渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

コロナ禍で東京から人が転出していると話題になっていましたが、コロナ収束後は必ず利便性の高い東京及び近隣3県への一極集中が再び起きると確信をもってブログで配信していましたが、その傾向がいよいよ鮮明になってきました。

総務省が2023年1月30日に発表した2022年の住民基本台帳人口移動報告では東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県が転入者が転出者を上回る結果となりました。

更に「2023年3月13日以降マスクの着用は個人の判断に委ねる」との政府の通達により、更に東京への人口の戻りが加速していると考え、最新の東京都の推計人口（2023年5月1日現在）のデータと過去のデータをグラフにしてみました。

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SUUMOといった不動産情報誌や不動産企業の大東建託、はたまたフラット35の住宅ローンを取り扱うアルヒなどが、毎年「住みたい街（駅）ランキング」や「住民実感調査」、「本当に住みやすい街大賞」、「住んで良かった街ランキング」などを公表しています。

毎年発表されるとテレビ番組や新聞で話題となりますが、本当にその選ばれた街は、それだけの価値があるのでしょうか？

実際のところ「住みたい街」と「実際に住める街」は大きく異なる場合が多いです。

不動産の世界では「年収が住む場所を決める」という冷酷な現実があります。また、表参道や六本木に賃貸で住めたとしても、いざ、家賃がもったいないので、一定の広さを持ったマンションの購入しようとすると、価格が1億円をかるく超えてしまい、そう簡単には購入出来ないという現実を突きつけられます。

また、本当に住みやすい街であれば毎年必ず上位に食い込むはずとの思いもあり、今回は、これらのデータを表やグラフにまとめてみました。

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金沢の「にし茶屋街」の外れに古民家を改装したイタリアンレストラン「Paola」があります。

金沢市の「にし茶屋街」は、「ひがし茶屋街」「主計町街」とあわせて金沢の三茶屋街のひとつです。甘納豆の「かわむら」や忍者寺と言われる「妙立寺」などがある、観光スポットとして有名です。

一方で、今でも「一見さんお断り」のしきたりが守られている歴史ある茶屋街でもあります。

この「にし茶屋街」から北にある西インター通りを渡り北西の場所にある瑞泉寺の脇にあるのが、「Paola 」です。

少々緊張して入り口を入ると、そこはイタリアそのもの、なんともいえない心地よい空間が待ち受けていました。

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新型コロナウイルスへの行動制限が事実上無くなり、外国人観光客も街で頻繁に見かけることが多くなりました。

弊社のある幡ケ谷には外国人観光客に人気のある「サクラホテル幡ケ谷」があるため、かなりの外国人が幡ケ谷駅を利用しています。

明日から始まるゴールデンウイークで、最も人気の観光地は東京との事ですので、外国人だけでなく地方からきた日本人観光客の多くも鉄道を利用すると思われます。

2021年に国により創設された「鉄道駅バリアフリー料金制度」を活用して首都圏のJRや一部私鉄が2023年3月18日土曜日から、普通運賃に一律で10円と通勤定期の値上げを開始していますが、この値上げによる収益改善はどれくらい見込まれるのでしょうか？

実際には、行動制限の撤廃と外国人観光客の増加による劇的な鉄道利用客の増加数の推移は1年後の鉄道事業者各社の決算書や各駅乗降客者数のデータ等を見ないとわかりませんが、１回乗るごとに10円を徴収すると言うのは塵積って山となるではありませんが、相当な効果が出るのは確実です。 

2021年の山手線各駅の1日平均の乗降者数（乗車人員×2）は7,158,348人となっており、定期以外の乗車人数が約4割とすると約286万3千人が1日に切符を購入していることになります。

これに365日を乗ずると年間約10億4,500万人の人が山手線を切符を購入して利用していることとなり、10円をかけると山手線利用者だけで年間104億円の増収が見込まれます。

コロナ過前の2018年には山手線各駅の1日平均の乗降者数は約1,093万人でしたので、仮に本年度の1日平均の乗降者数が1,000万人とした場合は定期外利用者が約400万人、年間の利用者数は約14億6,000万人となり、10円をかけると146億円の増収が見込まれます。

