022年6月21日現在、取得価格ベースで底地の比率が44.8％もある、通常のリートとは異なる資産運用を行っています。

株式会社日本エスコンは「人々の暮らし・理想の街を実現するライフ・デベロッパー」を自称している中部電力株式会社が過半を占める株主となっっている中部電力傘下のプライム市場に上場する企業です。

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2000年前後から、タワーマンションが至るところに建設され、特に都心湾岸エリアにはタワマンが乱立している状態です。

タワマンでなくても10階建て以上のマンションは至るところにありますが、火災時等に逃げ遅れた際、はしご車は果たして何階まで届くのでしょうか？

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オフィスビル仲介大手の三鬼商事株式会社が毎月公表している最新オフィス市況によると2022年6月の都心（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの空室率は6.39％と昨年の2021年6月から13ヶ月連続で6％台の空室率が続いています。

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2022年7月6日の日経新聞の朝刊の「東京・首都圏経済」の欄で「吉祥寺ブランド陰りか」というショッキングなタイトルが掲載されていましたが、本当に吉祥寺ブランドの価値は下がったのでしょうか？

確かに吉祥寺周辺のマンションは、あまり中古マンションの売り物件が少ないイメージがあったのですが、今日調べてみたら、旧耐震の物件が多いものの、中古物件の売出数は以前より増えている気がします。

しかしながら、私は吉祥寺ブランドの価値が下がったのではなく、吉祥寺とその周辺エリアはジェントリフィケーションがまさに始まっているのだと感じています。

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コロナ禍で日本の総人口が急速に減少しています。2021年10月1日現在の日本の総人口は約1億2,550万人で、前年と比較して約64万4千人減少しています。減少幅は比較可能な1950年以降最大となっています。

また日本人人口は1億2,278万人で前年に比べて61万8千人（-0.50％）の減少となり、減少幅は10年連続で拡大しています。

総人口で男性は14年連続、女性は11年連続の減少となっており、女性が男性よりも346万4千人多くなっています。

2021年の出生児数は83万1千人で前年に比べて4万人減少し、死亡者数は144万人で前年比6万8千人の増加となった結果、自然増減数は15年連続で減少しています。

社会減少も起きており、入国者数は63万2千人で前年と比較して136万5千人減少し、出国者数は66万7千人で128万8千人の減少となった結果、入国者数が出国者数を3万5千人下回り9年ぶりの社会減少となっています。

東京都渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

東京都では全国で初めて、ハウスメーカーを含む建売業者やマンションデベロッパー（以下「義務対象事業者」と言います。）に対し、新築建物を建設する際に、原則、太陽光パネルの設置を義務付ける方針を示しています。

但し、これは全ての新築建物に対して、設置を義務付ける訳ではなく、義務化の対象はあくまでも、義務対象事業者が新築する建物に対してで、個人の方が発注者となる注文住宅であれば、太陽光パネルを設置しないという選択肢もあります。

また、東京都のホームページ内の「太陽光発電よくある質問」によると、義務対象事業者は年間2万㎡以上の住宅やビルを建築する大手事業者50社程度を見込んでいます。また、太陽光パネルをなんでも一律に設置しなければならない訳ではなく、どの建物に設置するかは、日照条件や住宅購入者の意向なども考慮して、柔軟に決定できる仕組みを検討しているようです。

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ジェントリフィケーション（gentrification）とは都市の再開発や活性化に伴い、街が高級化していき、今までそこで暮らしていた人々が地価や家賃の上昇に伴い、そのエリアから実質的に排除されてしまう現象をいいます。

プラス的にいえば、「都市の高級化現象」という事になります。

但し、そこに住む居住者の排除ではなく、地域の建物が再開発により新しくなったり、不動産の価値が上昇するケースを示す言葉として一般的には使わるようです。

イギリスのロンドンやアメリカのニューヨークなどではかなり問題となり注目されましたが、日本ではあまり大きくクローズアップされてきませんでしたが、今後は日本ではどのようにジェントリフィケーションが進んでいくのでしょうか？

私は都市工学等の専門的な意見ではなく、日々不動産取引に携わる実務者として感じていることを記載したいと思います。

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2022年（令和4年）4月1日から建物等の解体・改修工事を行う施工業者は、大気汚染防止法に基づき当該工事におけるアスベスト（石綿）が含まれる建材の有無の事前調査結果を管轄する都道府県等に報告することが義務化されました。

この報告書は原則として石綿事前調査結果報告システムという電子システムで24時間オンラインで申請することができ、1回の操作で都道府県等と労働基準監督署の両方に報告することができます。

この制度は消費者にどのような影響をもたらすのでしょうか？

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令和4年度の税制改正大綱で決まった住宅ローン減税等に関する内容がここにきて、国土交通省のホームページに記載され、ようやく確定した内容がわかってきましたので今一度、概略をご説明したいと思います。

