渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

ジェントリフィケーション（gentrification）とは都市の再開発や活性化に伴い、街が高級化していき、今までそこで暮らしていた人々が地価や家賃の上昇に伴い、そのエリアから実質的に排除されてしまう現象をいいます。

プラス的にいえば、「都市の高級化現象」という事になります。

但し、そこに住む居住者の排除ではなく、地域の建物が再開発により新しくなったり、不動産の価値が上昇するケースを示す言葉として一般的には使わるようです。

イギリスのロンドンやアメリカのニューヨークなどではかなり問題となり注目されましたが、日本ではあまり大きくクローズアップされてきませんでしたが、今後は日本ではどのようにジェントリフィケーションが進んでいくのでしょうか？

私は都市工学等の専門的な意見ではなく、日々不動産取引に携わる実務者として感じていることを記載したいと思います。

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2022年（令和4年）4月1日から建物等の解体・改修工事を行う施工業者は、大気汚染防止法に基づき当該工事におけるアスベスト（石綿）が含まれる建材の有無の事前調査結果を管轄する都道府県等に報告することが義務化されました。

この報告書は原則として石綿事前調査結果報告システムという電子システムで24時間オンラインで申請することができ、1回の操作で都道府県等と労働基準監督署の両方に報告することができます。

この制度は消費者にどのような影響をもたらすのでしょうか？

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令和4年度の税制改正大綱で決まった住宅ローン減税等に関する内容がここにきて、国土交通省のホームページに記載され、ようやく確定した内容がわかってきましたので今一度、概略をご説明したいと思います。

大きく変わった点は

・金利負担の軽減と消費税の増税緩和措置の目的からSDGｓが強く意識された制度に変更

・住宅ローン残高の1%控除から0.7%に変更

・築年数要件の緩和

・適用対象者の合計所得金額3,000万円から2,000万円に変更

となります。

また、消費税率の引き上げに伴う住宅支援制度として実施されていた「住まい給付金制度」は2021年12月に予定通り、終了し、一定の環境に配慮した住宅の購入やリフォーム工事に際して省エネに優れた商品などに交換できるポイントをもらえる「グリーン住宅ポイント制度」についても2021年12月15日でポイント発行申請の受付が終了しています。

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2022年6月4日のブログにも記載させて頂きましたが、住宅ローン減税の適用を受ける際に、今までとは違い昭和57年1月以降に登記された建物で登記簿面積が50㎡以上の物件は耐震適合証明書を添付しなくても良い。という令和4年度の税制大綱の内容に変更点が無いか、再度国税局の税務相談室に電話をしてみました。

結果は、税制大綱通りとのことでした。

でもこれが結構大変で、税務相談室の人の中には住宅ローン減税について詳しくなく、こちらが疑問をなげかけ、「説明内容が違っています」と話をすると、法人税担当なので、所得税に詳しい人間に電話を回すといってたらいまわしにされてしまったり、税制大綱に記載されている内容の通りですとしか言えません。といった回答でした。

結局、一番まともな回答をして頂いた方に、そもそも地震大国である日本において国土強靭化計画で旧耐震の物件を無くして行こうという話なのに、旧耐震の物件を新耐震物件として認めるという事が少なからず実際に発生するのは国として如何なものでしょうか？という私の質問に対し、国土交通省と経済産業省が主体でやっており、国税局はその内容に沿っているだけなので答えようがありません。との事でした。

まあ相も変わらず縦割り行政の典型的な回答が返ってきましたので、思わず、「ご苦労様です。ご足労をおかけして申し訳ございませんでした。」と深々と頭を下げて電話を切らせて頂きました。

と言う訳で、本日現在、この件に関して確認できるのは、国税局のホームページではなく、以下の国土交通省のホームページとなります。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

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2022年5月25日に東京都から「首都直下地震等による東京の被害想定」が発表されました。

