災害時のやさしい日本語の重要性
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
阪神・淡路大震災から30年が経過し、南海トラフ大震災の発生危険率が高まっている中で、あらためて震災時の心構えや、用意しておくべき物などについて考える必要があります。
日本に移住して働く外国人も増え、法務省出入国在留管理庁によると2024年6月末現在における在留外国人数は358万8,956人となっており、過去最高を更新しています。
更に2024年の訪日外国人数が3,686万9,900人となり年間3,600万人超えで過去最高になったと報じられており、単純計算でも１日に外国人が日本に10万人を超える外国人が訪れている計算になります。
このように外国人が多く滞在する中でもし、南海トラフ大地震が発生してしまったら、日本語をしゃべれない外国人の人たちは一体どうなってしまうのでしょうか。
海外からの旅行者や働く外国人が増えるなかで、災害時に必要な情報を適切に伝える重要性が高まっており、「やさしい日本語（Easy Japanese）」が重要なキーワードになっています。
新古マンション転売狂騒曲
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
2025年1月15日の日経新聞の朝刊の1面の見出しで「マンション転売過熱」としたうえで、中古マンション市場で完成後間もない「超築浅」物件の売り出しが増えているとの記事があり、これは中古マンションの売買仲介を行っている不動産会社として、肌感として感じている状況をデータで表した結果、肌感と実態が一致しおり、限定エリア型極地的バブルが起きている状況であると言えます。
新築物件の定義は、建物が完成した後、1年以内の未入居物件であれば、新築表記できますが、1年未満でも人が入居した時点で、新築では無くなります。
超築浅物件の場合、不動産の広告では新築未入居と表示される場合が多いです。
後は、スラングになってしまい、売り物件としての表示方法としては利用できませんが、車の場合ディーラーの販売ノルマ達成や、試乗車・展示車としての利用を目的に登録された車を「新古車」と呼びますが、新築から1年を経過した未入居物件の物件を、今回は「新古物件」呼びたいと思います。
車でいう新古車は前のオーナーが存在しないため、新車と同等のコンディションで販売されますが、新古マンションの場合は、売主のデベロッパーから一次取得者である最初の買主（売主）へ登記は移転しますが、人は住んだことがなく、新築から1年超えの物件ということになります。
再開発の大型物件や大型タワーマンションは最初の売り出しから完成まで数年を要することもあるので、今のように不動産価格が上昇している局面では、かなりの差益が期待出ます。
私もレインズタワーのデータをグラフ化していますので、この状況をよく理解しています。
下記は都心3区（千代田区、中央区、港区）の成約価格、在庫価格、新規物件の価格の推移です。
中古マンションの価格は基本的に築年数が浅いほど、物件価格は高くなります。
このグラフを見ると2024年から一気に、新規に登録した物件と在庫物件の価格が上昇しています。
防災士とはどんな資格ですか
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
1995年１月17日の早朝に起きた阪神・淡路大震災から今日で30年が経過しました。
地震規模はマグニチュード7.3、最大震度は震度7、死者数は震災関連死を含め6,434人、避難生活者約31.7万人、インフラ等も含めた総被害額は10兆円を上回ったと言われています。
防災士は、この阪神・淡路大震災の教訓から生まれたNPO法人日本防災士機構が認証する民間資格です。
阪神・淡路大震災では、家屋の倒壊や家具の下敷きになり多くの方がお亡くなりになる一方で、家族や近隣住民が、家屋の倒壊や家具の下敷きになった人々の約8割を救ったとされ、災害時の民間力がクローズアップされ、これらの経験等を教訓にして、地域の防災力の担い手となるのが防災士です。
地域住民の一人ひとりが、防災と減災の知識や技能を身につけ、災害時には、地域の人々が協力しあって被災した人を救助したり、火災の初期消火を行い、被害を最小限にくい止める大きな力になって地域全体を守ることが重要です。
防災士は「自助」、「共助」、「協働」を原則とし、社会の様々な場で防災力を高める活動が期待され、そのための十分な意識と一定の知識・技能を修得した人をさし、日本防災士機構が定める要件を満たした方が認証されます。
資格取得者は東日本大震災後に増加し、近年も南海トラフ巨大地震への備えに対する人々の意識の高まりや認知度の高まり等により、資格取得者数は増え、2024年12月末現在で累計認証者数は306,304人となっています。
