渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2024年10月18日の日経新聞朝刊の「大機小機」のコラムで、「東京一極集中と少子化」というタイトルの中で、東京一極集中是正論の根拠のひとつになっている「日本で最も出生率が低い東京都に人が集まれば、日本全体の出生率も低くなり、これが東京一極集中が少子化を招いている」という議論は完全に的外れだと断じているのですが、まさにその通りだと私も感じています。

多くの方と仕事上関わり合いがある中で、政治の話は本来ご法度なのですが、石破首相は「地方創生」を前面に押し出していますが、ばらまき的な政治判断だけはしてほしくないなあ～と個人的に思っています。

2024年4月1日現在の確定値で日本人の人口は前年同月と比較して約85万5千人減少しています。

人口が80万人弱の山梨県、佐賀県、福井県約75万人弱、高知県、島根県は65万人前後、鳥取県は54万人弱の人口なので、毎年これらのひとつづの県が消滅していくくらい日本人の人口は急速に減少しています。

以前にもお話ししたことがあるかと思いますが、ここ数年で那須の別荘地の売却を依頼されたことが度々あったのですが、新たに水道を引き込む際には全て自費で行う必要があるなど、生活に必要なインフラまで自分達で設置し、その維持費用まで用立てしなければならず、多くの土地が誰も買い手がつかない状況となっています。

生活するために必要不可欠は水道の引込は、本来公共機関が提供するのが基本ですが、新たに設置するお金もインフラを維持していくお金も那須町には無いというのが現状で、日本各地の市区町村でも同様の事があちらこちらで起きています。

家もそうですが道路も維持しなければ野ざらしになり、やがて荒れていきます。

それでも現在の日本では、ほとんど利用されていない町道、市道や県道を維持するために莫大な予算編成や費用をかけています。

人間は集団生活をすることにより、進化し、地球上最強の生物になり、また今後も集団の中で生きていかなければなりません。

故郷が無くなることは寂しい限りですが、本気でそろそろ公共のインフラの維持及び整備について、選択と集中を行うべきであり、これを先延ばしすると、結果、国力が衰えていくことになります。

人はある程度集団を形成しないと、ガソリンスタンドもスーパーもお医者さんも、床屋さんも何もかもが、商売として成り立ちません。

今の時代は多くの分野で一極集中しないと生き残れなくなってきています。

半導体大手で世界に君臨していた半導体大手のインテルは設計から製造まで一貫して自社で行い、長い間市場を独占していましたが、いまやその勢いはなく、半導体の製造だけに特化する台湾のTSMCが1強となり、立場が全く逆転しています。

医療の世界でも、内科、外科といった診療項目をもっと掘り下げた首専門や背中専門などをうたう先生は大忙しになっています。

不動産業界でも土地から戸建、マンション、借地権なんでもできますとアピ－ルしてもお客様はついてきてくれません。

今の時代は、例え実際になんでもできる不動産のスペシャリストだとしても、マンション売買仲介のスペシャリストですとアピ－ルする方がお客様の反応が良いという現実があります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

遂にメガバンクを含めた大手5銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、三井住友信託、りそな銀行）が、2024年10月より、変動型の住宅ローンの基準金利を2.475%とから0.15%引き上げ、2.625%に引き上げました。

現在、住宅購入者の8割程度が変動金利型の住宅ローンを選んでいるので、それなりに大きなインパクトとなっています。

基準金利とは、短期プライムレート（銀行がトヨタなどの最優良企業に貸し出しをする１年未満の貸出期間の金利で、1989年以降は各金融機関が資金調達コストや市場の金利動向をもとに決めており、現在は新短期プライムレートと呼ばれています。）に１％程度上乗せした金利で、簡単に言えば、金融機関が「本来貸し出ししたい金利」で、いわゆる物で言えば「定価」にあたります。

