渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

連日のようにお米の販売価格が上昇しているというニュースが流れています。

価格の高騰の要因としては

・2023年の天候不順によるお米の収穫量の減少

・コロナ禍からの外食需要の増加によるお米の消費量の増加

・政府が需要がひっ迫していることに気づくのか遅れた

・政府の減反政策（2018年に廃止）

・投資マネーの流入

・業者の囲い込み

などが主な原因とされています。

農林水産省が4月21日に公表した4月7日～13日に全国のスーパーで販売されたお米5キログラム当たりの平均価格が、前年同期比と比較して２倍超えの4,217円だったと公表しており、都心部では5月に店頭に並ぶブランド米の価格は5キログラム当たり5,000円を超えるとも言われています。

また、政府は備蓄米の放出を2025年3月21日から初回入札を実施し、既に一部は店頭に並び始めていますが、それでも今のところ価格の上昇が続いています。

政府は、コメの流通経路の一部が人手不足などにより潤滑に回っていないだけであり、お米は十分にあるとの話を、当初はしていましたが、最近はその言動も聞かなくなっています。

もちろん風評により、一時的な買い占めなどが起きるという現象は、人間の心理的な部分もあり、致し方無いとは思いますが、実は本当にお米が実際に足りていないという現実をもっとしっかりと認識すべきです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

お子様がお二人いらっしゃるご家庭で手狭になったマンションの住み替えを行いたいと考えているご家庭でまず、希望するのが3LDK のお部屋です。

ただ、住み替えやマンションの購入をお子様が巣立つまでは、最後の住み替えにしたいと考えた場合、この３LDK タイプのお部屋を選ぶ際には、お子様の成長を考えたうえで、しっかりと物件選びをする必要があります。

また当初からお子様を二人は欲しいとお考えで、3LDKを購入する場合でも、リビングダイニングと隣り合わせで、襖で仕切ることが可能な和室付のお部屋を選ぶと後々住む替えを余儀なくされる可能性もございます。

お子様が小さいときは、あまり気にならないのですが、小学生高学年から中学生になると、大抵のお子様が、自分の部屋を持ちたいと思うようになります。

その場合、ほぼ100％近いお子様が洋室を選択します。

特に思春期のお子様は、襖1枚でリビングダイニングにつながっている部屋は嫌がるので、必然的にご夫婦の寝室が和室になってしまいます。

そのため下のような間取りのお部屋の場合、次男又は次女又はご夫婦のいずれかが、和室を寝室にすることになります。

当初からお布団で寝ているご夫婦であれば全く問題ありませんが、多くの方がベッドを使用しているので、このような状況下になった場合、和室を洋室に模様替えするか、新しいマイホームを探すことになってしまいます。

お子様が小さい間は、和室は子育てにはむしろ最適で、オムツ替えや遊ばせる際にも有効なのですが、マンションで生まれ育った人々が大人になり、和室文化自体が徐々に薄れてきた現代では、和室は不要と考える人たちが多数を占めているといのが実態です。

マンションのお部屋の間取りから仏壇を置くスペースが時代と共にほぼ消滅したのと同様に、琉球畳タイプのお洒落感のある和室以外は、和室はほぼほぼ消滅しつつあるお部屋のタイプとなっています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2025年4月10日に三鬼商事が公表した最新オフィスビル市況によると千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区の2025年3月時点での平均空室率は3.86％で平均賃料は20,641円になっています。

2020年2月に空室率がわずか1.49%という非常に高い稼働率を誇っていた都心5区のオフィスビルは2020年4月7日に1回目のコロナによる緊急事態宣言が発令された後、急速に市場が冷え込み、わずか1年半後には6％を超える空室率となり、2023年12月まで間、空室率が6％超えである状態が続いていました。

2023年5月にコロナウィルス感染症が5類に移行されてから、まる2年が経過しようとしており、現時点では好況と不況の節目といわれる5％の空室率をはるかに改善する流れが続いています。

下記のグラフを見ればわかる通り、コロナ禍では高い空室率が続いていましたが、その後は急速に市況が改善しています。

新築ビルに関しては2025年2月は空室率が32.42%と高い数値でしたが、2025年3月には26.54%と5.88%と一気に改善しています。

一方、既存ビルは順調に空室率が改善しています。

但し、ここにきてトランプ大統領の相互関税の行方により、経済界や政府が右往左往しており、金融リスクが増大し、日本の輸出企業にもかなりの影響が出ると予想されています。

トランプ大統領の言動に対して、いちいちマーケットが過敏に反応し過ぎている感はありますが、今後もトランプ大統領に世界中が振り回されそうです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

内閣府「男女共同参画白書 令和6年版」によると、共働き世帯は専業主婦世帯の約3倍、割合にすると約75%が共働き世帯となっており、いまや夫婦共働き家庭が日本における標準的な家庭の形となっています。

とは言っても、共働き家庭で特に小さなお子様がいらっしゃる場合など、仕事をしながら子育てをするのは大変なことです。

そのため、マイホームには、夫婦、そして家族みんなが協力して料理や掃除・洗濯などの家事がしやすい間取りや機能がより求められるようになりました。

コロナ禍以降はテレワークもかなり進み、マイホームにテレワークの場所を確保するなど、新たな需要も増えているので、共働き家族の求める間取りや設備、またどういった物が使いやすく人気があるのかを含めて調べてみました。

まずは室内の場所ごとににどのような設備などが好まれているのかを見ていきたいと思います。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

嬉野温泉（うれしのおんせん）は佐賀県嬉野市嬉野町にある温泉です。

佐賀県では武雄温泉と並び県を代表する温泉地で、日本百景の一つに選ばれ、島根県仁多郡奥出雲町（にたぐんおくいずもちょう）の斐乃上温泉（ひのかみおんせん）、栃木県さくら市の喜連川温泉（きつれがわおんせん）と共に「日本三大美肌の湯」とされています。

泉質はナトリウムー炭酸水素塩・塩化物泉で、日本では珍しい高温で無色透明の重曹泉で、温泉成分はＰＨ値8.17で、入浴後には肌がすべすべになる温泉で、飲用にも適しています。

中でも温泉を使って炊いているという温泉湯豆腐は嬉野を代表する名物となっています。 

かつては西の別府温泉ともいわれる程、歓楽温泉街として有名でしたが、近年は湯量が減少しているようです。

最近は若者世代に昭和の面影が残る街や建物がとても人気がありますが、嬉野温泉もレトロな雰囲気の温泉場なので、春休みということもあるかと思うのですが、結構若者が大勢きていました。

若者のお目当ては「シーボルトの湯」という日帰り温泉です。

1924年（大正13年）にドイツ人が設計して建設された公衆浴場「古湯温泉」がありましたが、2005年に発生した福岡県西方沖地震の影響で取り壊され、その後、地元の強い要望を受けて、2010年に大正時代の姿に再現され「シーボルトの湯」として新たにオープンしています。