首都圏の湾岸エリアにはタワマンが多く建っていますが、これらのタワマンは津波等の被害にあわないのでしょうか？

下記の図は南海トラフ巨大地震が起きた場合の津波の高さや最大浸水深を想定した図の一例です。

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コロナ禍においてマスク装着の有無も論じられるようになりましたので、コロナ禍で掲載を止めていた観光関連の掲載を、不動産に関するブログと同様、今後はどんどん発信していこうと思います。

今回は小淵沢のリゾナーレ八ヶ岳の「回廊の花咲くリゾナーレ」をご紹介させて頂きます。

星野リゾートが運営するリゾナーレ八ヶ岳では、春の定例イベントで、ピーマン通りというメインストリートにチューリップの花びらを敷き詰める装飾を施しています。今年は4月29日から5月22日まで開催しています。

今年でなんと18回目になるそうです。

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以前、弊社の事務所があった国道20号線の向かいに、「かんてんぱぱ初台店」があるのですが、今回は、かんてんぱぱ（正式名称：伊那食品工業株式会社　本社　長野県伊那市西春近5074）の本社敷地一帯に展開するかんてんぱぱガーデンに新たにオープンしたmonterina（モンテリイナ）という、全国各地の「おしいもの」を集めたセレクトショップをご紹介します。

伊那食品工業は「かんてんぱぱ」ブランドを展開する寒天のトップメーカーです。業務用製品、家庭用製品、農園事業、清酒事業（米澤酒造株式会社）、園芸事業（ハマ園芸株式会社）、かんてんぱぱガーデンの運営等を行ています。

特に、羊羹には寒天が必要なので日本全国の羊羹屋さんとの取引があり、和菓子屋さんとは太いパイプがあるようです。

かやぶきの郷薬師温泉「旅籠」は、湯川温泉（ぬるかわおんせん）「白雲荘」、鳩ノ湯温泉「三鳩膢（さんきゅうろう）」の３つの温泉にそれぞれ宿がひとつという浅間隠温泉郷にあります。

残念ながら白雲荘は現在閉館しているようです。

旅籠は全国の古民家を移築し、また、古民具を収集している宿で、古き良き日本の里山の村を見事に再現している宿です。

10棟を超える古民家、蔵、門などがあり、宿泊施設や展示品置き場、蕎麦屋等として使われています。

そのため、コロナ禍になる前は数多くの外国人が訪れており、在日外国公館免税指定店にもなっています。

また昔懐かしい、コマや輪投げからバトミントンまで遊具が置いてあり、子供も大人も遊べる施設となっています。

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2022年4月19日に、路線価を基に算定した相続したマンションの評価額が、実勢価格より著しく低すぎるとして、再評価して追徴課税をした国税局の処分が妥当であると最高裁で判決が下され、相続人側の敗訴が確定しました。

今回の争点になったのはタワマンではありませんが、路線価に基づく評価と実勢価格が乖離し、高騰し続けるタワマンの値段は落ち着く又は終息していくのでしょうか？

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以前にもお伝えしましたが、住宅ローン減税に関する令和4年度の税制改正の公式な発表が無いまま、4月も後半に突入してしまいました。

今日も国土交通省のホームページを確認しましたが、古い住宅ローン減税の内容を説明したもののままで更新されていません。

おおよそは令和4年度税制大綱に記載されていますが、細かい部分であやふやな部分があります。

その中のひとつが登記簿面積40㎡以上50㎡未満の物件の取扱いです。

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令和4年度税制改正の大綱で、「昭和57年1月1日以降の日付で登記されている物件は新耐震基準に適合しているものとみなす。」との記載があり、住宅ローン控除の対象が広がった旨のお話をさせて頂いていますが、新耐震基準の住宅でも1981年6月から2000年5月までに建築確認申請を取得した木造住宅は、現行の耐震基準を満たしていないため、厳密に言うと既存不適格建物となります。