防災士を認証する日本防災士機構は、阪神・淡路大震災の教訓の伝承と市民による新しい防災への取り組みを推進し、我が国の防災と危機管理に寄与することを目的に2002年（平成14年）に創設されたNPO法人です。
日本防災士機構は、本来、国を初めとする公的な財政支援によることなく、純然たる民間自律の発想と、民間パワーによる努力によって地域防災力の向上を目指す組織ですが、自治体とも連携し、互いに協力しあい活動の場を広めています。
その結果、全国の地方自治体や国立大学等の教育機関、民間研修機関において積極的な防災士の養成の取り組みが進められており、それぞれの地域の自主防災組織や学校、福祉施設、事業所等で防災士の配置・活用の動きが広がっています。
これまでに約480の自治体が公費で防災士の養成に取り組み、地域の防災活動のリーダーとして自治体が委嘱（いしょく）する地域防災コーディネーターなどに、防災士が指名されたり、日本防災士会※との防災協定を締結する事例も増えたいます。
※ちなみに日本防災士機構と日本防災士会は別の団体です。
日本防災士機構は防災士の認証と防災士制度の運営を行う認定NPO法人であり、日本防災士会は防災士有資格者の有志で構成された組織で、全国の会員が力を合わせて地域防災に取り組むNPO法人です。
また、認定NPO法人になると、その法人へ寄附をした市民や企業等の寄附者が、税制上優遇されたり、認定NPO法人が納める法人税が優遇されたりします。
認定NPO法人には、その運営組織および事業活動が適正であって公益の増進に資するものにつき一定の基準に適合したものが認定されることになっています。
京都市内の宿泊税が一万円は高い！？
渋谷区で主として中古マンションの売買を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
京都市が1月14日に宿泊者に対して1泊当たり200円～1千円を課している宿泊税の最高額を1万円に引き上げると発表しました。
現行の宿泊税は1人当たり1泊2万円未満は200円、2万円以上5万円未満は500円、5万円以上は1千円の3段階としていますが、2026年3月1日からは、1泊6千円未満は200円、6千円以上2万円未満は400円、2万円以上5万円未満は1千円、5万円以上10万円未満は4千円、10万円以上は1万円とする方針です。
2024年の訪日外国人数は約36,869,900人、消費額は円安効果もあり8兆1,395億円となっており、いずれも過去最高となっています。
1月15日に観光庁から公表された2024年のインバウンド消費動向調査によると、訪日外国人の1人当たりの旅行支出は22.7万円と推計され、国籍別に旅行支出額が多い国は、英国が38.3万円、オーストラリアが38.2万円、スペインが37万円となっています。
特に欧米豪系の富裕層はJNTO（日本政府観光局）が2022年に公表した「JNTOが進める高付加価値旅行市場の取組」と題した資料の「欧米豪におけるラグジュアリー旅行の市場規模」によると、1人当たりの旅行支出額は、オーストラリアが296万円、フランスが183万円、英国が175万円、米国が123万円、ドイツが117万円となっており、5か国平均では136万円となっています。
市場規模は米国が2.5兆円、207万人で最も大きく、次いで、英国１兆円、55万人、ドイツ7,000億円、62万人、フランス2,000億円、11万人、オーストラリア2,000億円、8万人となっています。
これら富裕層の多くは、環境に対する意識や歴史に関する造詣も深いので、1泊1人1万円の宿泊税が歴史的文化的な価値のあるものの保存や修繕などに使われるのであれば喜んで支払ってくれるかもしれません。
京都市の2023年度の宿泊税収は52億円ですが、税額を引き上げた場合は2.4倍の約128億円になる見込みとなっています。
京都市は宿泊税を観光地のゴミの回収や慢性的な交通渋滞の改善、無電柱化や京町屋の保全などの景観美化などに充てているものの、日帰り客も含め年間5,028万人にものぼる観光客への対策に頭を悩ませており、これらの改善にさらに取り組むとしている一方で、オーバーツーリズムのために日々の生活に支障をきたしている市民に対して、宿泊税の使途を観光振興に限らず、道路や橋といったインフラ整備や災害対策など京都市民にも便益の大きい事業に拡げ、観光客を受け入れることで日々の市民生活が良くなっているということを実感してもらいたいとしています。
オーバーツーリズムで最も大きな問題はゴミ問題であり、これは絶対に避けては通れません。
私は原宿のゴールドジムにオープン当時から22年間、ほぼ毎日通ってトレーニングをしているのですが、2年程前から原宿駅近くのコンビ周辺にビールの空き缶が捨てられるようになり、綺麗であったはずの街に汚れが目に付くようになりました。
今朝も5時30分過ぎでしたが、外国人数人が酔った状態で騒いでおり、一人は歩道で寝ていて、周囲にはファミキチらしきものを食べた紙くずと空き缶が散乱していました。