更に2023年以降に新規又は更新した定期代には、値上げ分が加味されますので、値上げの効果はてき面に現れます。

実際には電気代の高騰やバリアフリー設備への投資で費用負担も相当な金額になるかと思いますが、2023年度の鉄道各社の決算書は間違いなく改善されると思います。

さて、この運賃値上げを、鉄道各社は「値上げ」ではなく「収受」という言葉で使って説明しています。

この制度の主旨は、国土交通省の発表によると、「鉄道駅のバリアフリー化により恩恵を受ける全ての利用者に薄く広く負担してもらう制度」だとしています。

本料金制度では、鉄道事業者が利用者から収受した料金を、ホームドアやエレベーターなどのバリアフリー設備の整備（設置、改良、更新、維持管理等）に充てるとしています。

但し、通学定期券を本料金制度の対象外にするなどして、家計への負担の配慮を行い、また、この料金制度の透明性の確保を図る観点から、鉄道事業者は、事前届出時におけるバリアフリー設備の整備・徴収計画の公表、毎年度における整備・徴収実績（前年度の整備費・整備内容、徴収額等）の公表等を行うと定めています。

 そして、引き続き予算の確保に努めながら、都市部において新たな料金制度を活用いただくとともに、地方部において鉄道駅のバリアフリー予算を重点化することで、全国の鉄道駅のバリアフリー化を加速していくとしています。

建前は上記の通りですが、国土交通省の資料を読むと、実際はコロナによる働き方改革で鉄道需要の約2割が喪失し、今後もこの状況が続くことが予想され、極めて公共性の高い、鉄道事業者の利益確保の一翼も担っていることが垣間見て取れます。

下記の資料は国土交通省が公表している資料の一部ですが、今まで、都心部の鉄道路線の利益で地方のローカル路線の赤字を補ってきたJRが特に苦境にたたされているようです。 

苦境にあえいでいる実態は、2022年から国土交通省が「ローカル路線の有り方」として有識者会議を開いて、1kmあたりの1日平均利用者数（輸送密度）が1日平均1,000人未満の路線の存続について議論を活発化していることからも容易に理解出来ます。

この有識者会議も値上げを正当化するお膳立てとして、紙面を賑わしました。

何か事を起こす際には外堀を埋めるという周到な手段を使うのは昔も今も変わらないですね。

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1年前の令和4年にも評価証明と公課証明がいつから取れるのかについて、ブログに記載しましたが、令和5年度の評価証明と公課証明書はいつから取得できるのでしょうか？

令和5年の評価証明書の取得は4月1日が土曜日だったため、本日4月3日月曜日から取得できます。

毎年1月～5月までに不動産売買の決済が行われる不動産取引では、その年の公課証明書が取得できないため、契約時に前年度の固都税の税額をそのまま使用して、実際の固都税との差異が出たとしても、清算は行なわない。とする特約をつけるのが一般的ですが、登録免許税は国に直接収める税金なので、固都税の清算のような特約は出来ません。

そのため、令和5年4月の前半に決済がある場合、令和5年分の評価額がわからないと登録免許税の計算が出来ないために、早急に評価証明書を取得しないと間に合いません。

特に今年のように、1日と2日が土日や祭日などで区役所や市役所がお休みの場合は、時間的制約が更に厳しくなりますので、出来れば決済は4月10日以降にした方が安全です。

実は私も今日、評価証明書を取得しに川崎市役所に午前中の比較的早い時間に行ってきたのですが、証明書発行窓口は既に凄い混雑で、市役所の職員は新たに椅子を用意したり、窓口を訪れた方からの質問攻めにあっていたりと対応に追われ、てんやわんやしていました。

なんと人によっては1時間半以上も待たされている人もいたようです。

公課証明書は一般的には6月から交付されるので、令和5年は6月1日木曜日から発行されます。

これが原則ですが、例外も実はあるのです。  

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毎年恒例のSUUMO住みたい街ランキングが公表され、2023年、横浜が6年連続で1位となりました。また常に安定した高い人気を持つその他の駅は「吉祥寺駅」「恵比寿駅」「目黒駅」「新宿駅」となっています。

余談ですが、私の記憶が正しければ、もともと「好きな街ランキング」として公表していたのは「TOKYOウォーカー（2020年6月20日発売号で休刊）」という雑誌で長年にわたり「吉祥寺駅」が不動の1位だったと記憶しています。間違っていたらすみません。