また、嬉野温泉には明治元年に創業した井出酒造有限会社があり、虎之児（とらのこ）というお酒を造っています。

福岡国税局鑑評会や全国新酒鑑評会で何度も金賞などを獲得しており、今回は原酒を熱燗で飲みましたが、深い味わいのあるなかなか美味しいお酒でした。

また事前に予約すれば酒蔵見学もできるようです。

酒蔵の入口にあるショップは日曜日はお休みのようですが、土曜日は浅8時30分からオープンしていました。

また嬉野はお茶も有名で、あっさりとした独特の香ばしさが特長の、日本茶でも珍しい釜炒り茶（かまいりちゃ）です。

永享12年（1440）に平戸にやってきた唐人が移住して、お茶を栽培したのが始まりで、その後、永正元年（1504）に明の紅令民という人が、南京釜を持ち込み、釜炒り茶の製法を伝授したことが、嬉野茶550年始まりのようです。

ビタミンCがたっぷりで美肌効果の高いカテキンと、血液の循環を良くするカフェインを含んだお茶は、発がん抑制、血中コレステロールの抑制、脂肪燃焼、虫歯・口臭予防、リラックス効果など様々な効用があるとされています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

祐徳稲荷神社（ゆうとくいなりじんじゃ）は佐賀県鹿島市にあり、京都府の伏見稲荷大社、茨城県の笠間稲荷神社と共に「日本三大稲荷」に数えられている神社です。

倉稲魂大神（ウガノミタマノオオカミ：生活全般の神様）、大宮売大神（オオミヤノメノオオカミ：技芸上達あるいは福徳円満の神様）、猿田彦大神（サルタヒコノオオカミ：交通安全の神様）が祀られており、商売繁盛、家運繁栄、交通安全、縁結びの御利益があるとされています。 

境内は、楼門や神楽殿、本殿などで構成され、豪華で鮮やかな外観から、鎮西日光（ちんぜいにっこう）と呼ばれ、九州の日光東照宮とも言われています。

四季が非常に豊かな神社で、春は桜、秋にはモミジやイチョウが紅葉します。

外苑である東山公園は市内でも屈指のお花見の名所で、5万本のツツジに加え、桜やコスモス、菜の花が美しい場所として知られています。

本殿の先には奥の院へ向かって朱色の鳥居が続き、奥の院からは有明海まで一望できる絶景が広がります。 

但し、交通の便が良いとはいえず、多くの参拝者が車で訪れます。

そのため神社に行くかなり手前から、広大な広さの駐車場があります。

電車の場合、福岡市内であれば、博多駅からJR長崎本線で肥前鹿島駅まで特急利用で約1時間、その後はバスかタクシーを利用して約10分程度です。 

門前商店街では、柚子胡椒や郷土玩具の「のごみ人形」などが売られています。

その中でも一番人気のお土産が「稲荷ようかん」と言われる羊羹で、紙筒に入った羊羹を下から押し出して、糸で切って食べます。

この「稲荷ようかん」は門前商店街の他には市内のごく一部のお店でしか販売していないので、多くの参拝者がお土産として購入していきます。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マンションのご購入を検討している方は、エリア、駅からの距離、築年数、間取りや眺望など、様々な項目を気にしていると思いますが、マンションの管理形態についても、理解しておく必要があります。

分譲マンションの管理形態は「全部委託管理」「一部委託管理」「自主管理」の3種類があります。

全部委託管理とは最もポピュラーな管理委託契約で、全ての管理業務を管理会社へ委託する管理方式です。

全部委託管理が多い理由としては、分譲時にデベロッパーがあらかじめ設定した管理会社や系列の管理会社をそのまま継続して使用しているマンション管理組合が多いことと、総戸数の多いマンションやタワーマンションなどは専門的な知識を持っている人が必要なため、全部委託管理で管理をしているマンション管理組合が多くなっています。

また大手が開発した多くのマンションがその系列下の管理会社が全部委託で管理を行っています。

一部委託管理は名前の通り、マンションの管理業務の一部分だけを外部に委託している管理方式となります。

一部委託管理は築年数がある程度経過した中古マンションが多く、マンション管理組合の決定により途中から全部委託を一部委託管理へ切り替えるパターンが多くなっています。

自主管理とは、マンションの管理自体を全てマンションの住民である区分所有者で行う管理方式です。

最近では少なくなってきましたが、公団や公社のマンションなどでは比較的多い管理形態です。

近年は「マンションは管理で買え」と言われるくらい、管理が重要とされていますが、これらの管理形態には、それぞれメリット・デメリットが存在します。

どの形態の管理方式のマンションがご自身のライフスタイルに適しているかも実は、かなり重要になってくるかもしれません。

全部委託管理では、業務の大半を管理会社が行うため管理費は高くなりますが、消防設備点検やエレベータの点検や設備の故障、はたまた住民同士の苦情などにも対応してもらえます。

また区分所有法に精通した社員が総会に必要な資料のとりまとめや理事会の議事録の作成なども行ってくれるので、忙しい現代人にとっては、非常に頼りになる存在です。

また、大規模修繕などを行う場合は管理組合と一緒に管理会社がメインで動いてくれるので、スケジュール管理なども含めて管理組合の負担は大幅に軽減されます。

マイナスポイントとしては、管理費用が高い、大規模修繕工事などの際に、建設会社からマージンをとるなど、管理会社が絡むと少なくとも必ず間接経費分が高くなります。

管理会社に全てを任せてしまうと、区分所有から集めた管理費用を管理会社の都合で使われたり、管理会社の売り上げが足りないときなどに修繕工事を発注するなど、管理会社の都合で管理費用や修繕積立金が使われてしまうリスクがあります。

また、修繕積立金などを管理会社の社員が横領するという事件が度々発生していますが、この場合は全部委託管理方式の場合が圧倒的に多くなっています。

自主管理では、区分所有者が、全ての業務を行う必要があり、現役世代にとっては仕事の両立も難しいというのが実情です。

自主管理の場合、窓口業務などの管理人さんの配置にはシルバー人材センターなどに依頼するケースが増えています。

総戸数が少なく築年数が経過した自主管理のマンションは、管理体制が悪く、資産価値が劣化している物件が数多くある一方で、自主管理されている大規模マンションの中には、区分所有者の意識が高く、管理体制が良好で資産価値が落ちていないというマンションも存在しています。

一部委託管理の場合は一部を委託するので、掃除や定期的な修繕、受付業務などについては委託する事も可能ですが、やはりこちらも管理組合がある程度しっかりと管理していかなければならないという事になります。

それぞれ良し悪しはありますが、マンションには管理組合があり、そこで自分たちの住んでいるマンションをどう管理し、維持していくのかを話し合うという点では、どの管理方式であっても同じことです。