かつてのローマ帝国時代の暮らしがわかる世界遺産ポンペイの発掘現場では床に魚や貝の絵が描かれていますが、これは食べた残飯を床に投げ捨てても目立たないようにするために描かれていたとされており、現在のスペインのバルでも食事した残飯は床に捨てるのが一種のルールになっており、文化が全く違うので恐らく、ゴミは持ち帰るか、ごみ箱に捨てるという習慣は世界では通用しないのかもしれません。
また一説によると、ゴミを捨てないで、自分たちで片づけてしまうことは、ゴミを掃除する清掃員やメイドさんの仕事を奪ってしまうことなるという考えがあり、日本人的感覚としては受け入れがたい考えです。
当然「郷に入っては郷に従え」という格言があり、これを外国人観光客が守れないのであれば、観光客にその代償を払わせても良いと感じています。
勿論マナーを守ってくれる外国人も多くいらっしゃいますが、マナーの有無は見分けがつかないので、全体責任とするのは合理的かと感じますし、清掃員の仕事を奪ってしまうという考え方であれば、なおさら、その清掃の対価として、宿泊税等観光に対しての税金を徴収することは理にかなっていると思いますが皆さんはどのようにお考えになるのでしょうか。
マンションのセキュリティ対策
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
今日は、マンションのセキュリティ対策についてお話ししたいと思います。
警視庁の2023年の統計データによると、全国での住居への侵入窃盗は認知件数で年間17,469件（空き巣11,842件、忍込み4,625件、居空き1,002件）となっています。
近年は侵入窃盗は減少傾向でしたが、前年と比較して11.3％の増加となっており、全国で1日当たり侵入窃盗が48件程度発生している計算になります。
最近は匿名・流動型犯罪グループ（匿流）＆闇バイトの事件が増えており、多くの人が治安が悪くなっていると感じています。
発生現場は戸建が侵入窃盗の約3割と一番高いですが、共同住宅全体でも約1割の侵入窃盗が発生しています。
もちろん、この共同住宅には、セキュリティ対策がほとんど取られていないアパートや賃貸マンションなども含まれていますが、分譲マンションでも決して油断してはいけません。
分譲マンションは一般的にオートロックや防犯カメラといった防犯設備が整い、他の住民の目もあるので、侵入をためらう傾向があると言われていますが、それでも侵入の被害は決して少なくないというのが実情です。
窃盗犯が最もマンションに侵入するために多用するのは、宅配業者や設備点検の業者を装うケースで、「後から伺います」などと言って、オートロックを開けさせる手口です。
また、入口付近で待ち伏せし、住人が出入りするタイミングで入り込む「共連れ」や「入れ違い」です。
これは世帯数が多いマンション程、多いのですが、エントランスの直ぐ脇に、管理人が常駐している場合には、侵入されるケースは減りますが、300戸を超すような大型タワーマンションなどの場合は最初の入口と管理人がいるロビーの受付が離れている場合には侵入は防ぎにくくなります。
但し、比較的築年数の浅いマンションであれば、エレベーターホールに入る際に再度オートロックがあったり、キーをエレベーターにかざさないと動かないタイプ等、二重三重の防犯システムが設置されているマンションが増えています。
但し、このような防犯体制はファミリー世帯が多く住む郊外型のマンションでは採用されてないケースが多く、大型マンションであれば、その分ロビーに管理人を常駐させているケースが多く、二重三重の防犯システムが設置されているのは主に都心部の高級マンションとなります。
このようにしてマンションの共用部に侵入した窃盗犯は、ドアにカギをかけていない部屋を片っ端から探していきます。
オートロックが採用されているマンションの場合、住人の防犯に対する意識があまくなりがちで、買い物など一時的な外出の場合にはカギをかけない住人が一定数いるので、このような手口が主流となっています。
マンションの場合は住民同士のつながりもうすいため、あまり怪しまれることもなく、長時間共用廊下や外部階段等で移動しながら長時間潜み、留守宅を見極めるケースもあります。
お仏壇はどこに置くの！？
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
最近の住宅は和室を設ける事が少なくなってきています。
特にマンションの場合はその傾向が顕著になっています。
このような場合、もしご両親が亡くなって、お仏壇を引き取った場合、お仏壇を置く場所はどこになるのでしょうか。
そもそもお仏壇を置く場所の「仏間」とは、仏壇や位牌を安置し、先祖の供養やお参りをする神聖な場所として位置づけられ、住まいの中に取り入れられてきました。