各都道府県別のランクでは、東京都は「吉祥寺駅」、埼玉県は「大宮駅」、千葉県は「流山おおたかの森駅」が「船橋駅」と「舞浜駅」を抑えて初の1位、茨城県は「つくば駅」が1位となっています。

他に得点がジャンプアップした駅は、東京都では「神楽坂駅」と「豊洲駅」、埼玉県では「所沢駅」や「越谷レイクタウン駅」、千葉県では「舞浜駅」の復活、神奈川県では「鎌倉駅」となっています。

また、穴場だと思うランキングでは「北千住駅」「大宮駅」「和光市駅」「所沢駅」「練馬駅」「流山おおたかの森駅」「赤羽駅」「川口駅」「守屋駅」「立川駅」の順となっています。

多くの駅で共通していることは、ターミナル駅や都心部へのアクセスの良さや、駅周辺で大規模開発が行われたことや、目玉となる施設等があることです。

「鎌倉駅」は街全体が歴史ある街で見所満載、由比ヶ浜と材木座海岸もあり、食もお土産も多彩です。

「舞浜駅」は言わずと知れた東京ディズニーリゾートがあり、日本だけでなく、アジアからの観光客も大勢詰めかけます。

「流山おおたかの森駅」は2005年に開業し、高島屋が主導した「おおたかの森ショピングセンター」があり「東大柏キャンパスホーム」も最寄り駅ではありませんが、アクセスルートのひとつになっています。

「越谷レークタウン駅」は2008年に開業した駅で大規模ニュータウンとして一帯が整備され、イオンレイクタウンが中核商業施設になっています。

「北千住駅」は2012年に東京電機大学が移転し駅前再開発により街が変貌し、シングル向け賃貸マンションの家賃は都心並みとなっています。

「立川駅」東京都西部の中核都市であった「八王子駅」を既に凌駕し、「IKEYA」、「ららぽーと立川立飛」、2020年には新街区「グリーンスプリングス」が開業、国立昭和記念公園もあり、東京都西部の中核都市として君臨しています。

ひとつ残念なのは、相次ぐショッピングモール等の開業の余波を受け、立川高島屋が2023年1月31日に閉店してしまったことです。後は伊勢丹に頑張ってもらうしかありません。

「川口駅」は新宿を起点とすると、人気の「武蔵小杉駅」とほぼ直線距離は一緒であり、駅前にはマンションが建ち並んでいますが、マンションの価格は武蔵小杉と比較すると70㎡から80㎡程度のファミリータイプで1,000万円から2,000万円程度安くなっており、非常にリーズナブルです。

「豊洲駅」は「アーバンドッグららぽーと豊洲」があり、駅周辺は都内屈指のタワマンの集積地となっています。

「所沢駅」は駅前に大型商業施設「グランエミオ所沢」があり、駅北側には広大な敷地を有する「所沢航空記念公園」があります。

「川口駅」「赤羽駅」「北千住駅」「大宮駅」「所沢駅」に共通しているのは、どこかあか抜けない、庶民的な街の雰囲気かもしれません。

既に大宮駅周辺のファミリー向けマンション（築2000年以降、駅徒歩10分、70㎡～80㎡）は価格が安くても4,500万円程度からで中心価格帯は6,500万円から8,000万円程度もしますので、とても割安だとは思わないのですが、利便性を考えると都心と比較して割安に感じるのか知れません。

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倒壊の危険性がある「特定空家等」は勧告に従わない時点で、住宅用地の軽減措置の特例から除外されていましたが、その予備軍となる「管理不全空き家」も、早ければ2023年度中に特例から外されることになりそうです。

「管理不全空き家」とは、そのまま放置すれば「特定空家等」になる可能性がある住戸で、窓が割れていたり、壁の破損、雑草が生い茂っていたりする物件を想定しています。

「管理不全空き家」は全国で少なくとも24万戸が該当すると言われています。

窓が割れていたり、壁の破損であれば「管理不全空き家」とみなされてしまうのは、ある意味致し方無い気もしますが、草は、一度刈り取っても、1年もすれば、またぼうぼうになってしまいます。