現代人は日々の生活に追われており、自分の年収の何倍ものマンションを購入しても、購入した後は、マンションの将来を担う理事は、何かと面倒なので、なりたくないという方が大半を占めています。

それなのに何かトラブルが発生したり、管理費用や修繕積立の改定や臨時支出をしようとすると猛烈に反発する人がいます。

人には権利と義務があり、権利を主張するにはまず自分の義務をしっかりと履行することが大切だと思います。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

日銀の利上げが第二段階に入ったいま、住宅ローンの金利に大きな変化が表れ始めています。

本日2025年4月1日から大手行をはじめ各金融機関が住宅ローンの基準金利を一斉に引き上げました。

それに伴い、多くの金融機関が新規借入の方の適用金利についても年0.25％程度の引き上げをしています。 

昔であれば、基準金利はどの銀行でも同じ利率でしたが、かつては護送船団と言われたメガバンクの基準金利にさえ金利差が生じています。

2025年1月29日に「住宅ローン金利で大手の逆襲が始まった」という記事を掲載させて頂き、その中で使用した2025年1月の住宅ローン金利のランキング表（下記2番目の表）では、横浜銀行の適用金利0.3％を筆頭に、上位5行までが0.3％台の金利水準で金利が0.45%を超える金融機関はありませんでした。

しかしながら、今は、SBI新生銀行が0.43%、UI銀行が0.495%とかろうじで5%台を切っているだけで、多くの金融機関が0.6%前後、かつて最も低い金利を提示していたネットバンキングは住信SBIネット銀行の0.698%を除いて、PayPay銀行が0.78%、auじぶん銀行が0.775％と0.8%に迫る金利になっています。

いずれにしろ、わずか1年程度の間に、多くの金融機関が0.3%前後住宅ローンの金利を引き上げています。

私はお客様にご購入時の資金シミュレーションをご提示する場合には、ここ5年程は変動金利の35年の場合は高めの0.65％の金利で設定していましたが、今年の3月からは0.85％で設定するようにしています。

恐らくここ1年で変動金利が1％台に乗ることは無いかもしれませんが、次に金利が上昇した場合には、購入資金シミュレーションを作成する際は金利を1％台にする必要があるかもしれません。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2025年3月18日に国土交通省から2025年1月1日時点の公示価格が公表され、地方圏は4年連続の上昇で、東京23区は全ての地点で公示価格が上昇していますが、エリア分けする際に、東京圏、大阪圏、名古屋圏を三大都市圏として公表していますが、具体的にはどのように分類しているのでしょうか。

また、東京23区も、都心3区や都心5区というようにエリアがよく分けられて掲載されるので、具体的なエリアを示したいと思います。

三大都市圏は東京圏、大阪圏、名古屋圏を指します。

東京圏は東京都区部（特別区）と奥多摩町、檜原村を除く多摩地域と川崎市や横浜市、相模原市、横須賀市などを含んだ神奈川県とさいたま市、川口市、川越市、越谷市などを含んだ埼玉県と千葉市、船橋市、市川市、流山市などを含んだ千葉県と取手市、守谷市、つくばみらい市などを含んだ茨城県の145の市町村で形成されています。

特別区は、日本の行政区画・地方公共団体（地方自治体）の1つで、大都市制度の特例として、市町村に準ずる基礎的な地方公共団体（基礎的自治体）と位置付けられる特別地方公共団体です。

長い間、「都の区」を特別区とするという地方自治法の規定のみが根拠となっていましたが、2013年（平成25年）に大都市地域における特別区の設置に関する法律が全面施行され、道府県であっても人口要件を満たせば住民投票などの手続きを踏み特別区へ移行することができるようになっています。

しかし、いまのところ、道府県に設置された特別区は無いため、「東京23区＝特別区」となっています。

下記以降の図で緑色とピンクで塗られたエリアが総務省が公表している三大都市圏の具体的な市町村名となります。

名古屋圏は名古屋市、岡崎市、一宮市などの愛知県の一部と四日市市、桑名市などの三重県の一部と岐阜県の多治見市、壱岐市を含んだ41の市町村で構成されています。

大阪圏は大阪府全域と神戸市、尼崎市、西宮市などの兵庫県の一部と京都市、宇治市など京都府の一部と奈良市、天理市などの奈良県の一部と和歌山県の橋本市、九度山町を含んだ101の市町村で構成されています。

これらの地区はそれぞれ、首都圏整備法、近畿圏整備法、中部圏開発整備法の対象地域となっています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2000年以降タワマンの建設が増え始め2003年以降は急速にその数を増やし、次々と新しいタワマンが誕生しています。

建築技術の進化に伴い、高層化と大型化が進んでおり、高さ60m以上、20階以上がタワマンの定義となっていますが、その倍の40階以上のタワマンが現在は至るところにあるくらい、超高層のタワマンはメジャー化しています。

特に、都心部の湾岸沿いは通常のマンションよりもタワマンの方が多くなっており、三井不動産レジデンシャルが現在販売している TOYOMI TOWER MARINE＆SKYは、53階建て、総戸数2,046戸のツインタワーで2027年8月末引渡し予定となっています。

また、タワマンが集中している武蔵小杉でも設計者を隈研吾都とした三菱地所レジデンスのザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ（地上50階、総戸数1,438戸）が2028年2月引渡し予定となっており、都心部又は主要ターミナル駅の高級マンション＝超高層大型タワマンという雰囲気さえあります。

しかしながらタワマンも建物である以上、適切な管理をしていたとしても、築年数が経過すれば劣化し、修繕が必要になります。

40階越の超高層タワマンの修繕実績はまだそれほど多い訳では無く、これらの超高層建物の修繕技術を持つ建設会社も非常に限られています。

このような状況下で、超高層タワマンの大規模修繕工事が適切に行われなかった場合、特に建物が高層の分、外壁などが劣化し剥離して落下した場合は、重大な事故になりかねません。

タワマンの定義となっている高さ60m程度（20階程度）までであれば、強度が増した足場材（鋼製足場）での仮設工事でも対応が可能ですが、流石に地上40階以上は通常の足場を使った仮設工事は出来ません。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

全国約580の自治体と連携して地方移住に関する情報を提供している「認定NPO法人ふるさと回帰支援センター」の2024年の移住希望地ランキングで窓口相談で4年連続で1位だった静岡県を抜いて群馬県が1位となり、また、セミナー参加者数では2年連続1位となり、2冠を達成しました。

年代別でも、20代以下、30代、40代、50代と群馬県が幅広い世代で1位となっています。

60代は1位が静岡県で2位が群馬県、70代以上では1位が静岡県で2位が栃木県、3位が群馬県となっています。

2024年の移住相談件数（面談・電話・メール・見学・セミナー参加）は、61,720件で、2023年の59,276件に対し4.1％増となり、４年続けて過去最高となっています。