なぜなら、建築基準法は1981年6月と2000年6月に大きな改正があり、2000年6月の改正は木造住宅に関する内容が主だったからです。

そのため木造住宅は

1981年5月以前の建物を「旧耐震」

1981年6月～2000年5月までの建物を「81-00（ハチイチ-ゼロゼロ）新耐震」

2000年6月以降の建物を「現行耐震」

と呼んでいます。81-00は1981年の81と2000年の00をとって名付けられたものです。

住宅ローン控除の対象となる新耐震基準の木造住宅と現行耐震基準を満たしている物件とは、一旦別物で考えた方が無難です。

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今回の令和4年度税制改正大綱に突然この「ZEH水準省エネ住宅」という名称が出てきて何？？と思った方も結構いらっしゃると思います。

ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称です。住宅の断熱性能を高めることや、エネルギー効率の高い設備を導入し「省エネ」を図ったうえで、太陽光などで創り出すエネルギー量が、家庭で使用するエネルギー量を上回ることで、ひとつの住宅の年間のエネルギー消費量（一次エネルギー換算）を正味（ネット）でゼロ以下 にする住宅のことを指します。

世界各国がカーボンニュートラルへの取り組みが進む中、政府は2050年のカーボンニュートラルに向けて30年度に温暖化ガス排出量を13年度比46％削減する事を目標にしています。

住宅の省エネ・省CO2化に関しては、国土交通省、経済産業省、環境省の３省が連携し、を推進しています。有識者会議のとりまとめでは。『30年における新築住宅で少なくともZEH基準の省エネ性能の確保』を目指すこと、『30年において新築戸建ての6割に太陽光発電設備が設置されている』事を目指すとしています。

これを実現するには家庭部門の省エネも重要になる為、現在、住宅のZEH化が進められています。これまでは戸建て住宅を中心にZEH化が進んできましたが、昨今ではマンションのZEH化が注目を集めています。

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前回お話した内容と一部かぶりますが、令和4年度税制改正の大綱によれば、住宅ローン減税の適用対象となる既存住宅の築年数要件を廃止する旨の文言が記載されていますが、耐震基準適合証明書は今後は不要になるのでしょうか？

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令和3年12月24日に閣議決定された令和4年度税制改正の大綱が発表されてから、結構日数が経過しましたので、最近ではあまり話が出なくなりましたが、個人間でマイホームを売買した際には、紙面などで大きく取り上げられた内容とは、借入限度額等が異なりますので注意が必要です。

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2回ほど、消火器についてお話させて頂きましたが、不要となった、又は、耐用年数が経過した消火器はどのように処分すればよいのでしょうか？

皆さんはご存じでしょうか？

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今朝の日経新聞にも掲載されていましたが、近年、度々値上げされている火災保険料が2022年10月に大幅に引き上げられます。

また長期の保険契約となる10年契約も廃止になり最長の契約が5年となります。

損害保険会社の団体である損害保険算出機構が2021年6月に火災保険料の目安となる「参考純率」を全国平均で10.9％上げると発表しました。 

私の義理の父親が戸建てに住んでいるのですが、この前、「火災保険料の契約の案内が来たが、以前と比較して凄く上がっていてびっくりした」と話していたので、最長の5年契約で、更新契約をしてください。と話しておきました。

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毎年1月～5月までに不動産売買の決済が行われる不動産取引では、その年の公課証明書が取得できないため、契約時に前年度の固都税の税額をそのまま使用して、実際の固都税との差異が出たとしても、清算は行なわない。とする特約をつけるのが一般的です。

公課証明書は固定資産関係証明書と呼ばれる場合もあります。東京都ではこの固定資産関係証明書という名称で公課証証明書が発行されます。

固都税は毎年1月1日時点で当該不動産を保有している者に課税されますが、不動産取引の慣例として、1月1日から決済日前日までを売主、決済日当日からその年の12月31日分までを買主負担として、売主が支払う分を案分計算して、決済時に清算します。

では、いつ新しい評価証明と公課証明は取れるのでしょうか？

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2022年3月3日にリクルートが毎年恒例の「住みたい街ランキング首都圏版」を公表しました。