伝統的な日本の家屋において仏間は独立した空間でしたが、近年は昔に比べて家がコンパクトになったこともあり、お仏壇を置くスペースのみを指して「仏間」として間取りに表記する場合もありますが、昨今では、「仏間」という表記自体も非常に少なくなっており、売りに出される中古住宅に仏間がしっかりと表記されていたり、実際にお仏壇がある家は数十件に１件あるかないかが実情といったところでは無いでしょうか。
では、仏間としてのスペースを確保することが難しく、それでもお仏壇を置かなければならないことになった場合に、お仏壇はどこに置けば良いのでしょうか。
和室に床の間があるお部屋の場合には、そこに置きたいと考えがちですが、仏間と床の間は本来は全く役割が異なります。
仏間は「仏壇を置く場所」であり、「床の間は客間の格式を高めるために一段高くしたスペースで掛け軸や活花を飾る場所」となっています。
但し、床の間には宗教的な意味合いはないので、スペースが限られてしまう場合には、お仏壇を置いても問題は無いようです。
親類やご両親が信心深い場合や、先祖を丁寧に祀りたいのであれば仏間を用意した方が良いでが、都心のマンション暗いsではそうもいきません。
実際のケースとしては家族が集まるリビングや寝室にお仏壇を置くことも問題ありませんが、お仏壇に背（足やお尻）を向ける体勢は仏様に失礼にあたるので避けた方が良いとされています。
家は住替えていくもの
渋谷区で主として中古マンションの売買を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
私が家を購入したのは20年以上前なのですが、その頃は、初めて家を購入するのは新築というのが当たり前で、私も、諸経費＋物件価格の2割の自己資金を入れて新築マンションを購入しました。
しかし、これから家を購入する方は、私たちでは選択できなかった、人生を有利に過ごす選択肢をいくつも持っています。
リフォームされている中古住宅を購入する、中古住宅を購入して自分でリフォームする、自分達で土地を購入して思い思いの間取りの家をつくるコーポラティブハウスなど、今は新築以外にも様々な選択肢が広がっています。
しかし、これまでの住宅購入の常識が頭から離れず、せっかくのチャンスに気付かず、家を購入するチャンスをみすみす棒に振ってしまう方も少なくありません。
これはある意味古来から日本人が潜在的に新築を好んできた歴史があるからかもしれません。
伊勢神宮は式年遷宮（しきねんせんぐう）と言って、20年毎に宮処を改め、古例のままに社殿や御装束神宝をはじめ全てを新しくして、大御神に新宮へお遷りいただくと言う「しきたり」があります。
日本人が新築を好むのは、この1300年にわたり繰り返し行われてきた「しきたり」が日本人の心の奥底に深く刻み込まれているからかもしれません。
しかし、時代は大きく変化しており、新築偏重時代には選択できなかった、必要になったら中古などに住み替えるという選択肢です。
実は、伊勢神宮では式年遷宮の際に出る既存の社殿等から出た木材を廃棄せず、両正宮（内宮、外宮）の棟持柱だったものが20年後には内宮の宇治橋の鳥居となり、その20年後には三重県桑名市の「七里の渡跡」や亀山市「関の追分」の鳥居に利用されるなど、段階を踏みながら再利用されているので、別な見方をすれば、実は日本にも再利用（中古）を大切にする精神が息づいていたのかも知れません。
欧米では、家族の成長と共に、家を住み替えるというのが一般化しています。
新婚から最初のお子様が生まれるまでは１LDK、お子様の成長と共に、ゆとりのある郊外の戸建て、お子様が独立し、大きな家が必要でなくなったら、利便性の高いエリアに住み替え、更に年齢を重ねた場合は駅近や買い物に便利な場所にある１LDKのマンションに住み替える又は老健施設に住み替えると言うように、最低3回以上の住み替えが当たり前です。
確かに、家族構成の変化や年齢により、広さやエリア、間取りも大きく変わってくるので、欧米スタイルの住み替えの方が合理的です。
しかしながら、 今までの日本人には潜在的に村意識的なものもあり、一度住んだら一生同じ場所的な考えも根強く残っていたのですが、多様化した現在では、人との結びつきが弱くなっている分、この障壁自体の垣根が低くなっています。
神社近くの住まいは運気があがる！？
渋谷区で主として中古マンションの売買を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
皆さん、今年も多くの方がお正月には初詣にいかれたと思いますが、神社の近くに住むと、果たして、運気があがるのでしょうか？
少なくとも私は、ご利益があると信じていたのですが、マイナスのイメージを持たれる方もいるようなので、気になって少し調べみました。
神社とは風水でいうところによると、「山」と同じ扱いになるそうです。
山は強いエネルギーを秘めたものであり、神社もまた同じように強いエネルギーがあると考えられています。