コロナ後は都心回帰の流れが一段と強まっている中で、地方移住者も継続して増加しており、居住地選びも多様化していると感じます。

認定NPO法人ふるさと回帰支援センターには大阪府、奈良県、沖縄県以外の44都道府県1政令指定都市の相談員が常駐し移住相談に応じています。

今回のデータは2024年の調査は2024年1月～2024年12月28日の間で、回答数は19,021件で相談とセミナーでは重複があります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2023年10月5日のブログ「水道料金は今後上昇していきます！」で水道料金の値上げが始まったことをお伝えしましたが、遂に全国的な水道料金と下水道料金の値上げが本格的に始まっています。

2024年の引き上げは神奈川県など全国で上水道で100、下水道74の延べ174の自治体にのぼっており、前年度の128の自治体の値上げを36％上回る状況となっています。

今回値上げした自治体の数は、消費税が5％から８％になり値上げが相次いだ2014年度の延べ210の自治体に次ぐ多さとなっています。

人口減少に伴う収入減と物価高により水道事業並びに下水道事業の大半は赤字となっており、財源不足で老朽施設の改修も追いついていません。

更に、2025年1月28日に発生した埼玉県八潮市での下水管の損傷による道路陥没事故が発生したことを受け、国土交通省が2月22日に初会合を開いた有識者委員会では、直径2m以上の比較的大きな下水管は全国に約9,700kmあり、20年後には全体の約6割が耐用年数を超過するとの試算が示されました。

国は自治体に腐食しやすい構造の下水管については5年に1回以上の点検を義務付けていますが、それが適切に行われていなかった可能性もあり、いずれにしろ点検にかかる費用も増大するのは確実です。

今回の道路陥没事故では、周辺住民だけでなく、近隣の市も巻き込まれ、周辺自治体に暮らす住民も含め約120万人が下水の利用自粛を求められており、大規模な自然災害に匹敵するような重大な事態となっています。

高度経済成長期に整備されたインフラは老朽化が進んでおり、今回の事故は2012年12月に起きた笹子トンネル天井板落下で走行中の車3台が下敷きになり9名の方が亡くなった事故と同様に、整備点検のずさんさが招いた可能性も否定できず、実際に事故が起こらないと対策を施さないという自治体の実態が今回も浮き彫りになった形となっています。

民間の研究グループ（EY新日本有限責任監査法人）の公表によると、水道の経営安定には対2021年比で2046年度までに、全国平均で約48％の値上げが必要とし、人口が密集しており経営が安定しているとされてきた東京都でも25％の値上げが必要としています。

上記試算から考えると、この八潮市で起きた事故により、更なる調査費用や点検回数の見直しは確実に増加するため、今後点検費用なども含めた分の上乗せ値上げは必至であり、現状の値上げ幅を見ると既に値上げした自治体も含め、トータルで更に2割から5割も上下水道の料金が上昇する可能性があります。

これから不動産購入をされるエリアの水道料金や下水道料金がどれくらいかは、下記「生活ガイド.com」サイトにより確認が可能です。

https://www.seikatsu-guide.com/　（生活ガイド.comサイト）

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

都心部の一等地の高額マンションが飛ぶように売れる中で、地方では著しく人口が減少しているエリアがいくつもありますが、果たして地方では、政令指定都市や大都市（人口50万人以上）や中核市（人口30万人以上）以外は、どこでも今後は成長が見込めず、ジリ貧の状態になって行くのでしょうか？

地方都市が衰退するか、それとも衰退しないか、の大きなカギを握るのが、訪日客です。

そして訪日客の誘致を大きく左右するのが、城下町です。

サムライという言葉は世界的にも認知されていますが、これに加え、城ブームが地方都市を救うかもしれないのです。

公益財団法人全国城郭管理者協議会によると、姫路城や松本城などの主要な50の城を訪れた人は年間2,000万人を超えていると公表しています。

人が集まれば、そこまで行く際の交通費、現地での食事代、グッズがあればお土産屋さん、場合によっては城を訪れた人が宿泊すればそこに宿泊需要が生まれ、その需要に応えるために人を雇い、新たに働きだした人が、新たな消費を生み出し、街が活性化していきます。

日本人だけを相手にすると、どうしても観光客が土日に集中してしまい、平日も含めた安定的な集客は見込めませんが、訪日客は滞在期間が長いため、土日に関係なく観光するため、平日にいかに多くの訪日客を呼び込めるかが大きなポイントとなります。

2024年に日本を訪れた訪日外国人数は約3,686万9,900人となっており、平均滞在日数（2023年値）は6.1日となっています。

韓国は日本との結びつきが強く、移動時間も少なく、親族が訪日することも多いため、平均滞在日数は2.9日と短く、また、米国はビジネスによる訪日も多いため10日を切る平均滞在期間は8.1日となっていますが、英国は10.1日、フランスとドイツが13.3日、イタリアが11.2日、スペインとトルコが12.1日、チリが13.2日、サウジアラビアが10.5日、インド10.7日（いずれも2023年のJNTOのデ－タ）となっており、多くの国の訪日外国人は10日以上の比較的長い期間日本に滞在します。

この長い期間滞在する訪日外国人は日本を既に訪れたこともあるリピーターも相当数おり、これらの人々は新たな観光地や日本ならではの体験をしてみたいと思っています。

この需要の大きなカギとなるのが日本のお城とその城下町です。

渋谷区で主として中古マンションの売買を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームを購入しようとする方で「自己資金がゼロです」と言う方が少なからずいらっしゃいます。

また、家を購入しようと真剣に考え始めたが、なかなかお金を貯めることが出来ないと言う方も相当数います。

今までは超低金利が続いていたので、物件価格に諸経費を含めた全額を借り入れる方も多くいましたが、金利有る世界に戻りつつある今は、せめて物件購入にかかる諸経費分は自己資金を用意した方が良いと思います。

物件価格以上借り入れをするのことをオーバーローンと言い、不動産の売買契約上にもオーバーローンである旨が記載されます。

銀行は融資をする際に、万一、ローンを借りた人がローンの支払いができなくなった際のリスクヘッジとして、購入した不動産に第一抵当権を設定しますが、不動産価格以上に貸してしまった場合、その抵当権を設定している不動産を売却しても、貸したお金が全額戻ってこなくなるリスクが増大します。

インフレになれば不動産の価格も自ずと上昇しますが、マイホーム市場では、金利上昇に伴うローン負担額の増額と日々の生活品の値上げで、生活が苦しくなるため、一等地を除く多くの住宅は価格調整に入る可能性があり、そのような場合、金融機関もオーバーローンの融資に慎重になります。