前回2位だった恵比寿駅が4位になり、吉祥寺駅が3位から2位に浮上し、大宮駅も4位から3位に浮上しました。

不動の1位は5年連続の横浜駅でした。

急上昇したのが、近郊観光地の川越駅で前年46位から30位、前年101位から59位の江ノ島駅などで、流山おおたかの森駅も前年39位から16位と急上昇しています。

コロナ禍を反映して、郊外の商業集積地や海が近いエリアの駅も上昇しています。

でもこの集計はあくまでも「住みたい街のランキング」なので、いわば「住みたい理想の街」です。

一方で、「住みやすい街」のランキングは、フラット35の融資機関であるアルヒが、住環境、交通の利便性、教育・文化環境、コストパフォーマンス、発展性の５つの基準を設定して評価したもので、平均的な家族が「本当に住みやすい街」を選定したもので、コストパフォーマンスに優れた郊外の駅が多く選ばれています。

「住みたい街ランキング」では10位中5駅が23区内の都心部の駅が選出されていますが、「住みやすい街ランキング」では都心部の駅は月島駅のみとなっています。

下記の表の黄色の部分は23区内の駅を示しています。

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2022年3月2日の東証ＲＥＩＴ指数の終値は1901.04でしたが、 2000を超えていた東証ＲＥＩＴ指数がこのところ1800台まで下がってきています。

ウクライナへのロシアの侵攻やインフレによる利上げ予測など様々な要因がありますが、分配金の利回りも平均で４％を超え、ようやく正常値に向かい始めた感があります。

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前回も少し触れましたが、今回消防設備点検資格者の更新講習を受けて、再度、消火器についても勉強する機会が出来ましたので、皆さんにも改めて消火器についてもう少し詳しく、そして、わかりやすく、お伝えできればと思います。

前回旧規格の消火器は交換が必要である旨のお話をさせて頂きましたが、そもそも、業務用消火器と住宅用（家庭用）消火器の区別がわからないというお話がありましたので、それぞれの特徴や消防法上の規格等について説明したいと思います。

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今回、消防設備点検資格者の免許を更新するために法定講習を受けたので、皆さんの身近にある消火器についてのお話をしたいと思います。

今回は防火対象物に設置されている消火器が旧規格の消火器の場合は交換が必要というお話をさせて頂きます。

平成22年（2010年）12月22日総務省令第111号（平成23年1月1日施行）により、改正前の規格に基づき、すでに防火対象物に設置されている消火器については、令和3年（2021年）12月31日までは特例で設置が認められていましたが、既に令和4年になっているので早急に交換する必要があります。

防火対象物には「特定防火対象物」と「非特定防火対象物」がありますが、簡単に言ってしまえば不特定多数の人が利用するホテルや病院、複合建物などが「特定防火対象物」で、マンションや事務所、学校などはが「非特定防火対象物」になります。

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前回、幡ヶ谷駅周辺の人気ラーメン店を紹介させて頂きましたので、以前の事務所があった隣の初台駅周辺の美味しいラーメン店も3点程、ご紹介させて頂きます。

まずは数年前（2020年？）にオープンした琥珀です。

国道20号線と並行して玉川上水緑道があるのですが、初台駅から幡ヶ谷方面に向かって幡代小学校手前にあるお店です。

煮干しと鳥白湯のスープがありますが、私は「煮干しそば」が好みです。

ラーメンを紹介するときは一番シンプルなラーメンを掲載するようにしているのですが、写真に掲載してるのは「特性煮干しそば」です。

麺は固めで、あっさり系ですが、煮干しの出汁がしっかり効いています。このお店の特徴は立派なペッパーミルが置いてあり、砕く大きさを変更できます。

私はペッパー好きなのでついつい多くかけてしまいます。

平日は煮干しそばの大盛は無料です。自動販売機に大盛無料ボタンを押して券を煮干しそばと一緒に出せば大丈夫です。

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コロナ禍で都心部のマンションを売却して郊外に家を買い換えたという方が増加しています。