たとえば、お稲荷さんで有名な伏見稲荷大社は裏山自体がご本尊となっており、神様と自然と人とが共生する社叢・稲荷山であり、庶民の信仰の社であるということを大切にしており、次の世代へと護り伝えていくとしています。
風水の考えでは運気を上げる大切な要素として「太陽」が重要と考えられていますので、太陽の動きや方向についても知っておく必要があります。
太陽は東から昇る朝日、強い熱量を含む昼の光は良いエネルギーを運んでくれるものとして大変重要とされています。
そのため、風水においては太陽光を遮らないよう「東」「東南」「南」が低く開けた土地が、運気が良い土地とされています。
人間も太陽を浴びることで健康を維持しているところもあるので、そういう意味でも太陽光が運を運んでくるという考え方は非常に理に適っているといえるでしょう。
ではその太陽の光が入る方角に「山」（神社）があった場合は、当然ですが、山によって光が遮られ、光は室内には届かなくなります。
ですから、自分の住む土地から見た東・東南・南の方角に神社があるのはあまり良くない（凶）ということになります。
そうはいってもすでにもうその方角に住んでしまっていたらどすればいいのか？
という場合もあるかと思います。
その場合は敷地の境界がはっきりするよう、フェンスや生け垣を神社との間に設置するのが大切らしいです。
そうすることで凶相が緩和されるようです。
また、自分の家の入口と神社の入り口が向かいあっている、簡単に言えば玄関前に神社がある場合も凶とされています。
神様の住まわれている神社をそのまま覗き見えてしまうような位置に入口がある、また一説には、神社の強いエネルギーが、玄関から直接家の中に入ってくるため、住む人の運気を乱す可能性があるとされています。
逆に北・北東・西の方角に神社がある場合は吉とされます。
これは「衰退」を意味する西日を山が受け止めてくれることから、吉になるようです。
この結果から、ただ神社が近くにあることだけで、運気が良くなる、運気が悪くなると言う事ではなく、神社がある方角が非常に大切になるということになります。
戸建てを検討されている方は、上記のように方角を気にしておけば、神社近くの気になる土地も候補にあがるかもしれません。
また、マンションの場合は既に建築されているものや、新築の場合も建物の概要がわかるので、もし、近くに神社があるのであれば、その方角と位置を確認してから物件の購入をご検討される方が良いと思います。
リフォームしてから家を売るのは得なのか！？
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
ご自身のマイホームを住み替え、又は、相続した家を売却する際に、果たして、リフォームしてから売却する方が高く売ることが出来るのでしょうか？
私の経験値から申し上げると、現在の市況では少なくとも、都心部及び近郊のマンションは、ご自身でリフォームしてから売却することは止めた方が良いと思います。
戸建に関しては築年数や物件の状況に応じて、戸建て業者に売買した方が良いのか、簡易なリフォームをする方が良いのか、修繕記録やシロアリ対策等はしっかり行っているのか？施工会社が大手ハウスメーカーなのか否かなどによってその都度変わってきます。
一時は、「売る前にリフォームした方が得」という見方が一般的でした。
これは、買い手がすぐに住める状態を求めていた時代の名残りです。
今は、再販買取会社（業者）がその役目を担っています。
買主の立場にたてば、個人の方が売主としてリフォームして、何か不具合があったとしても、一般的には、不具合の責任を持つのは3ヵ月ですし、契約不適合責任を免責にされてしまう物件もあります。
一方で、売主が業者の場合は最低2年間は契約不適合責任を負う必要があり、場合によっては独自にアフターサービスを10年間つけている業者もおり、中古物件を購入した後の安心感が全く異なります。
次に、現在建築費は非常に高くなっており、個人の方の取引と大量に工事を発注している業者とは、全く工事費用が違ってきます。
建築のプロでない個人の方はどこまで工事を行えばいいのかわからず、また、追加工事を建設会社から求められた場合に、その内容を精査することも出来ずに支払わないといけないことになりかねません。
そして、もうひとつ見過ごしてはいけない時代の大きな流れの変化があります。
それは、個人の方がご自身でリフォームをするという新たな選択肢の台頭です。
子育て世帯がマンションで重視するポント
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
昨日は、子育てしやすい家のお話をさせて頂きましたが、子育て世帯がマンションを選ぶ際のポイントにフォーカスしてお話ししたいと思います。
◆マンションの設備で、子育て家庭ならではの気になるポイント
「マンションの設備」で重視したいことのアンケートを実施した結果は上位3位は下記の通りです。
１．セキュリティシステム
２．防音対策された床
３．傷つきにくく汚れが落ちやすいクロスやフローリング