以上のことから、先述したように、今後マイホームを購入しようとする方は、少なくとも諸経費分くらいのお金は自己資金として用意するべきです。

渋谷区で主として中古マンションの売買を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

アメリカではクレジット・スコアという指数があり、クレジットカードをはじめとする信用販売や融資の与信審査に加え、携帯電話や住居の賃貸借契約、進学や就職など、個人の信用度が重要視される様々なシーンで、このクレジット・スコアが利用されることから、アメリカの人々は日ごろからクレジット・スコアの指数を意識していると言われています。

日本でも、クレジットカードの作成や住宅ローンを組む際の与信にしか利用できませんが、自分の金融に関する与信がどのくらいあるのかを指数化した「信用スコア」の閲覧サービスが始まっています。 

信用スコアは、クレジットカードの使用状況や、ローン残高、債務不履行の有無などの情報をもとに個人の使用度合いをスコア化したものです。

今回信用スコアの提供を始めたのは信用情報機関の株式会社シー・アイ・シー（CIC）Credit Information Center CORP.というクレジット会社の共同出資により、昭和59年に設立され主に割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業約800社を会員とする信用情報機関です。

信用スコアの提供サービス名は「クレジット・ガイダンス」という名称でインターネットで申請すると、個人の信用力が200～800の数値で示され、数値が高い程、信用力が高い、すなわち支払い能力が高いことになります。

このサービスは2025年4月からCIC加盟各社にクレジット・ガイダンスが提供されるのに先立って、2024年11月28日から本人の請求による開示、閲覧が可能となったものです。

実は、CICでは以前から個人が情報請求をすれば金融機関ごとの契約内容や支払状況の履歴を記載した信用情報開示報告書を発行しています。

私も住宅ローンを組む際に不安を抱いているお客様には何度かCICで自分の信用情報をご確認頂いたことがあります。

今回はこれに加え、オプションでクレジット・ガイダンスとして信用スコアとその算出理由を請求できるようになっています。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は、火災保険の中の水災補償についてのお話をしたいと思います。

火災保険はお住まいの住宅で生じた様々なトラブルに対して補償してくれる非常に頼りになる保険です。

しかし、近年は大規模自然災害が多数発生し、保険料はここ数年だけでも何度か上がっており、費用負担が重くなっています。

そのため、少しでも保険料を抑えたいという方が多くなり、マンションの３階以上に住まわれる方の中には、水災補償の部分を外した水災補償対象外プランで契約をする方も増えています。

保険会社も以前はフルサポートプランを前面に打ち出して、水災補償対象外プランの広告もあえて行わず、また営業の方もマンションの上層階であっても水災補償がついたフルサポートプランをベースに営業していましたが、時代はよりシビアになってきたのかもしれません。

水災とは台風、暴風雨、豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ・落石等によって、保険の対象である建物または保険の対象である家財のある建物が床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水により、保険の対象に損害が発生した場合または保険の対象である建物または家財に再調達価額の30%以上の損害が発生した場合に補償される契約をいいます。

水災の認定は、建物ごとに行われ、庭木、屋外設備等は、これらが付属する建物の水災の認定によるものとされ、敷地内の屋外に所在する家財については、その建物に収容される家財の水災の認定によるものとしています。

集中豪雨や台風による河川氾濫、内水氾濫、土砂災害といった「水災」は、一度被災すると復旧に多額の費用がかかります。

三井住友海上の「GK（ゴールキーパー）」という住まいの保険の説明資料では、水災は保険金の支払件数に占める割合は1.7％と少ないですが、保険金の支払金額としては14.2％を占めており、一旦被災すると多額の費用がかかることがわかります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームを購入する際に、多くの方が住宅ローンを組まれますが、その際に必須になるのが、火災保険と地震保険への加入です。

金融機関は住宅ローンを貸し付ける際に、建物に抵当権を設定しますが、担保となる建物が火災や地震で焼失してしまった場合のリスクに備えて、住宅ローンを借り入れる人に火災保険と地震保険に必ず入ってもらうようにしています。

一般的に「住まいの保険」といわれる火災保険は保険の対象が「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財がセット」と保険の対象が項目別に分かれていますが、多くの人が「建物と家財がセット」になった保険を選択します。

保険の対象は主に、

１．火災、落雷、破裂・爆発

２．風災、雹災（ひょうさい）、雪災

３．水濡れ

４．盗難

５．水災

６．破損、汚損等

となっていますが、火災保険だけですと地震等を原因とする損害は補填されないので、必ず地震保険にもセットで入っておくことが必要です。

また、地震保険は単独では入れないので、必ず火災保険とセットでの加入となります。

地震保険の対象は「居住用建物」または「家財」に限られ、保険金が支払われる場合には、損害の認定を迅速かつ的確に、そして公平に行うために、実際の修理費用ではなく、損害の程度（「全損」「大半損」「小半損」「一部損」）に応じて、地震保険金額の100％・60％・30％・5％を定額で支払う仕組みとなっており、火災保険のように、実際の修理費や、再築または再取得に要する費用の「実額」が支払われる訳ではありません。

この地震保険に加入する際に、お客様から多くの問い合わせがあるのが、「私の購入したマンション（戸建）は耐震等級がいくつかわかりますか？」と言うお問い合わせです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2025年3月６日にリクルートのSUMMO「住みたい街ランキング2025」が発表されました。

この調査はインターネットによるアンケート調査で、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県に在住の20歳～49歳の男女で有効回答数は１万名となっており、実際に住宅購入を考えている世帯又は数年の間に購入した世帯と思われる方々へのアンケートとなっているため、かなり本音に近い回答が相当数含まれているものと思われます。

相変わらず、横浜がトップで不動の人気を誇っており、山手線の駅も人気で４位から10位まで独占しています。

トップの横浜は、横浜駅西口エリアや横浜美術館のリニューアル、大型複合商業施設のオープンに加え、日本新三大夜景都市に選ばれた美しい夜景や公園の多さ、港町としての歴史的厚みもある上に、更に、みなとみらい地区には日本のトップ企業も多く事務所をかまえており、これらの多彩な魅力が近年の不動の１位の座をキープし続けている所以となっています。

2位の大宮駅は、新幹線停車駅、武蔵一宮で首都圏の約280社ある氷川神社の総本社である歴史ある氷川神社、宿場町として交通の分岐点の要衝として栄えた街であり、高いポテンシャルを持ちながらもなかなか街の活性化が進んでいませんでしたが、駅周辺が大きな変貌を遂げており、女性に人気のカフェ、洋菓子、雑貨屋などが次々にオープンしています。

一方で、横浜が躍進するまでは、他の調査で不動の人気を誇っていた吉祥寺は昨年から大宮に抜かれて３位に甘んじています。

この３位に甘んじている要因は長い間、街の再開等が進んでいないことが要因の一つになっていると思われます。

やはりかつて人気のあった自由が丘駅もじりじりと順位を下げ、現在は30位になっています。

かつて、お洒落な街として高い人気を誇ってきた自由が丘は、建物の老朽化や歩行者と車両の接触の危険性が高い道路、低い高架橋などの様々な問題があり徐々にランキングが下がり続けています。