現在金融機関で実際に提供している金利は「優遇金利」と言われ、「基準金利」から「優遇金利にするための金利引き下げ幅」の利率を引いた金額が「適用金利」となります。

優遇金利と適用金利はほぼイコールですが、実際にローンが実行に移る際に決まるのが適用金利で、申し込み時点はあくまでも仮の優遇金利となります。

三井住友銀行のホームページで調べてみると変動型の住宅ローンの基準金利は2009年1月12日以降2.475%のまま約15年間変動していなかったので、今回の基準金利の引き上げは、とても大きな変化となっています。

ちなみに2008年11月17日から2009年1月9日までの基準金利は今回の引き上げよりも高い2.675%となっています。

私は住宅金融支援機構の5年固定金利の金利変動型の住宅ローンを借り入れていましたが、今年の12月から0.65%の金利が一気に倍の1.3%となる旨の資金計画表が最近届きました。

住宅金融支援機構の通常の金利変動型融資の場合は毎年10月１日に融資利率を見直して、その都度融資明細表を送るタイプが一般的ですが、前述しましたように私は５年固定金利の金利変動型での住宅ローンなので５年毎に融資明細が送られてくる契約となっています。

私は元金均等支払いで既に20年間支払済であり、購入時当初、自己資金もかなり入れたので、元金もだいぶ減っており、金利が倍に跳ね上がっても、資金繰りに窮することはありませんが、これが数千万円の単位でローンが残っていたらと思うとちょっとゾッとしていたかもしれません。 

元金均等支払いなので、あくまでも新利率の1回目の総支払額と9月に支払った額での比較となってしまいますが、金利が0.65%から1.3%に上昇いたことによる支払額の上昇率は約6.5％となっています。

余談ですが私のように元金均等型で融資を受けた場合は、急激な金利上昇時のリスクヘッジ（激変緩和措置）となる「5年ルール（支払額すぐに変わらないルール）」と「125％ルール（従来の返済額よりも25％以上支払額が増えないようにするルール）」は適用されないので、その点は注意が必要です。

毎月の支払いが仮に15万円だとすると新規金利の適用で159,750円の支払いとなり毎月9,750円の増加、年117,000円の金利負担増となります。

私が最初に借り入れした際の適用金利は2％を超えていたのですが、年を追うごとに金利が下がっていき、0.65％にすっかり慣れていたので、どんなに金利が上がっても1％を超えることは無いと思っていたのである意味衝撃的でした。

金利は着実に上昇しています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

渋谷区では老朽化した小学校や中学校の建て替え計画をいくつか進めていますが、その中で特に注目されているのが渋谷区役所に隣接する渋谷区立神南小学校の建て替え計画です。

この計画は神南小学校だけでなく、道路を挟んで東側に位置する築49年の分譲マンション「渋谷ホームズ」との一体の建て替え計画となっており、神南小学校の空中権を渋谷ホームズへ移転させて、現在の14階建てから33階建てのタワーマンションに建て替えるという手法となっています。

これに伴い、渋谷区は空中権の取引による対価は受け取らずに、建て替え準備組合と協力する大手デベロッパーが神南小学校の建て替え整備を行うという手法です。

渋谷区は2019年1月15日に開庁した新渋谷区役所庁舎を建設した際には、敷地の一部を三井不動産との間で定期借地権70年で契約を行い、区役所、公会堂を区の負担無（軽減）で建て替えた全国初の事業を行った実績があります。

三井不動産は、この定借した土地に地上39階地下4階建て、総戸数503戸の「パークコート渋谷　ザ　タワー」を建設しました。

手法は違えど、今回も区の財政負担無（軽減）で公共施設を建て替えるという試みとなっています。

また容積移転に伴う対価については、2024年9月19日の日経新聞の記事によると、「区議会への報告では52億円となっているが、区とは関係の無い立場の不動産鑑定士による評価では101億円という容積移転の価格が出ている。」との内容の記事が掲載されていました。

担当するまちづくり第三課では鑑定評価の違いはコメントする立場にないとしていますが、神南小学校の整備費用と容積率移転の対価がイコールかどうかについては、この計画に反対する方たちから異論がでるかもしれません。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