大きく変わった点は

・金利負担の軽減と消費税の増税緩和措置の目的からSDGｓが強く意識された制度に変更

・住宅ローン残高の1%控除から0.7%に変更

・築年数要件の緩和

・適用対象者の合計所得金額3,000万円から2,000万円に変更

となります。

また、消費税率の引き上げに伴う住宅支援制度として実施されていた「住まい給付金制度」は2021年12月に予定通り、終了し、一定の環境に配慮した住宅の購入やリフォーム工事に際して省エネに優れた商品などに交換できるポイントをもらえる「グリーン住宅ポイント制度」についても2021年12月15日でポイント発行申請の受付が終了しています。

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2022年6月4日のブログにも記載させて頂きましたが、住宅ローン減税の適用を受ける際に、今までとは違い昭和57年1月以降に登記された建物で登記簿面積が50㎡以上の物件は耐震適合証明書を添付しなくても良い。という令和4年度の税制大綱の内容に変更点が無いか、再度国税局の税務相談室に電話をしてみました。

結果は、税制大綱通りとのことでした。

でもこれが結構大変で、税務相談室の人の中には住宅ローン減税について詳しくなく、こちらが疑問をなげかけ、「説明内容が違っています」と話をすると、法人税担当なので、所得税に詳しい人間に電話を回すといってたらいまわしにされてしまったり、税制大綱に記載されている内容の通りですとしか言えません。といった回答でした。

結局、一番まともな回答をして頂いた方に、そもそも地震大国である日本において国土強靭化計画で旧耐震の物件を無くして行こうという話なのに、旧耐震の物件を新耐震物件として認めるという事が少なからず実際に発生するのは国として如何なものでしょうか？という私の質問に対し、国土交通省と経済産業省が主体でやっており、国税局はその内容に沿っているだけなので答えようがありません。との事でした。

まあ相も変わらず縦割り行政の典型的な回答が返ってきましたので、思わず、「ご苦労様です。ご足労をおかけして申し訳ございませんでした。」と深々と頭を下げて電話を切らせて頂きました。

と言う訳で、本日現在、この件に関して確認できるのは、国税局のホームページではなく、以下の国土交通省のホームページとなります。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

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2022年5月25日に東京都から「首都直下地震等による東京の被害想定」が発表されました。

首都圏の湾岸エリアにはタワマンが多く建っていますが、これらのタワマンは津波等の被害にあわないのでしょうか？

下記の図は南海トラフ巨大地震が起きた場合の津波の高さや最大浸水深を想定した図の一例です。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

コロナ禍においてマスク装着の有無も論じられるようになりましたので、コロナ禍で掲載を止めていた観光関連の掲載を、不動産に関するブログと同様、今後はどんどん発信していこうと思います。

今回は小淵沢のリゾナーレ八ヶ岳の「回廊の花咲くリゾナーレ」をご紹介させて頂きます。

星野リゾートが運営するリゾナーレ八ヶ岳では、春の定例イベントで、ピーマン通りというメインストリートにチューリップの花びらを敷き詰める装飾を施しています。今年は4月29日から5月22日まで開催しています。

今年でなんと18回目になるそうです。

渋谷区で主として、中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

以前、弊社の事務所があった国道20号線の向かいに、「かんてんぱぱ初台店」があるのですが、今回は、かんてんぱぱ（正式名称：伊那食品工業株式会社　本社　長野県伊那市西春近5074）の本社敷地一帯に展開するかんてんぱぱガーデンに新たにオープンしたmonterina（モンテリイナ）という、全国各地の「おしいもの」を集めたセレクトショップをご紹介します。

伊那食品工業は「かんてんぱぱ」ブランドを展開する寒天のトップメーカーです。業務用製品、家庭用製品、農園事業、清酒事業（米澤酒造株式会社）、園芸事業（ハマ園芸株式会社）、かんてんぱぱガーデンの運営等を行ています。

特に、羊羹には寒天が必要なので日本全国の羊羹屋さんとの取引があり、和菓子屋さんとは太いパイプがあるようです。

かやぶきの郷薬師温泉「旅籠」は、湯川温泉（ぬるかわおんせん）「白雲荘」、鳩ノ湯温泉「三鳩膢（さんきゅうろう）」の３つの温泉にそれぞれ宿がひとつという浅間隠温泉郷にあります。

残念ながら白雲荘は現在閉館しているようです。

旅籠は全国の古民家を移築し、また、古民具を収集している宿で、古き良き日本の里山の村を見事に再現している宿です。

10棟を超える古民家、蔵、門などがあり、宿泊施設や展示品置き場、蕎麦屋等として使われています。

そのため、コロナ禍になる前は数多くの外国人が訪れており、在日外国公館免税指定店にもなっています。

また昔懐かしい、コマや輪投げからバトミントンまで遊具が置いてあり、子供も大人も遊べる施設となっています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2022年4月19日に、路線価を基に算定した相続したマンションの評価額が、実勢価格より著しく低すぎるとして、再評価して追徴課税をした国税局の処分が妥当であると最高裁で判決が下され、相続人側の敗訴が確定しました。