逆に都心へのアクセスが良く、大規模な複合商業施設が生まれた二子玉川や武蔵小杉に人気を奪われている感があります。

その一方で、流山おおたかの森は2018年は46位であったのに、2022年以降は16位（2024年は15位）をキープしており、安定的に人気のある街になっています。

立川駅や北千住駅なども大規模な再開発により人気がある街となっており、時代に対応して進化し続けないと駄目なのは、人も街も変わらいとうことがこの調査で証明された感じがします。

そのような中で先述させて頂いた自由が丘駅周辺では、「自由が丘1丁目29番地区（2023年11月着工、2026年建物竣工予定）」「自由が丘東地区（2024年7月目黒区が住民説明会を開催）」「自由が丘駅前西及び北地区地区計画の都市計画の決定（2020年8月）」と再開発の動きが本格化しつつあり、まだまだ時間はかかりますがこれらが進めば、自ずと住みたい街ランキングは上昇していくものと思われます。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

最近、両親やおじいちゃんおばあちゃんから資金援助を受けて、マンションを購入される方が増えています。

この資金援助を受けた場合に贈与税はかかるのでしょうか？

贈与税とは、個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた際にかかる税金です。

贈与税は、所得税や相続税と比較して高い税率で課税されますが、父母や祖父母から住宅を取得するために資金の援助（贈与）を受けた場合には、贈与税の減税措置があります。

贈与税の減税措置の特例の概要は、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、自分が住むための住宅を購入したり、建てたり、リフォームをした際に、父母や祖父母などの直系尊属からの資金援助を受けた場合で、一定の要件を満たすときは、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの資金援助額が非課税となります。

但し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、一定の場合を除いて、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。

また1,000万円まで非課税になる「省エネ等住宅」とは家屋の区分に応じ、以下の表の省エネルギー性能、耐震性能またはバリアフリー性能のいずれかの基準（省エネ等基準）に適合する住宅で、住宅性能証明書などの一定の書類を贈与税の申告書に添付することで証明された住宅をいいます。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

最近は晩婚化や物件価格の高騰もあり、40代でマイホームを購入する方が増えていますが、40歳を過ぎると、健康診断で生活習慣病を指摘され「要再検査」などの指摘を受ける方も増えてきます。

住宅ローンを組む場合、事前審査の段階では、既にガンを発症している、狭心症、肝硬変、腎不全、心筋梗塞、脳梗塞、糖尿病など、はっきりした病歴があれば別ですが、それ以外の方であれば健康問題は全く問われることなく審査が進みます。

しかし、事前審査を無事通過し、物件購入の申込をして、契約した後に、問題が起こるのが本審査前の団体信用生命保険（団信）加入のための審査です。

銀行は、貸したお金が戻ってこないリスクを回避するために、ローンを組む方の、お勤め先や年収、購入する物件の担保価値などを評価してお金を貸しますが、健康上のリスクにも気を配ります。

この健康上のリスクをヘッジする手段として、金融機関はローンを組む方には必ず団体信用生命保険（団信）に入ってもらいます。

団信は借入を行った方が亡くなったり高度障害になり住宅ローンの返済が出来なくなった際に、その後のローンの支払いが免除になり、残債が保険会社から銀行に支払われる仕組みです。

保険料は金融機関が負担するので、団信に入ったからと言って、別途保険料がかかる訳ではありません。

但し、フラット35の場合は団信への加入は任意なので、加入する場合には上乗せ金利が適用されます。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2月27日に厚生労働省から2024年（令和6年）12月分の人口動態調査が公表され、2024年の人口動態が見えてきました。

今回の人口動態は速報なので、日本における日本人、日本における外国人、外国における日本人を含むので、日本人単体の数値はわかりませんが、かなりインパクトのある数値となっています。

以下概要になります。

出  生  数       720,988人　対前年比37,643人減少 

死亡者数　1,618,684人　対前年比28,181人増加

自然増減数△897,696人　対前年比65,824人減少

死  産  数　      16,031胎　対前年比122胎減少

婚姻件数　    499,999組　対前年比10,718組増加

離婚件数　    189,952組　対前年比2,154組増加

上記のデータで人口減の抑止となるのは、死産数が減少したことと、婚姻数が増加したのがせめてもの救いとなっていますが、それでも婚姻数は戦後2番目の少なさとなっています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

いよいよ２月も半ばになり、本格的に売買市場が動き出していますが、前哨戦の1月のデータがレインズタワーから2月17日に公表されています。

データを見る限りでは、相変わらず、東京都内の中古マンションの価格は上昇しています。

特に都心３区（千代田区、港区、中央区）の上がり方は尋常ではない急上昇が続いている一方で市況に変化が表れ始めています。

中古マンションの価格を押し上げているのは、都心中心立地の築浅のタワーマンションと駅前タワーマンションと買取再販会社が販売するリノベ済の都心中心部のマンションです。

東京都全体の中古マンションの在庫数は2023年をピ－クに減少していますが、2025年1月には在庫数が増加に転じています。

但しこれは季節的な要因が強く、3月を過ぎると在庫物件は、はけて減少するものと思われます。

中古マンションの新規登録件数は2023年をピ－クに下がっており、2025年１月も新規登録件数は前年度と前々年度と比較して落ち込んでいます。

一方で2025年1月の成約件数は伸びており、繁忙期に向かって例年よりも早い動きになっています。

最近は人手不足が要因で引っ越しが3月に出来ない、又は、引っ越し料金が異常に高くなっていることや、会社自体が人事異動に対してフレキシブルになっており、引っ越しの準備などが前倒しできるようになってきたことも大きな要因の一つかもしれません。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2025年2月17日に最高裁で、低層階と高層階で構造が異なる高層建築物の固定資産税の算出方法の妥当性について争われていた裁判で、所有者側に不利な算出方法である「低層階での税評価方式」が適切であるとの判決がでました。

固定資産税は毎年1月1日時点で土地と建物を所有している人や法人が固定資産の所有地である市区町村に対して支払う税金です。

但し、東京23区内については東京都が納付先となります。

納付時期は市町村によって異なりますが、4月、７月、12月、翌年も2月に分けて納付するのが一般的ですが、一括で納付することも可能です。

固定資産税評価額は、総務大臣が告示する「固定資産評価基準」によって、市区町村がその価格を決定することになっています。

土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度が目安とされているのであまり問題になりませんが、建物の場合は構造、用途、素材などを考慮した再建築費評点数を計算し、その点数に経過年数による減額補正率を乗じて評価額を計算するとになっています。