お客様と内覧にいった際に、よく質問を受けるのがこの部屋の大きさは何㎡ですか？というご質問です。

私はそもそもゼネコンに新入社員として入社し、建設現場や経理、営業など幅広い職種を経験してきており、民間建築営業の際には部屋の面積等は全て㎡表示で、ヘッドハンティングでファンドの専務になった際にはホテルや旅館の再生や新築物件を開発していたので、その時も部屋の面積は㎡表示でした。

そのため、独立して中古マンションや戸建ての仲介を初めて行った際に、部屋の面積表示のほとんどが何畳又は何帖という表示のみで㎡数の記載が無かったことに違和感を感じたことを今でも鮮明に覚えています。

近年の住宅（特にマンション）の間取りは和室自体が無いものも多く、またお客様も和室を敬遠される方も多い中で、なぜ洋室の広さも何帖という表示だけにするのか当時は疑問に思っていました。

確かに、2008年前後までのマンションはリビングの脇に和室があり、リビングと和室を襖で仕切ったタイプの物件が数多くあったので、マイホームをご購入される30代40代の大多数の方は和室がある家で育っていると考えれば納得できます。

和室の畳は一般的なサイズの畳ではない場合も多く、何畳表示が本当に正しいのか？と疑問に思うことも多々あります。 

ただ、日本人にとって畳は文化そのもののため、畳で表示した方が合理的なのかもしれません。

また、慣れ親しんだ畳１枚分の広さ（縦180cm、横90cm）で部屋の大きさの目安とするのが最もわかりやすいのだととも感じています。

実は、不動産会社の販売図面に記載している畳（帖）表示には、しっかりとした基準が存在します。

その基準は不動産の公正な取引を定める「不動産公正取引協議会連合会」という組織で、1畳は1.62㎡以上と定められています。

以下　不動産取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」参照

公正競争規約の第6章表示基準　第1節　物件の内容・取引条件等に係る表示基準　第15条（6）面積　14頁の（16）に

住宅の居室面積等の広さを畳数で表示する場合においては、畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル（各室の壁芯面積を畳数で除した数値）以上の広さがあるという意味で用いること。

と記載されてます。  

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

住まいの広さはそれぞれの方の考え方やライフスタイルにより、異なりますが、そもそも世帯人数に応じた理想的な広さの基準になるような指標はあるのでしょうか？

国土交通省では、住生活基本計画を策定し、その中で目標値を設定していますので、その内容が目安となります。

目標値は全部で３つで「一般型誘導居住面積水準」、「都市居住型誘導居住水準」、「最低居住水準」に分けて、面積基準を公表しています。

誘導居住面積水準は、世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として多様 なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準です。

この水準を、都市の郊外及び都市部以外の一般地域における戸建住宅への居住を想定した一般型誘導居住面積水準と、都市の中心及びその周辺における共同住宅への居住を想定した都市居住型誘導居住面積水準とに分けて具体的な面積を表示しています。

 （１）一般型誘導居住面積水準

 ① 単身者 55 ㎡

 ② ２人以上の世帯 25 ㎡×世帯人数＋25 ㎡

 （２）都市居住型誘導居住面積水準

 ① 単身者 40 ㎡

 ② ２人以上の世帯 20 ㎡×世帯人数＋15 ㎡

注１ 上記の式における世帯人数は、３歳未満の者は 0.25 人、３歳以上６歳未満の者は 0.5 人、６歳以上 10 歳未満の者は 0.75 人として算定します。ただし、これらにより算定された世帯人数が２人に満たない場合は２人と想定します。

注２ 世帯人数（注１の適用がある場合には適用後の世帯人数）が４人を超える場合は、上記の面積から５％を控除します。

注３ 次の場合には、上記の面積に当てはめなくてもよいとされています。

 ① 単身の学生、単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保されている場合

 ② 適切な規模の共用の台所及び浴室があり、各個室に専用のミニキッチン、水洗便所及び洗面所が確保され、上記の面積　

　  から共用化した機能・設備に相当する面積を減じた面積が個室部分で確保されている場合

（３）最低居住面積水準

最低居住面積水準は、世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積を表示しています。

 ①単身者 25 ㎡

 ②２人以上の世帯 10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡

注意項目は誘導居住面積水準と変わりありませんが、追記で、既存住宅を活用する場合などで、地域における住宅事情を勘案して地方公共団体が住生活基本計画等に定める面積が確保されている場合