草が生い茂ると、害虫や不法投棄、ネズミや野良猫などの繁殖の恐れがあるため、これらの空家も対象にするものと思われます。

実際、2年前の夏に千葉県のある空家状態となっているお宅の雑草の除去を行いましたが、庭が広かったせいもあり、トラック数台分の雑草と、無数の空き缶、ハチの巣、蛇などもおり、2日ががかりの大変な作業となりました。

更にトラックが都内ナンバーであったため、刈り取った大量の雑草を廃棄してくれる処分場が見つからず、最終的に一部はユンボで敷地内に穴を掘り埋めざるを得ませんでした。

地方に相続した実家がある方であれば、気づかないうちに「草がぼうぼう＝行政からの勧告」という事態にもなりかねません。

遂に、不動産も終活の一環として事前の整理が必要な時代になってきました。

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厚生労働省が2023年2月28日に公表した人口動態統計速報によると2022年における外国人も含めた日本の人口減は約78万人となりました。

一方で出生者数は80万人を割り込みました。赤ちゃんが一人生まれる間に二人の方がお亡くなりになると言う凄まじい人口減少が日本を襲っています。

ニュースでは、出生数が80万人を切るのは、国の予想（国立社会保障・人口問題研究所）の2033年よりも、11年も前倒しで少子化が進んでおり、日本国の国力が将来落ちるとの事で大きく出生率について報じていますが、死亡者数が158万人以上と昨年よりも13万人近く増えていることも、かなりインパクトがあります。

年間の死亡者数は人口ランキング24位の鹿児島県の人口約156万人を超えています。

自然増減数ではランキング42位の佐賀県の人口約80万人に匹敵する人口が1年間で減少しています。

昨年までは人口ランキング46位の島根県の人口約65万人とほぼ同程度であった減少数が一気に増加しています。

これらの数値は、あくまでも確定値ではなく速報値なので、人数に多少のぶれは生じると思いますが、衝撃的な数値です。

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固定資産税評価額とは市区町村が土地や家を所有する人に対して、固定資産税を徴収するために評価した価格です。

固定資産税評価額を調べるには、各市区町村の資産税課の窓口に行き、固定資産の所有者本人であることの証明として運転免許証などの公的書類を提示し、必要書類に記載して提出することにより閲覧（取得）が可能です。

郵送でも取得可能で、また、代理人も委任状と代理人の本人確認書類があればOKです。

取得する費用は概ね1通300円程度でとなっています。

また、毎年、市区町村から6月に送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」にも固定資産税評価額が記載されています。

但し、例外として、私たちのような不動産業者は、不動産の所有者がご自身の物件を売却する目的で不動産会社と取り交わした媒介契約書に、公的書類を代理で取得する権利を与える旨の特約等の記載があれば、不動産業者はその媒介契約書と自身の従業員証明書があれば取得できます。

但し、対象物件以外の名寄帳の閲覧（取得）は出来ません。

ちなみに固定資産税は、毎年1月1日現在に各市区町村に備え付けられた固定資産税台帳に、土地や家の所有者として登録されている人に対して税金が課せられます。

固定資産税の標準となる税率は1.4％となっています。

固定資産税評価額は毎年評価が行われますが、評価証明書は1月～3月末、公課証明書は1月～5月末に取得しても、昨年度の評価額が記載されています。※詳しくはこちら

理由は、評価額の算出が間に合わないからです。そのため、この期間で不動産売買の決済が行われる場合には、前年度の固都税の額をそのまま引用し、「後日税額に変更があったとしても、再清算を行わないものとする」と言う特約を付けるのが、通例となっています。

固定資産税と同様に都市計画区域内の土地や建物を所有している人に対しては、都市計画税が徴収されますが、税率は0.3％が上限となっています。

課税のもとになる都市計画税の課税標準額は住宅地の場合、固定資産税の約2倍になっています。

市区町村によっては都市計画税の税率が0.3％以下の場所もあり、例えば、東京都国立市は税率が0.25％です。

また、東京都武蔵野市のように通常0.2％の都市計画税の税率を令和3年は新型コロナウイルス感染症による経済の悪化を理由に市民や市内の事業者を守るために0.1％に減額したという市区町村も、かなりの数に上ります。

