渋谷区で主として中古マンションの売買を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は不動産売買の決済時に売主が相手側に渡す領収書に印紙を貼る必要があるケースのお話をしたいと思います。

通常自宅等のマンションや戸建てを個人が売買した際に、買主に渡す領収書に印紙を添付する必要はありません。理由は営業目的以外だからです。

では営業目的で所有していた不動産の場合、領収書に印紙の貼付は必要なのでしょうか？

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は建物の鉄部の塗装の塗り替え時期についてお話したいと思います。

建物の修繕工事の考え方として主に、予防保全、予知保全、事後保全の3種類が考えられます。

どれもそれなりに、メリットとデメリットがありますが、鉄部の塗装については、予防保全もしくは予知保全で対応した方が良いと思います。

鉄部の塗装を放置しておくと後で多額の費用がかかる場合があり、もし収益物件の場合には、売主の場合は希望の売却価格よりも、かなりの値引きが要求されてしまい、買主の場合は、かなりの額の修繕費用を予め計上しておく必要があります。

下記の写真は新築から30年鉄部の塗装を1回も行わなかった鉄骨造のワンルームマンションの鉄部です。鉄骨の肉厚が半分以下になっており、手で触ると表面の塗装分と一緒に腐食した鉄がそのままボッロと落ちてしまう状態です。

柱部分ではありませんが、2階の床を支える鉄部のため、ここまでくると全取り換えになるため、多額の修繕費がかかることになります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

前回は借地借家法第32条の賃料増減額請求の強行規定の条文はサブリース契約をした際に、オーナーにとってリスク要因となり得るとの話をさせて頂きましたが、仮に一方的に家賃を下げられた場合、契約不履行を理由にサブリース契約をオーナーから解除することは可能なのでしょうか？

結論を言うと借地借家法第28条（更新等の拒絶要件）が問題となり、そう簡単にはオーナーからサブリース契約を解除することはできません。

これも賃料減額請求と同様に、一部のサブリース業者が法律をかざして、なかなか契約解除に応じないケースがあります。

渋谷区で主に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は、2020年6月に制定された賃貸住宅管理業法についてお話したいと思います。賃貸住宅管理業法では、サブリース事業に関して、サブリース業者だけでなく、サブリース事業に関与する建設会社、住宅販売会社、FPなどの営業行為に関しても、かなり厳しい規制を設けています。

サブリース業者を「特定転貸事業者」、サブリース契約を「特定賃貸借契約」と定義して、誇大広告等の禁止や不当勧誘等の禁止を全面的に打ち出しているのです。なぜこのような厳格な規定を定めたかについて話したいと思います。

渋谷区で中古マンションの売買仲介を主として行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は、前回に続いて森記念財団都市戦略研究所が公表した日本の都市特性評価2021の概要版のデータから都市として評価の高い東京23区を除く都市のランキングを見てみたいと思います。対象都市は138都市になります。 

ながらく京都市が1位でしたが2021年は大阪市が1位の座を奪還しています。上位3位は大阪市、京都市、福岡市となっていますが、横浜市、名古屋市、神戸市の3市も1000を超える高いスコアとなっています。4位と５位を横浜市と名古屋市が争っている状態です。

昔から都市が形成されている神戸市、仙台市、金沢市、札幌市等がランキングに入るのは、ある意味自然な流れですが、大手企業の城下町である都市がいくつかランキングしています。

大企業のもたらす経済活動や雇用、税金以外に地方自治体等に様々な形での寄付や協力をしていることがいかに都市の利便性や快適性と密接に関係しているのかがわかります。

大企業の工場がリストラで無くなると、雇用喪失だけでなく、賃貸住宅の需要も消滅し、人口減少も誘発するため、その街にとっては大問題となります。

大手企業の城下町としては豊田市（トヨタ）、浜松市（ホンダ、スズキ、ヤマハ）、広島市（マツダ（安芸郡府中町））がランキングに入っています。

また、つくば市は研究都市として大手企業の研究拠点が数多くあり、多くの優秀な人材とその家族がつくば市に集まっているため、街としての評価が高くなっています。

このエリアは様々な企業の集合体により街が活性化している非常に良い例です。研究者は一般的なサラリーマンよいもかなり高い給与水準のため、つくば市には立派な戸建ても数多く建っていますし、学校のレベルもかなり高いようです。

似たような例としては宇都宮市があります。栃木県の県庁所在であり、多くの製造企業の工場や研究施設があり、給与水準も高くなっています。

昨年、弊社のお客様の所有する約1800㎡の土地を大手デベロッパーに購入してもらいましたが、かなり良い条件で取引出来き、更に建売の販売状況も良かったと担当者から聞いています。

１区画は50坪程度で駐車場は3台駐車可能、東京都区部外の物件より土地や建物は広いですが、総額としての売値はむしろ高いくらいでした。マーケットデータの重要性がいかに大切かを改めて考えさせられました。