このような場合は買い換えた家に火災保険をかけるため、売却したマンションの火災保険を解約することをほとんど忘れません。

逆にそうではなく、実家に戻ったり賃貸マンションに引っ越した場合に、売却したマンションの火災保険をそのまま解約せずに放置してしまうケースが散見されます。

家を売却したら同時に火災保険も解約されると思っている方がいらっしゃいますが、解約手続きはご自身でしないと駄目です。

火災保険の解約までフォローしてくれる不動産会社も、もちろんたくさんありますが、売買仲介の担当者が売却した火災保険の解約手続きの話をうっかりするのを忘れてしまうというケースがあるのも事実です。

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総戸数が300戸以上、中には1,000戸を超える大規模マンションや都心部の大型タワーマンションでは、ゴミ置き場や駐車場施設が独立した建物になっている場合があります。

このような場合、売買時の重要事項説明の際に、専有部分の説明しかしない不動産会社がありますので、その場合にはしっかりとその部分について確認することが必要です。

特に駐車場は共用部の場合と専有部分として登記されるパータンの2つがあります。

駐車場が分譲時に専有部分として販売されている物件の場合は、判りやすいのでほぼ問題ありませんが、自走式の立体駐車場やタワーパーキングが共用部分として登記されている場合は、仲介した不動産会社が説明を怠ってしまうケースがあります。

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2008年から過ごしていた京王新線「初台」駅の事務所から2021年10月に「幡ヶ谷」駅の事務所に移転し、早三カ月が経過しました。

以前から幡ヶ谷駅も利用していましたが、幡ヶ谷に引っ越しをしてから、あらためて、美味しいお昼ご飯を探して日々探索中です。

今回は幡ヶ谷駅周辺の人気ラーメン店をご紹介したいと思います。

まずは、通いなれている我武者羅です。

このお店は独立して初台に事務所を構えてから10年以上も通っているラーメン店です。

昔は怖いオーナーがお店を仕切っていて、調理場は緊張感にあふれ、席も一席づつ詰めて座らないと怒られるという、昨今では考えられないようなお店でした。

今は、コロナ禍ですし、そんなことはありません。

スタッフは和気あいあいとやっている感じです。

オーナーをここ数年以上は見かけていないので、コロナ前に一度オーナーはどうしてるの？と聞いたら、海外にいるそうであまり日本に戻ってこないとの事でした。

スープは醤油ベースと塩味ベースの2種類です。生姜が効いたスープを冬に食べると身体の芯から温まるので、風邪をひきそうになると食べに行きます。

生姜の量もオーダーすれば無料で増やしてくれます。

写真は醬油ラーメンに味玉と無料で生姜多めです。味玉は通常ついていないのですがポイント貯まった特典でつけてもらいました。 

こちらのお店のお客様の客層は、一人から数人、カップルまで幅広いです。

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2022年1月の東京都心五区のオフィスビルの平均空室率は6.26％と2021年6月に6％の大台を超えてから6%台が定着しつつあります。

2021年10月の平均空室率6.43％を底に徐々に空室率は改善の方向に向かっていますが、新築ビルの平均空室率は2021年9月にマークした15.12%を上回る15.39％と再び悪化傾向になっています。

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前回はマンションを売却して利益が出た場合の説明をさせて頂きましたが、逆に損失が出た場合には、何か救済措置があるのでしょうか？

譲渡損失がでた場合には、救済措置として、給与所得や事業所得などの他の所得と損益通算をすることができ、その年で通算しきれなかった譲渡損失がある場合には、その年の翌年以後3年以内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える部分を除く。）他の所得から繰越控除をすることができます。

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マイホームを売却して譲渡益がある場合3,000万円の特別控除の特例などを利用すれば、多くの方が譲渡益を支払う必要はありません。

但し、売却後に購入した物件では住宅ローン控除を受けられなくなるなど注意点があります。

以下に3つの特例をご紹介します。

まずは「3,000万円の特別控除の特例」です。

マイホームを売却した場合に、短期譲渡所得又は長期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、その譲渡所得の金額から最高で3,000万円の特別控除額を控除することができます。