となっています。

具体的な面積は下記の表をご覧ください。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2024年8月8日に三鬼商事が公表した最新オフィスビル市況によると千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区の7月時点での平均空室率が5％になり、対前年同月比では1.46％も空室率が減少する結果となりました。

2020年2月に空室率がわずか1.49%という非常に高い稼働率を誇っていた都心5区のオフィスビルは2020年4月7日に1回目のコロナによる緊急事態宣言が発令された後、急速に市場が冷え込み、わずか1年半後には6％を超える空室率となり、2023年12月まで間、空室率が6％超えが続いていました。

2023年5月にコロナウィルス感染症が5類に移行されてから1年経が経過し徐々にですが、確実に空室率は改善されていき、今回、好況と不況の節目といわれる5％の空室率となっています。

下記のグラフを見れば、コロナ禍前と比較するとまだまだ活況とは言えない状況ですが、2023年問題と言われた虎ノ門エリアや渋谷駅周辺エリアでの相次ぐ大型オフィスビルの開業などによる新築オフィスビルが大量供給されてる状況下においては、市況はかなり改善されているものと思われます。

渋谷区で中古マンションの売買仲介を中心に行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

前回は森記念財団から公表された日本の都市特性評価の2024年版の中から東京23区のランキングを2018年からの時系列でみましたので、今回は日本の地方都市のランキングにフォーカスしたいと思います。

日本の都市特性評価は、前回も同じ内容を記述させて頂いていますが、「経済・ビジネス」「研究・開発」「文化・交流」「生活・居住」「環境」「交通・アクセス」の6分野に分け、その中で28指標グループを設定し、更にその28指標グループを構成する計87指標に細分化して分析し、都市特性を客観的に評価し、都市の強みや魅力を視覚化、更に定量データを使い都市戦略立案・検証に活用しやすいデータを公表しています。

ちなみに６分野の大項目に変更はありませんが、その他の細部の指標は時代に応じて変化しています。

この日本の都市特性評価は様々な角度から多角的に検証しているので、私たちのような不動産にかかわる仕事をしている人だけでなく、他分野の方やこれから不動産を購入したいと思っている多くの方々に見てもらいたいデータブックです。

今後日本は人口減少が本格化するなか、地方都市の多くが加速度的にシュリンクしていくものと思われます。

そのような中でも経済成長が可能、もしくは、現状を維持できるポテンシャルを持つ地方都市とはどのような場所で、どのような特徴があるのか、この日本の都市特性評価を読めば垣間見ることができるかもしれません。

詳細版は有料ですが、無料公開されているデータだけでも多くの情報を得ることができます。

森記念財団日本の都市特性評価2024はこちら

渋谷区で主として中古の分譲マンションの仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

訪日外国人数が月ベースで、コロナ禍前を凌ぐ勢いで増加し、あちこちで外国人観光客を見かけるようになり、朝夕の通勤電車の混雑もすっかり戻った感がありますが、本当に鉄道の乗降者数はコロナ禍前に戻ったのでしょうか？

都心部の最も利用される鉄道路線である山手線の2023年（2022年度）の乗降者数を見て、判断していきたいと思います。

ちなみにJR東日本では各駅の利用者数を乗車人員としてカウントしていますが、多くの私鉄各線では乗降者数で公表していおり、物差しを統一にするために、本ブログでは「乗車人員×2＝乗降者数」として数値化しています。

下記の４つのグラフは山手線内で最も利用者が多い、新宿駅、池袋駅、渋谷駅、東京駅の2015年度から2022年度の乗降者数の推移です。

いずれも2020年度が底で順調に乗降者数は上昇しています。