評点数1点あたりの価額は、土地と同様に市町村が決定し、減額補正率とは、家屋の築年数の経過による損耗分を考慮した補正率になります。

家屋は、時間とともに構造や設備は徐々に劣化するので、築年数の経過によって減額されるので、古い家屋ほど評価額は低くなります。

減額率は耐用年数の長い鉄骨鉄筋コンクリート造のような建物ほど、評価額が下がりずらくなっています。

但し、新築住宅に限っては、特例で数年間の減税期間があるため、新築家屋の固定資産税は、減税期間終了とともに増税となるのが一般的です。

この建物の評価額がときとして、市区町村の計算ミスや建築知識不足のために、高い評価額となる場合があり、所有者とその固定資産がある市区町村との間で訴訟に発展する場合があります。

訴訟する側は当然のことながら、高い税率をかけられる所有者側となります。

今回は三菱UFJ信託銀行が大阪市と広島市に所有するホテルやオフィスビルなどの2018年度の評価額について。２市が不合理な方法に基づいて固定資産税評価額を過大に算出したとして、評価の取り消しを求めていたものでした。

恐らく訴訟を起こしたのは信託銀行ですが、実際には信託受益権を預かり運営しているファンド運営者からの指示であったと思われますが、あくまでも推測なので実態はわかりません。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2024年10月から全期間固定金利のフラット35でペアローンが利用できるようになりました。

ペアローンとは、1つの物件に対し、ご夫婦、親子、パートナーなどがそれぞれ単独で借入の申込みを行い、2つのフラット35を併せて利用できる制度です。

民間の金融機関ではペアローンは以前からありましたが、フラット35では、今までペアローンで住宅を購入することは出来なかったので、フラット35での住宅ローンの借入の選択肢が1つ増えたことになります。

今回、フラット35でペアローンが可能になったことにより、実質的に、購入できる住宅の価格が倍になりました。

フラット35の借入額は100万円以上8,000万円以内の借入なので、例えば、自己資金を「諸経費+物件価格の２割以上」用意することが出来る方の場合であれば１億円の物件でも購入することが出来ましたが、多くの場合は8,000万円以内の物件しか購入することができませんでした。

フラット35でローンを組まれる方の多くは、銀行から融資を受けるのが厳しい、自営業の方や中小企業の役員が多く、このような方は会社の業績が良くても、高騰している都心部の１億円をゆうに超える物件の購入は現金一括払いで無い限り難しい状況でした。

しかし、フラット35のペアローンの解禁によって、二人合わせれば最大で１憶6,000万円までの借入が可能となり、場合によっては２億円を超える物件でも購入が可能になりました。

これは、現在の都心部の不動産相場の実情にあわせた制度改正であり、ある程度の年収があり、都心部の１億円を超えるマンションを購入したかった自営業者やベンチャー企業の役員などにとっては非常にありがたい制度と言えます。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

住宅ローン控除の適用要件が消費税対策の話から大きく様変わりして省エネ基準を満たす物件に対して適用する方向に大きく舵を切って1年が経過しました。

特に2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で住宅ローン減税の適用を受けるには省エネ基準に適合することが必須条件になっています。

これは今年の年4月から、原則、全ての新築建築物が省エネ基準を満たす必要があることへの布石でした。

省エネ基準をクリアするには、建築費用がどうしても高くなってしまい、売れ行きに大きな影響が出ると考えた戸建て業者の中には、省エネ基準に適合しない新築を建て、住宅ローン減税が縮小傾向にあるので、あまりメリットが無いとして、中には、住宅ローン控除分以上に大幅な値引きをして、とにかく在庫を売り切ろうとして必死になっています。

これは、1981年6月以降に建築確認を受ける物件は新耐震基準になるため、建築費が高くなるとのことで、その前に駆け込み需要があった45年前とある意味全く同じ現象と言えます。

ゆくゆくは、省エネ住宅が主流となり、新耐震基準物件でないと資産価値が下がったのと同様に、省エネ基準を満たしていない物件は将来的に価値が下がるものと思われますが、売れる値段ありき、買える値段ありきで、背に腹は代えられないというのが、実情なのかもしれません。

では、新築で無い物件を不動産会社が購入してリノベーションして売り出す再販買取物件（リノベーション物件）は住宅ローン減税の適用をうけることができるのでしょうか。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームのご購入を検討しているお客様から、「自己資金ゼロでもマイホームを購入することができると聞くけど本当ですか？」と質問を受ける場合があります。

この答えは、ある意味正しい面もありますが、それには前提条件があります。

その前提条件とは、一時的に物件価格の5％の現金を用意できる人に限ります。

住宅ローンの面だけをとらえれば、自己資金ゼロのオーバーローンでの借り入れは可能です。

でも実はその前に大きな障壁が待っています。

それは、契約時の手付金です。

不動産の契約は非常に金額が大きい取引なので、契約時に買主は「本当に私はあなたの不動産を購入します」という意思表示として、手付金を支払うのが、慣例となっています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

自己資金と頭金は同じものだと考えている人が多いですが、厳密に言うと違います。

自己資金の一部が頭金であり、自己資金とは「頭金+物件購入の際に必要になる諸経費」をいくら用意できるかと言う事になります。

物件を購入する際に「いくらまでなら自己資金をご用意できますか？」とお客様にお聞きすると、金利が安いので出来れば全額借入したいという方が結構いらっしゃいます。

そして、その中で、更に多くの方が物件にかかる諸経費（仲介手数料、ローン手数料、登記費用、火災保険料）を忘れており、「自己資金＝頭金」と思われています。

弊社では内覧前に、このような誤解が無いように、予めオンラインなどでセミナー形式の個別面談を行わせて頂いていますが、中には、不動産の取引内容はだいたいわかっているとの事で、内覧を優先されるお客様もいらっしゃいます。

そのような方と実際に内覧した後に資金シミュレーションをご提示して、資金繰りのお話をさせて頂くと「え？そうなの！」ということになる場合が少なからずあります。

ちなみに新築マンションの場合は、売主であるデベロッパ－から直接物件を購入する場合は仲介手数料はかかりませんが、それでも住宅ローン借入時のローン手数料、つなぎ融資、登記費用、修繕積立基金、火災保険などのお金が必要になります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームを購入する層は30代と40代が圧倒的に多いですが、50代で家を購入する人たちもそれなりの数がいます。

リクルートが2024年3月15日に公表した「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」では、平均購入価格が6,033万円、既婚世帯の共働き比率は過去最高の75%となっており、世帯主の平均年齢は39.2歳で2001年調査開始以降2番目に高く、世帯総収入は全体平均で1,057万円で2008年以降で最も高くなっています。

不動産価格の高騰で、貯蓄や収入に余裕がある50代8.2％、60歳以上が8.1％という数字になっており、一定の存在感を指示しています。

住宅金融支援機構が2024年4月に行った「住宅ローン利用予定者調査」でも、30歳代・40歳代が60％以上を占めていますが、50歳代も16.8％おり、この調査でも一定の需要があることがわかります。