東京23区では小規模宅地における都市計画税は東京都税条例附則第20条により、長らく都市計画税は「2分の１」に軽減されています。

ここでひとつ疑問が起こります。自分の土地でない土地、例えばこれからマイホーム用地などを購入したいエリアの固定資産税の税額はどうやって調べればいいのか？という疑問です。

固定資産税評価額がわかれば、固定資産税はわかりますが、基本、本人かその代理人しか評価証明書や公課証明書は取得できません。

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30代前半で年収が1,000万円を超える一流企業で働くビジネスマンや勤務医、収入が安定している公務員の方がマイホームを購入しようとして、住宅ローンの事前審査を行い、金融機関より謝絶（審査が落ちてしまうこと）されてしまうケースがあります。

その原因の多くは、収益不動産に投資しているためです。

収益不動産は収入があるので、「収益不動産を購入しても住宅ローンの審査には影響はありません。」という営業トークに惑わされてはいけません。

多くの場合、収益不動産の購入はマイホームを購入の大きな妨げとなります。

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今回は住宅ローンの組み方で最もわかりにくい収入合算契約の内、連帯債務と連帯保証の２つの契約方式についてご説明したいと思います。

連帯債務の場合は二人で共同して住宅ローンの支払を行うので、所有者名義はご夫婦の共有名義が基本で、住宅ローン控除はご夫婦共に利用出来ます。

一方、連帯保証の場合は、主債務者（ローン契約当事者）の単独名義となり、ローン契約の当事者のみが住宅ローン控除を利用することができます。

連帯債務の原則はマイホームの支払をご夫婦が連帯して支払うので、一方が全額支払えば債務は無くなるという支払方法です。

収入合算を行うケースの多くは、主債務者の収入だけでは、希望のマイホームを購入することが出来ないため、収入合算を行うものであり、お互いに連帯して債務を支払うので住宅ローン控除はご夫婦が共に利用できます。

連帯保証方式の場合はローンを組んでマイホームを購入するのはあくまでも主債務者お一人であり、連帯保証人はあくまでも主債務者がローンを支払うことが出来なかった場合に、ローンを全額肩代わりする立場なので、住宅ローン控除を受けることはできません。

世間では「連帯保証人にだけには絶対になるな！」と良く言われますが、その通りで連帯保証人は何の見返りも無いのに、他人の債務を肩代わりさせられる、すなわち、他人の借金を背負うのと同じなのが連帯保証人の立場なので、債権者に支払いを求められたら、否応なしに債務者に代わってローンの支払をする必要がある、とても危険は契約行為です。

しかし、他人ではなく、永遠の愛を誓った夫婦間のことなので、住宅ローンの場合には、あまり抵抗もなく、そのまま契約してしまうとういうのが実情と言えます。

ペアローンとは主として購入したい不動産に対して、夫婦二人がローン契約を別々に結び、それぞれが相手方のローン契約の連帯保証人となるローン契約です。

そのためローン契約は2本、所有者名義はそれぞれの負担割合に応じての共有名義、団体信用生命保険は夫婦共に加入できます。

例えば、6,000万円のマンションをお二人で50：50の共有持ち分で取得する場合は、夫と妻がそれぞれ3,000万円のローン契約を結ぶことになり、それぞれのローン契約で団体生命保険に加入できます。

但し、ローン契約が2本になると言っても、夫婦別々の金融機関ではなく、同一の金融機関で同時にローン契約を結ぶ必要があります。

但し、ローン金額や借入期間などの借入条件は個別に決めることが可能です。

実際には、それぞれの金銭消費貸借契約書（ローン契約書）の連帯保証人の欄に互いの名前を記入するので、それぞれ「たすき掛け」でローン契約書への記入をお願いしますと言われます。

基本は夫婦が同一物件にそれぞれ個別にローンを組むので、住宅ローン控除はそれぞれが、制度の範囲と規定内で最大限受けることが出来るので、世帯として見た場合、このメリットは大きいと言えます。

例えば、妻の年収が低くローン減税を最大限受けることが出来ない場合などは夫のローン額を大きくするという内容で契約するご夫婦もいます。

ペアローンは夫婦だけでなく親子が同居する場合でも利用が可能です。

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共働き世帯が勤労世帯の70％近い今、夫婦二人でローンを組む世帯が増加しています。この場合、世帯主が単独でローンを組むよりも、高額な住宅を購入することが可能となります。