セキュリティシステムはどの世代であっても、上位にあがる項目ですが、「防音された床」と「傷つきにくく汚れが落ちやすいクロスやフローリング」と言った子育て家庭ならではの項目が上位に挙がりました。
お子様は走り回ったり、飛び跳ねたりするので、下の階への音や振動が気になるし、泥を持ち込んだり、落書きをしたりするので、床や壁の汚れが気になるところです。
実際の引越し理由でも、お子様が飛び跳ねたり、駆け回ることで、下の階にお住まいになられている方からのクレームで戸建に引っ越すというケースが散見されます。
一方で、購入後に最も重要視された項目は、「ノンタッチのオートロックドア解除」でした。
乳幼児のいるご家庭では、荷物も多く、ベビーカーを押していたり、子どもと手をつないでいることも多いため、マンションに出入りする際にオートロックの開錠の手間が軽減されることが、非常に好評のようです。
次いで重要視が大きくアップした項目は、「指を狭まないように工夫された扉や窓」です。
日々の暮らしの中で、お子様の安全に配慮した住宅機器の重要性を再認識したご家庭も多いのではないでしょうか。
子育てしやすい家
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
育児と家事をこなしながら暮らすことはとても大変なことです。
今回は赤ちゃんから小学校に入学する前の未就園児と小学校低学年までのお子様がいらっしゃるご家庭を想定して、子育てしやすい住まいのポイントをいくつかご紹介しますので、注文住宅、リノベーション又はリフォーム時、家を購入する際のポイントにして頂ければと思います。
◆家事動線を考える
リビングからキッチンや洗面所などの水回りの設備へのアクセスがしやすいと、お子様の世話と同時に料理がしやすくなります。
キッチン、洗濯機置き場、お風呂場などが近接していれば、同時並行で家事をしやすいです。
使いやすさで言えば回廊型住宅と呼ばれるタイプで、行き止まりになる部屋がなく、家の中をくるくると回れる造りの間取りの家が理想です。
そしてカウンターキッチンやアイランドキッチンであれば、料理をしながら、リビングのお子様の様子がしっかり見え理想的です。
但し、活発なお子様がいる場合には、火元や包丁などに近づけないように、アイランドキッチンの場合は厳しいかもしれませんが、場合によっては、キッチンにお子様の侵入を防ぐベビーゲートを設置する必要があるかもしれません。
◆片づけやすい場所に収納を設置する
収納スペースは、片付けがしやすい場所に設置することをお勧めします。
小さなお子様が遊ぶ確率が高いリビングでは、収納スペースをなるべく多く確保することで、お子様と一緒に遊びながら片付けすることも可能ですし、収納も楽になります。
お子様がまだ小さければ子供部屋があっても、小さいお子様が子供部屋にいることはほとんどなく、子どもと多く過ごすリビングなどに収納スペースをつくり、よく遊ぶおもちゃなどをしまうことがポイントです。
また、高い所にばかり収納スペースを作ってしまうと、お子様自身で片付けができないので、なるべくお子様の手の届く範囲内に収納スペースを設置することも重要です。
◆玄関は広い方が良い
赤ちゃんがいるご家庭の場合、ベビーカーの設置場所を玄関に設ける必要があります。
玄関が狭いとベビーカーが入らない上、靴を置くスペースも限られてしまいます。
また、両手に荷物と赤ちゃんを抱えて帰宅した場合、玄関スペースは広い方が動作が楽になります。
子供が大きくなると三輪車、ストライダー、ブレイブボードなど玄関に置く物が増えますし、傘の収納も意外と場所をとってしまいます。
マンションであれば、玄関ポーチがあれば理想的です。
マンションの場合、玄関ポーチには共有廊下との間に門扉が付いてるので、このスペ－スに子供の外遊び用の遊具や傘立てを置くことも可能です。
キャンプを趣味とする方はキャンプ用品の置き場所も考える必要がありますが、トランクルームなどがあれば収納場所としては最適です。
玄関は、出入りする場所としてはトイレと同様、最も使用頻度が高いエリアであり、かつ、家の顔とも言える場所なので、スペ－スが広い方がよく、整理整頓し、感染症のもとになるウイルスが家に侵入する最初の場所なので清潔に保つことも重要です。
◆家族構成の変化で間仕切壁を有効活用する
現在、必要な部屋数はもちろん、将来的に子どもの成長と共に個室が必要になる反面、将来子どもが独立した際には、今度は子供部屋が余ってしまうので、最初はリビングを広くしておき、個室が必要になったら間仕切りを工夫して個室を作るとう手法がスタンダードです。
その際には予め壁に下地補強をしておかないと扉をつける際に大掛かりなリフォーム工事が必要になってしまいます。
マンションであれば、十数年前から多くの物件で移動式のパーテーション（スライディングウォール）が採用されていますので、リビングと部屋を仕切ることができるスライディングウォールが設置されたマンションを選ぶ方が良いと思います。