50代で住宅ローンを組む人がそれなりの存在を示している背景には、先述したように不動産価格の高騰が大きな要因の一つになっています。

不動産流通経営協会（FRK）の2024年度調査によると、自宅を売って住み替えた世帯で売却価格が購入価格を上回った割合は59.7%と、前年度に比べ2.4ポイント増えています。

2022年度と比較すればわずかな増加ですが、実に6割の方が売却益が出ている計算になります。

逆にマイナスの売却差額が発生した世帯は32.8％で4.6ポイント減少しています。 

マイホームの売却で住宅ローンの残債を完済しやすくなっており、自宅を売りやすい環境がシニア層の住み替えを後押ししている面があります。

また、50代の世帯が最初のマイホームを購入した時よりも住宅ローンの金利はかなり低水準で推移しているので、よりお得に感じているのかもしれません。

他にも50代でマイホームを購入する理由としては下記のようなものがあります。

◆長い間社宅に住んでいたが、社宅が売却になった、又は、年齢制限で社宅を出なければならなくなった

◆転勤族のために、今まで欲しくても家を購入できなかった

◆子供が大きくなり、巣立っていったので、都心部の駅に近く利便性の高いマンションを購入

◆老後に賃貸マンションに住み続けるのは難しいと思い、マイホームを購入することにした

◆これと思う物件に出会えなかった

◆再婚して新たな家が欲しくなった

◆コロナ禍を経て、安住の地が必要だと考えた

◆ZEHなどの高性能住宅が欲しくなった

◆建物の老朽化

など、理由は様々です。  

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

後一か月も過ぎれば春の引っ越しシーゾンが到来しますが、引っ越し業界では物流2024年問題の直接的な影響を受ける初めての繁忙期を迎えることになります。

下のグラフは2021年から2024年までの単身世帯とファミリー世帯の引っ越し料金の平均値の推移です。

毎年価格は上昇しており、2025年の、3月～4月の繁忙期と呼ばれる時期は、例年より料金が上がると予想されています。

これに加え、物価高や人手不足などといった要因が重なり、2025年は今までで最も料金相場が高い年になると予想されています。

株式会社エイチームライフデザインが運営するサイト「引越し侍」が引っ越し業者に対して行った「2025年繁忙期の引越し料金予想」調査では、2025年繁忙期の引っ越し料金は「現時点で予想できない」と答えた引っ越し業者を除くと、「変わらない」と答えた業者が最も多い結果となっていますが、次に多かったのは、「101～110％ほど値上げする」という回答だったようです。

この「引越し侍」のサイトは条件ごとにかなり詳細に価格を提示していたり、引っ越し業者のランク付けや、実際の見積もりの前に、個人情報を入力しなくても平均の見積額もサイト上で試算してくれたりするので、引っ越しを考えている人にとっては大変心強い味方になってくれるサイトだと思います。

今の時代はネットでなんでも比較されてしまうし、世の中がドライになっているので、実際に働いているドライバーや引越しの作業員達は、ご祝儀などはたぶんもらえないと思います。

私は大学生の時に同じ運送会社で3年程アルイバイトをしており、バブル最盛期でもあり殺人的に忙しかったのですが、当時はご祝儀を頂いたり、お昼にお寿司を頂いたりとかなり良い待遇を受けることが何度もありました。

私がアルバイトをしていた運送会社はデパートの丸井の荷物や家具屋さんの配達もしていたので、配送センターは土日はほぼパンク状態で、夜遅くなっても配達しないと配送センターに大型トラックが入れなくなり、国道16号線バイパスの大渋滞を招く要因にもなってしまうので、必死になって荷物をさばいていたことを記憶しています。

ただ、深夜に新婚さんのお宅に婚礼ダンスを届けに行って、常識知らずと言われて、怒られたことも何度かありましたが、今になっては良い経験だったと思っています。 

話を元に戻しますが、引っ越しには必ず別途料金がかかると思ってよいと思います。

自分で廃棄しようと思ったが廃棄できなかった物の廃棄代や、追加で持っていく物、自分たちの移動費用や場合によっては宿泊費や外食費、新たに購入する物、出ていく部屋と新しく入居する部屋の掃除費用なども含めるとかなりの金額になるので、予算を多めに見ておいた方が良いと思います。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

総務省が２月７日に発表した家計調査によると2024年12月のエンゲル係数（2人以上世帯）は32.2%と30％を超え、1982年以来の高い水準となっています。

総務省が2024年1月24日に発表した消費者物価指数（CPI、2020年=100）は変動の大きい生鮮食料品を除く総合指数が109.6となり、前年同月と比較して3.0％上昇しており、生鮮食料品を含む総合指数は110.7で前年同月と比較して3.6％の上昇となっています。

品目別ではキャベツが前年同月比で17.3%も上昇しており、とんかつ屋さんを苦しめています。

またそれより前の2024年9月の消費者物価指数では米類が44.7%上昇と49年ぶりの高値となり、食料品や調味料などほぼすべてのも次々と値上げしており、食品の上昇が家計を圧迫しています。

これにより政府は備蓄米の放出を行うとしていますが、放出量が少なければそれ程価格は下がらないのではないかとの指摘を受けています。

お米の消費量は年々減り続けているとは言え、お米は日本人の主食であり、お弁当などにも利用されるため、お弁当やランチの価格も上昇しており、ランチに至っては、松屋や吉野家などの牛丼チェーンやサイゼリヤなど大手の外食チェーン以外では、ほぼほぼ1,000円ではランチも食べられなくなってきています。

エンゲル係数は、消費支出に占める食料費の割合で、一般にエンゲル係数が低いほど生活水準が高いとされ、食費の上昇は低所得世帯が最も影響を受けます。

物価高を受けて野菜や果物、肉類で購入数量を控える動きがあり、消費支出が落ち込んでいます。

高度経済成長期は国民が豊かになり可処分所得が増えていったため、それに反比例する形でエンゲル係数は下がっていきましたが、2010年代からじわじわと上昇し、2014年から2015年にかけて一気にエンゲル係数が上昇したものの、その後の数年はあまり変化が見られませんでしたが、新型コロナウイルス禍以降の物価上昇で、エンゲル係数は急上昇しています。

厚生労働省の公表する毎月勤労統計調査によると、名目賃金から物価変動の影響を除いた実質賃金は2024年8月～10月はマイナスに転じており、11月は0.5、12月は0.6と改善してはいるものの実質賃金がしばらくプラスで推移しないと消費は改善しないという見方が強まっています。

日銀の「生活意識に関するアンケート調査」でも９割超えの人が物価が上がったと感じており、逆に企業は価格転嫁に対するアレルギーが無くなってきており、今後も食料品の値上がりの状況は暫く続くのではないかという見立てが大半を占めています。