では夫婦で家を購入する場合にはどんな種類の住宅ローンがあるのでしょうか？

住宅ローンを組む場合は主に4パターンの住宅ローンが考えられます。

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コロナ感染による1日の死者数が過去最も多くなっても、既に緊急事態宣言を政府は出さずに、コロナ禍前の状態に戻そうとしています。本年5月にも感染症5類への引き下げを検討していると伝えられており、コロナとの共存が否応なしに当たり前の生活になろうとしています。

「緊急事態宣言が出ない＝コロナの補助金無し、ゼロゼロ融資の終わり、雇用調整助成金の正常化」により、企業の倒産が増加しています。

企業倒産の増加とテレワークの一部恒久化により、店舗を含む商業ビルやオフィスビルの空室率は必然的に高止まりしています。

昨年末に私が所属する不動産コンサル21研究会の忘年会で10年以上利用していた中国料理店のオーナーも遂に耐えきれなくなり、昨年11月に店を譲渡してしいました。人形町の街もラーメン店から居酒屋まで多くのお店が忘年会シーズンにもかかわらず、ガラガラでした。

また私の管理する商業店舗からも、コロナ禍では賃料減額のお願いなどありませんでしたが、光熱費の高騰とお客様が減ったとの事で今になって減額請求が届いています。コロナ禍よりも、補助金等が無くなってしまった今の状況の方が、商業店舗は苦しいのではないか？と日々感じています。

新年あけましておめでとうございます。渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を営んでいる株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

昨年は8月から業務多忙でブログを4カ月以上も掲載しないとう事態になってしまいました。本年は最低1週間に1回以上はブログを掲載したいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。

FRBの利上げに伴い、円安ドル高が加速し、ロシアによるウクライナ侵攻に伴う資源高も重なり、消費者物価指数が3%半ばまで上昇しており、市場と日銀のせめぎ合いが続いていましたが、遂に2022年12月の後半に日銀は金融政策決定会合で、長期金利の変動許容範囲を従来の0.25％程度から0.5%程度に修正する方針を決めました。

これにより、2023年1月に金融機関が公表した長期金利に連動する固定金利の住宅ローンが上昇に転じました。

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2013年度～2021年度（2021年4月～2022年3月）までの山手線の乗降者数の推移は下記のグラフのようになっており、JR山手線の利用者数はコロナが確認された月を含まない2018年度をピ－クに減少に転じました。

最悪期の2020年度は2018年度比で約37％も乗降者数が減少しました。

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今年は7月後半から8月にかけて線状降水帯の発生により各地で河川が氾濫し、住宅に甚大な被害が発生しています。

万一、豪雨により浸水被害にあってしまった場合どうすれば良いのでしょうか？

住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを組んで購入しますが、決済時に住宅ローンの担保として金融機関から火災保険への加入を義務付けられます。

火災保険は、名前は火災ですが、火災だけでなく、自然災害やガス漏れによる爆発の被害等にも対応しています。

勿論、豪雨による水害も保険対象になりますが、必ず、水災補償に加入しておく必要があります。

昨今の自然災害の中でも水害は最も深刻かつ頻発する災害ですが、水災補償に入っていないと、保険は適用されません。 

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北海道の美瑛町にあるフランス料理とパンが購入できるオーベルジュレストラン、ビブレ（bi.ble）を紹介します。

ビブレは2006年3月に過疎化により廃校になった北瑛小学校の跡地を2014年に食文化の発信地として生まれ変わった場所です。

名称は「北瑛小麦の丘」で、レストラン、ホテル、パン工房、料理塾という施設が入っています。

ここのメインがフレンチの名店「ビブレ」です。

運営はラパンフーヅグループが行っており、ラパンフーヅの社長はフレンチシェフの中道博氏です。

中道博氏は日本最強のフレンチシェフ集団を率いて、地方を元気にする仕掛け人で、実際、札幌や帯広からわざわざ数時間車を運転して、パンを買いに来る人や食事を楽しむという人の流れが「北瑛小麦の丘」にできています。