当然ですが、譲渡所得が3,000万円まで満たない場合には、特別控除額はその譲渡所得金額が限度となります。

注意点としては、

①自分が住んでいる家屋の譲渡であること

②配偶者や親族等の特別な関係にある人に対する譲渡でないこと

③売却した年の前年と前々年にこの制度、居住用財産の買換え（交換）の特例の適用を受けていないこと

④買換え（交換）、収用等による買換え、5,000万円控除、既成市街地にある土地等の買換え（交換）のそれぞれの適用を　

　受けていないこと。

が要件となります。

また先述していますが、この特例を受けると新居を購入した際、宅ローン減税が使えなくなります。 

その他の注意点としては、3,000万円の特別控除を受けることができる期間は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日」となっているので、この点も注意が必要です。

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建物は、物理的劣化又は機能的劣化、もしくは双方の劣化により建替えが必要になるため、究極、マンションが建設されているその土地の時価がそのままマンションの価格となります。

最近はアスベストの規制や地球温暖化に関する関心が高まりによるCo2の排出規制などの影響を受け、建物の解体費用もバカにはなりませんが、劣化が進めば建物はいずれにしろ壊さざるを得ませんので、ここの部分は今回考慮しません。

よく、法隆寺だって1,000年以上、イタリアの石の建物に至っては西暦前の建物なのに未だに利用されているのに、マンションは40年から50年程度で建替えの話が出てくるの？というお話もありますが、40年から50年で建物が物理的に劣化し、建替えが必要になるマンションは、適切な修繕工事が適時行われていなかったマンンションです。

近年はマンションの適切な管理と修繕に対する認知度は高まっていますが、バブル期を過ぎるくらいまでは、適切な修繕の必要性等はあまり重要視されていなかったので、築年数が古いマンション程、劣化が激しい物件が多いのも事実です。

マンションの構造体の多くは基本、鉄筋又は鉄筋と鉄骨とコンクリート（水、セメント、砂利）で出来ており、そもそも錆の原因になる性質の鉄と水が施工時に使われていますし、コンクリートの特性として、そもそも水を通しやすいので、適切な修繕を行っても、現在の技術では100年程度くらいしか持たないと言われています。

なので都心一等地の適切な管理と修繕が行われているマンションであれば、築40年以上経過していても、値崩れするどころか、その希少性立地によって、値段が上昇するという現象が頻繁に起こっています。

例えば、千代田区の番町エリアや表参道エリア、広尾エリア、麻布エリア、代官山エリアなどの富裕層が好むエリアのマンションは築40年を超えても億を超える価格帯で取引されているマンションがいくつもあります。

2000年以降に建築されたマンションでも価格が上昇しており、ここ数年での中古マンション相場は新築時の値段よりも高くなっているマンションも数多くあります。 

そのような物件に共通する特徴は希少価値の高い立地にあるという点です。

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代々木神園町（よよぎかみぞのちょう）の朝と言っても代々木神園町という町名がわかる方は、それ程多くは、いないと思います。

代々木神園町は、ほぼほぼ明治神宮と代々木公園、オリンピック記念総合青少年センターしかないエリアを指します。

それでも渋谷区の令和4年1月1日住民基本台帳上では、世帯数で世帯数で47世帯、男性51名（内外国籍14名）、女性56名（内外国籍5名）の総数107名の方がお住まいになっています。

多くは明治神宮に勤める方がお住まいになる建物があるので、そこに住まわれている方だと推察します。

私は、ほぼ始発で原宿のジムに通い、時間があると初台事務所（現在は幡ヶ谷に移転しました）まで明治神宮を抜けて、歩くことがあります。

今日は、参宮橋駅近くの代々木で物件査定があったので、今年初めてこのルートを通りました。

朝の明治神宮は人影もまばらで、ピンと張りつめた空気がとても気持ち良いです。

現在原宿側の入り口付近（南参道）は工事をしているため、脇を迂回して、境内を参拝し、西参道口に抜けるルートです。

余談ですが、正月前後に原宿駅前から表参道を見下ろすと、太陽が昇るのが見えて、知る人ぞ知る元旦の日の出スポットになっています。