今回の争点になったのはタワマンではありませんが、路線価に基づく評価と実勢価格が乖離し、高騰し続けるタワマンの値段は落ち着く又は終息していくのでしょうか？

渋谷区で中古マンションの売買仲介を主として行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

以前にもお伝えしましたが、住宅ローン減税に関する令和4年度の税制改正の公式な発表が無いまま、4月も後半に突入してしまいました。

今日も国土交通省のホームページを確認しましたが、古い住宅ローン減税の内容を説明したもののままで更新されていません。

おおよそは令和4年度税制大綱に記載されていますが、細かい部分であやふやな部分があります。

その中のひとつが登記簿面積40㎡以上50㎡未満の物件の取扱いです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

令和4年度税制改正の大綱で、「昭和57年1月1日以降の日付で登記されている物件は新耐震基準に適合しているものとみなす。」との記載があり、住宅ローン控除の対象が広がった旨のお話をさせて頂いていますが、新耐震基準の住宅でも1981年6月から2000年5月までに建築確認申請を取得した木造住宅は、現行の耐震基準を満たしていないため、厳密に言うと既存不適格建物となります。

なぜなら、建築基準法は1981年6月と2000年6月に大きな改正があり、2000年6月の改正は木造住宅に関する内容が主だったからです。

そのため木造住宅は

1981年5月以前の建物を「旧耐震」

1981年6月～2000年5月までの建物を「81-00（ハチイチ-ゼロゼロ）新耐震」

2000年6月以降の建物を「現行耐震」

と呼んでいます。81-00は1981年の81と2000年の00をとって名付けられたものです。

住宅ローン控除の対象となる新耐震基準の木造住宅と現行耐震基準を満たしている物件とは、一旦別物で考えた方が無難です。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今回の令和4年度税制改正大綱に突然この「ZEH水準省エネ住宅」という名称が出てきて何？？と思った方も結構いらっしゃると思います。

ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称です。住宅の断熱性能を高めることや、エネルギー効率の高い設備を導入し「省エネ」を図ったうえで、太陽光などで創り出すエネルギー量が、家庭で使用するエネルギー量を上回ることで、ひとつの住宅の年間のエネルギー消費量（一次エネルギー換算）を正味（ネット）でゼロ以下 にする住宅のことを指します。

世界各国がカーボンニュートラルへの取り組みが進む中、政府は2050年のカーボンニュートラルに向けて30年度に温暖化ガス排出量を13年度比46％削減する事を目標にしています。

住宅の省エネ・省CO2化に関しては、国土交通省、経済産業省、環境省の３省が連携し、を推進しています。有識者会議のとりまとめでは。『30年における新築住宅で少なくともZEH基準の省エネ性能の確保』を目指すこと、『30年において新築戸建ての6割に太陽光発電設備が設置されている』事を目指すとしています。

これを実現するには家庭部門の省エネも重要になる為、現在、住宅のZEH化が進められています。これまでは戸建て住宅を中心にZEH化が進んできましたが、昨今ではマンションのZEH化が注目を集めています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

前回お話した内容と一部かぶりますが、令和4年度税制改正の大綱によれば、住宅ローン減税の適用対象となる既存住宅の築年数要件を廃止する旨の文言が記載されていますが、耐震基準適合証明書は今後は不要になるのでしょうか？

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介をしている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

令和3年12月24日に閣議決定された令和4年度税制改正の大綱が発表されてから、結構日数が経過しましたので、最近ではあまり話が出なくなりましたが、個人間でマイホームを売買した際には、紙面などで大きく取り上げられた内容とは、借入限度額等が異なりますので注意が必要です。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2回ほど、消火器についてお話させて頂きましたが、不要となった、又は、耐用年数が経過した消火器はどのように処分すればよいのでしょうか？

皆さんはご存じでしょうか？

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今朝の日経新聞にも掲載されていましたが、近年、度々値上げされている火災保険料が2022年10月に大幅に引き上げられます。

また長期の保険契約となる10年契約も廃止になり最長の契約が5年となります。

損害保険会社の団体である損害保険算出機構が2021年6月に火災保険料の目安となる「参考純率」を全国平均で10.9％上げると発表しました。 

私の義理の父親が戸建てに住んでいるのですが、この前、「火災保険料の契約の案内が来たが、以前と比較して凄く上がっていてびっくりした」と話していたので、最長の5年契約で、更新契約をしてください。と話しておきました。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

毎年1月～5月までに不動産売買の決済が行われる不動産取引では、その年の公課証明書が取得できないため、契約時に前年度の固都税の税額をそのまま使用して、実際の固都税との差異が出たとしても、清算は行なわない。とする特約をつけるのが一般的です。

公課証明書は固定資産関係証明書と呼ばれる場合もあります。東京都ではこの固定資産関係証明書という名称で公課証証明書が発行されます。

固都税は毎年1月1日時点で当該不動産を保有している者に課税されますが、不動産取引の慣例として、1月1日から決済日前日までを売主、決済日当日からその年の12月31日分までを買主負担として、売主が支払う分を案分計算して、決済時に清算します。

では、いつ新しい評価証明と公課証明は取れるのでしょうか？