今回、お店を紹介してくれた帯広で不動産業を営む社長も、食事とパンの購入だけのために、何度も訪れているとの事でした。

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2022年8月に入り、東京都は建売住宅を含む新築建物への太陽光パネルの設置義務化に対する方針を次々と示しています。

まず、屋根面積が20平方メートル未満の建売住宅は太陽光パネル設置の対象外とする方針を示しました。

更に、マンションやオフィス、商業施設など用途を問わずに延床面積が2,000平方メートル以上の新築建物については建築面積の5％を目安に太陽光パネルの設置を求める方針を示しました。

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2022年6月17日に証券取引等監視委員会が内閣総理大臣及び金融庁長官に対して、株式会社エスコンアセットマネジメントに対する行政処分を求める勧告が行われ、2022年7月15日から2022年10月14日までの間業務停止命令が下されました。

株式会社エスコンアセットマネジメントは株式会社日本エスコンが100％出資する子会社で、JｰREITに上場しているエスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社いわゆるアセットマネジメント会社です。

エスコンジャパンリート投資法人は暮らし密着型の商業施設及びそれらの底地に投資をしているJ-REITで2022年6月21日現在、取得価格ベースで底地の比率が44.8％もある、通常のリートとは異なる資産運用を行っています。

株式会社日本エスコンは「人々の暮らし・理想の街を実現するライフ・デベロッパー」を自称している中部電力株式会社が過半を占める株主となっっている中部電力傘下のプライム市場に上場する企業です。

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2000年前後から、タワーマンションが至るところに建設され、特に都心湾岸エリアにはタワマンが乱立している状態です。

タワマンでなくても10階建て以上のマンションは至るところにありますが、火災時等に逃げ遅れた際、はしご車は果たして何階まで届くのでしょうか？

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オフィスビル仲介大手の三鬼商事株式会社が毎月公表している最新オフィス市況によると2022年6月の都心（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの空室率は6.39％と昨年の2021年6月から13ヶ月連続で6％台の空室率が続いています。

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2022年7月6日の日経新聞の朝刊の「東京・首都圏経済」の欄で「吉祥寺ブランド陰りか」というショッキングなタイトルが掲載されていましたが、本当に吉祥寺ブランドの価値は下がったのでしょうか？

確かに吉祥寺周辺のマンションは、あまり中古マンションの売り物件が少ないイメージがあったのですが、今日調べてみたら、旧耐震の物件が多いものの、中古物件の売出数は以前より増えている気がします。

しかしながら、私は吉祥寺ブランドの価値が下がったのではなく、吉祥寺とその周辺エリアはジェントリフィケーションがまさに始まっているのだと感じています。

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コロナ禍で日本の総人口が急速に減少しています。2021年10月1日現在の日本の総人口は約1億2,550万人で、前年と比較して約64万4千人減少しています。減少幅は比較可能な1950年以降最大となっています。

また日本人人口は1億2,278万人で前年に比べて61万8千人（-0.50％）の減少となり、減少幅は10年連続で拡大しています。

総人口で男性は14年連続、女性は11年連続の減少となっており、女性が男性よりも346万4千人多くなっています。

2021年の出生児数は83万1千人で前年に比べて4万人減少し、死亡者数は144万人で前年比6万8千人の増加となった結果、自然増減数は15年連続で減少しています。

社会減少も起きており、入国者数は63万2千人で前年と比較して136万5千人減少し、出国者数は66万7千人で128万8千人の減少となった結果、入国者数が出国者数を3万5千人下回り9年ぶりの社会減少となっています。

東京都渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

東京都では全国で初めて、ハウスメーカーを含む建売業者やマンションデベロッパー（以下「義務対象事業者」と言います。）に対し、新築建物を建設する際に、原則、太陽光パネルの設置を義務付ける方針を示しています。

但し、これは全ての新築建物に対して、設置を義務付ける訳ではなく、義務化の対象はあくまでも、義務対象事業者が新築する建物に対してで、個人の方が発注者となる注文住宅であれば、太陽光パネルを設置しないという選択肢もあります。

また、東京都のホームページ内の「太陽光発電よくある質問」によると、義務対象事業者は年間2万㎡以上の住宅やビルを建築する大手事業者50社程度を見込んでいます。また、太陽光パネルをなんでも一律に設置しなければならない訳ではなく、どの建物に設置するかは、日照条件や住宅購入者の意向なども考慮して、柔軟に決定できる仕組みを検討しているようです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