スライディングウォールには様々なタイプがあり、半透明の材質から、扉のようなタイプ、上吊りタイプや敷居（しきい）タイプなどがあります。
敷居タイプですと掃除が手間ですが、防音性や密閉性を重視するのであればしっかりした敷居タイプをお勧めします。
◆戸建であれば1階だけでも生活できる間取りにする
お子様が小さい間は、1階だけで生活できるような住まいづくり、若しくは、生活をすることをお勧めいたします。
2階に水回りやキッチンなどのスペースを設けてしまうと、高齢者・小さい子どもの上り下りが大変ですし、滑りやすい靴下や脱げやすいスリッパを履いたままで、子供を抱っこして、階段を上り下りするのは危険です。
2階は子ども部屋や夫婦の寝室にしておくと子どもの独立後、子ども部屋は倉庫や客間、趣味のための部屋として活用できます。
◆ユニバーサルデザイン又はバリアフリー化
段差を少なくしたり廊下を広くしたりして障害を取り除くことがバリアフリーなので、リフォームの場合はバリアフリー化を進めた家づくりを行い、新築やリノベ済物件であればユニバーサルデザインのお部屋が良いです。
ユニバーサルデザインとは誰もが使いやすいように設計されたものを言います。
お風呂・トイレを広めにすれば、子どもの世話がしやすく、将来の老後のことを考えてもユニバーサル設計が理想的です。
首都圏子育てしやすい街ランキング
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
小さなお子様が生まれる、又は、小さなお子様がいるファミリー世帯にとって、共働きや子育てがしやすい街はマイホーム購入の強い動機の一つになります。
2024年12月に日経新聞と日経クロスウーマンが全国180都市を対象に2024年9月～10月に調査を行い、155市区から回答を得た結果を基にして、認可保育所の入りやすさや学童保育への取り組みなど43項目を採点し、今回10回目となる「共働き子育てしやすい街ランキング」として公表しています。
首都圏（東京都、埼玉県、千葉県、栃木県、神奈川県、群馬県、茨城県、山梨県）の1都7県の内、上位29の自治体のランキングは下記の表の通りとなってます。
上位ランキング29自治体の中で東京都は21自治体で約72％も占める結果となっており、東京都特に23区内が、共働きで働く子育て世帯が暮らすのに適したエリアであることがわかります。
次に、千葉県が6つの自治体、栃木県と茨城県が1つづつとなっています。
首都圏で1位、全国でも2位の栃木県宇都宮市は、餃子の消費量が浜松市と並ぶ日本トップの消費量を誇ることで有名ですが、上場企業の工場や研究施設などもある地方の中核都市です。
2023年8月には宇都宮駅東口から芳賀・高根沢工業団地を結ぶLRT（ライトレールライン）と呼ばれる路面電車が運行を開始し、人口も増加しており、現在開発中の西口のタワマンの一部は1億円を超える価格にもかかわらず既に販売が終了しています。
コロナ禍真っ只中に、宇都宮市に本社を置くプライム上場企業のグランディハウスさんに宇都宮駅から車で10分程度の戸建の開発用地を購入してもらったのですが、宇都宮に向かう新幹線の車両には私以外誰も乗っておらず、宇都宮駅で降りた人も数人という状況だったにもかかわらず、何ら問題無く完売した状況をみて、地元の上場企業の底力と宇都宮の潜在能力にびっくりしたことを今でも鮮明に覚えています。
宇都宮市は2位に入った主な理由は下記の通りです。
・認可保育所の園庭保有率が95.4％
・保護者の送迎負担を軽減するため、JR宇都宮駅東口近隣の「送迎保育ステーション」から保育士が添乗するバスで子ども
を保育所に送迎。更に、病児保育施設でも、保護者の代わりに子どもを迎えに行くサービスの実施や日曜・祝日に対応可
能な施設を用意
・学童保育は保護者が就労する小6までの希望者全員を受け入れ、公立小学校69カ所中、58カ所で放課後子供教室を実施
・子どもだけでの利用も可能な「子育てタクシー」は、市内のタクシー会社が、市の補助を受けて2023年9月から運用を開
始。料金は通常のタクシーと同額にもかかわらず、制度開始からの運行件数は900件以上の実績があり、多くが学童保育
や塾・習い事への送迎がメイン
・2024年度から市独自で第2子以降の保育料を無償化し、更に独自の不妊治療助成制度があり、体外受精・顕微授精・男性
不妊治療や先進医療にかかった治療費の自己負担額のうち保険適用分を含む最大45万円（2回目以降は保険適用分を除く
30万円）の助成制度を創設
これらの子育て支援の拡充により、宇都宮市の調査で、実際の子どもの数が理想の数を下回る人に理由を聞いたところ「経済的負担」を挙げた人の割合が18年度の71％から23年度には42％に減少しており、移住に関する問い合わせは3年前の10倍になり、その多くが首都圏の子育て世代からとのことです。
住宅購入は不安だらけ？？