ちなみに宇都宮市はランキングでは77位と意外と低い評価でしたが、逆を言えば宇都宮市を上回る地方都市が数多く存在するということがわかり、新たな可能性として魅力を感じました。 

渋谷区で中古マンションの売買仲介を中心に行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は、森記念財団から日本の都市特性評価の2021年版の概要が公表されましたので、その中から東京23区のランキングを2018年からの時系列でみてみたいと思います。

この日本の都市特性評価では、「経済・ビジネス」「研究・開発」「文化・交流」「生活・居住」「環境」「交通アクセス」の6分野の26指標グループを設定し、更に26指標グループを構成する指標を計86項目（2018年は83項目）設定した分析で都市特性を客観的に評価し、都市の強みや魅力を視覚化、更に定量データを使い都市戦略立案・検証に活用しやすいデータを公表しています。

様々な角度から多角的に検証しているので、私たちのような不動産にかかわる仕事をしている人だけでなく、他分野の方やこれから不動産を購入したいと思っている多くの方々に見てもらいたいデータブックです。

詳細版は有料ですが、無料公開されているデータだけでも多くの情報を得ることができます。

森記念財団日本の都市特性評価2021はこちら

渋谷区を中心に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

地球温暖化の影響による自然災害リスクが高まったことにより、気象庁の災害における情報発信が次々と改定されています。

前回、風の強さに風速50ｍ以上が今秋にも新設されることを掲載させて頂きましたが、これから本格的に台風の季節となりますので、注意喚起も含めて、過去5年の日本付近における台風の発生状況、接近数、上陸数と本年2021年の最新状況をまとめてみました。

渋谷区で中古マンションの売買仲介を中心に行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は新たに気象庁が新設予定の風速の新基準についてお話したいと思います。

気象庁は天気予報に用いる風の強さに、風速50ｍ以上を今秋にも新設する予定です。現在の指標は下記の図の通り、平均風速は7段階としていますがこれに風速50ｍ以上が新設されることとなります。

平均風速は10分間に吹いた平均の風速です。

今回新設する風速50ｍ以上は「風の強さ（予報用語）」としては猛烈な風に区分して、建造物の欄に「建造物や街路樹、電柱などが損壊する恐れがある等」を指摘する方向で、詳細は日本風工学会などと調整中とのことです。

渋谷区を中心に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今回は弊社が発注者の代理人として立ち会った解体工事のうちアスベスト除去工事が終わりその報告書が届きましたので、どのようにアスベスト除去工事が行われたのか、概略を説明したいと思います。

今回工期は20日程でしたが、防護服を着て、アスベスト除去工事を行うレベル1から比較的除去工事が楽なレベル3まで含んだ工事であったため、いろいろと勉強になりました。

今回解体工事の対象となったのは、RC造3階建ての病院で建物の延床面積は220坪ほどありました。

煙突内の断熱材がレベル1の除去工事でしたが、密封された場所であったため、アスベストの飛散防止には有利な場所であったと思います。

更にレベル1の工事はセキュリティーゾーンを設置して、付着したアスベストを飛散させないようにし防護服を着脱する場所を設けての作業であり、これが一番費用と手間がかかります。但し、これも密封性が非常に高いレントゲン室をうまく活用したので、屋外に設置するセキュリティーゾーンよりは手間も費用も安く済んだものと思われます。

外壁材で使われたアスベストが飛散しないよう下記左側の写真のように、通常足場で使うシートとは違う厚手のシートを使うため、作業する人は風が全く通らないため作業環境は劣悪でした。

特に夏場でしたので、適度な水分補給をしないと熱中症になる恐れがありましたが、発注者がお隣にお住まいで、お茶を適時出して頂いたため、熱中症になった作業員は一人もいなかったようです。

また今回は長野県中部の地方自治体内での解体工事で、アスベストに関する法改正が2021年4月に行われてから初となる大規模解体工事のため労働基準監督署もかなり注力したアスベスト撤去工事となりました。 

渋谷区で主に中古マンションの売買仲介をしている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

オフィスビルの空室率は、そのスピードがやや鈍ってきた感もありますが、遂に、都心五区のオフィスの空室率が2ヶ月連続で6％を超える水準になっており、今後も更に空室率は上昇するものと思われます。

空室率の増加に伴い都心五区の平均賃料も12ヶ月連続で下落しており、坪単価は21,045円となっています。新築ビルも平均坪単価は3万円を切り坪単価29,700円となっています。

渋谷区を中心に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は、渋谷区内のファミリタイプの中古マンションの販売状況を使って、中古マンションの価格が本当に上昇しているのかを検証してみたいと思います。

渋谷区を中心に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は首都圏の中古マンションの上昇が続いていると報道されていますが本当に価格は上昇しているのか検証してみたいと思います。

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今日はオリンピック開会式のあった日の出来事について書かせて頂きます。

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今日は前回お話させて頂いた漏水についての続編です。的は外していませんでしたが、残念ながら私の予測と少し場所が違っていました。