ジェントリフィケーション（gentrification）とは都市の再開発や活性化に伴い、街が高級化していき、今までそこで暮らしていた人々が地価や家賃の上昇に伴い、そのエリアから実質的に排除されてしまう現象をいいます。

プラス的にいえば、「都市の高級化現象」という事になります。

但し、そこに住む居住者の排除ではなく、地域の建物が再開発により新しくなったり、不動産の価値が上昇するケースを示す言葉として一般的には使わるようです。

イギリスのロンドンやアメリカのニューヨークなどではかなり問題となり注目されましたが、日本ではあまり大きくクローズアップされてきませんでしたが、今後は日本ではどのようにジェントリフィケーションが進んでいくのでしょうか？

私は都市工学等の専門的な意見ではなく、日々不動産取引に携わる実務者として感じていることを記載したいと思います。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2022年（令和4年）4月1日から建物等の解体・改修工事を行う施工業者は、大気汚染防止法に基づき当該工事におけるアスベスト（石綿）が含まれる建材の有無の事前調査結果を管轄する都道府県等に報告することが義務化されました。

この報告書は原則として石綿事前調査結果報告システムという電子システムで24時間オンラインで申請することができ、1回の操作で都道府県等と労働基準監督署の両方に報告することができます。

この制度は消費者にどのような影響をもたらすのでしょうか？

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

令和4年度の税制改正大綱で決まった住宅ローン減税等に関する内容がここにきて、国土交通省のホームページに記載され、ようやく確定した内容がわかってきましたので今一度、概略をご説明したいと思います。

大きく変わった点は

・金利負担の軽減と消費税の増税緩和措置の目的からSDGｓが強く意識された制度に変更

・住宅ローン残高の1%控除から0.7%に変更

・築年数要件の緩和

・適用対象者の合計所得金額3,000万円から2,000万円に変更

となります。

また、消費税率の引き上げに伴う住宅支援制度として実施されていた「住まい給付金制度」は2021年12月に予定通り、終了し、一定の環境に配慮した住宅の購入やリフォーム工事に際して省エネに優れた商品などに交換できるポイントをもらえる「グリーン住宅ポイント制度」についても2021年12月15日でポイント発行申請の受付が終了しています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2022年6月4日のブログにも記載させて頂きましたが、住宅ローン減税の適用を受ける際に、今までとは違い昭和57年1月以降に登記された建物で登記簿面積が50㎡以上の物件は耐震適合証明書を添付しなくても良い。という令和4年度の税制大綱の内容に変更点が無いか、再度国税局の税務相談室に電話をしてみました。

結果は、税制大綱通りとのことでした。

でもこれが結構大変で、税務相談室の人の中には住宅ローン減税について詳しくなく、こちらが疑問をなげかけ、「説明内容が違っています」と話をすると、法人税担当なので、所得税に詳しい人間に電話を回すといってたらいまわしにされてしまったり、税制大綱に記載されている内容の通りですとしか言えません。といった回答でした。

結局、一番まともな回答をして頂いた方に、そもそも地震大国である日本において国土強靭化計画で旧耐震の物件を無くして行こうという話なのに、旧耐震の物件を新耐震物件として認めるという事が少なからず実際に発生するのは国として如何なものでしょうか？という私の質問に対し、国土交通省と経済産業省が主体でやっており、国税局はその内容に沿っているだけなので答えようがありません。との事でした。

まあ相も変わらず縦割り行政の典型的な回答が返ってきましたので、思わず、「ご苦労様です。ご足労をおかけして申し訳ございませんでした。」と深々と頭を下げて電話を切らせて頂きました。

と言う訳で、本日現在、この件に関して確認できるのは、国税局のホームページではなく、以下の国土交通省のホームページとなります。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2022年5月25日に東京都から「首都直下地震等による東京の被害想定」が発表されました。

首都圏の湾岸エリアにはタワマンが多く建っていますが、これらのタワマンは津波等の被害にあわないのでしょうか？

下記の図は南海トラフ巨大地震が起きた場合の津波の高さや最大浸水深を想定した図の一例です。