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
都心部の新築マンションの1億円越えだけでなく、中古マンションまで1億円超えの状態となり、物価高に続き、住宅ローンの金利も上昇し、マイホームを購入したい方にとっては不安がとても多くなってる状況となっています。
また、メガバンクの行員による貸金庫内の盗難、大手証券会社の社員による顧客への強盗、大手警備会社の社員による現金着服、少し前になりますが、中古車販売業者の不祥事など、いろいろな業種で多くの不祥事が発生しています。
このような不祥事が発生すると真っ先に槍玉に上がるのが不動産業界です。
多くの不動産会社が真面目にやっている一方で、小説や漫画などで題材になるほど「お行儀の良くない業界」という認識が世間一般に広がっているため、一般の方からみると「本当にこの不動産会社は信用できるの？」「業界自体が怪しい？」的に、いたずらに不信感を募らせてしまう状況になっています。
また住宅ローン減税の制度が省エネ住宅向けに、大幅に変更するなどわかりにくい制度変更なども加わり、その結果、「金利が上がるかもしれない」「物件価格が高騰している」「事業者が不安」「そもそも物件が大丈夫か不安」といったような不安にかられ、検討以前に「今マイホームを買うべきかどうか？」という判断からも逃げてしまう選択をされる方も出てきます。
マイホーム購入に限ったことではありませんが、様々な問題が顕在化している場合は、問題とひとつづつ正面から向き合うことで冷静な判断ができるようになります。
省エネ住宅とは
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
省エネ性能の高い住宅とは、暖冷房のエネルギー消費を抑えることのできる住宅をいいます。
省エネ住宅は、従来の住宅と比べて断熱性や気密性が高く、防露や換気性能にも優れており、冬は室内の暖気が逃げにくくなり、夏は窓から入ってくる太陽熱をさえぎるため、従来の住宅と比較して快適に過ごせるのが最大の特徴です。
省エネ住宅には、「断熱」「日射遮蔽」「気密」の3つの性能基準が設けられており、これらの性能が揃うことで、家庭で使用するエネルギー量を効率的に削減することが可能となります。
それぞれの項目で性能の高さを表す数値があり、その数値が省エネ住宅の評価基準となっています。
◆ 断熱性能
断熱とは、壁、床、屋根、窓などを通しての住宅の内外の熱の移動を少なくすることです。
冬場に暖房を行うと外気と比較して室内の温度が高くなるので、熱は室内から室外に移動し、逆に、夏場の場合は冷房を行うと、外気に対して室内の温度が低くなるので、熱は室外から室内に移動します。
断熱性能が高いほど、この移動が少なくなり、少ないエネルギーで効率よく暖冷房を行うことができます。
室内の熱が、壁や窓を通してどのくらい室外に逃げるのか、外皮全体で平均化した数値を「UA値（外皮平均熱貫流率）」で表し、このUA値が低いほど、省エネ性能が高い住宅といえます。
◆日射遮蔽（にっしゃしゃへい）性能
夏に室内の温度が上がる最も大きな原因が、外部からの日射熱です。
そのため、夏は、日射を遮蔽し、室内温度の上昇を抑えることで、冷房に必要なエネルギーを削減する必要があります。
住宅の日射遮蔽性能は「ηAC（イータ・エー・シー）値」で示され、このηAC値が低いほど、省エネ性能が高くなります。
◆気密性能
室内外の熱の移動を防ぐには、気密性の高さも重要です。
住宅における「気密」とは、部材同士の隙間を少なくし、空気の流れを抑えることです。
部材の隙間がどのくらいあるのか数値化したものを「C値」と言い、このC値が低いほど、気密性の高い住宅といえます。
ただし、気密性ばかり高くなると室内の空気の循環が悪くなるため、適度な換気も必要となります。
一般的に高断熱高気密住宅で石油ストーブやガスファンヒーターは使えません。
石油ストーブやガスファンヒーターなど、室内の酸素を消費し、二酸化炭素と水蒸気を多量に排出する暖房機器を「開放型」と呼びますが、気密性の高い高断熱高気密住宅で開放型を使用すると、空気環境を悪化させたり、結露発生の原因となるばかりでなく、機器の劣化に伴う、不完全燃焼による一酸化炭素等のガスが発生するリスクもあ危険です。
ただし、カセットコンロも開放型の暖房機器と同様の仕組みで燃焼しますが、一般的には特に問題ないと言われています。
タワマンの修繕積立金不足にご用心
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
都心部に住む方の多くが憧れるタワーマンションですが、数十年後に、大規模修繕工事に要する費用が足りなくなり、修繕積立金の大幅な値上げや、一時徴収の必要性が出てくる可能性があります。
一応、この定義に当てはまる高層マンションをタワマンと呼んでいます。
タワマン第1号と呼ばれているのが、1976年竣工の21階建ての与野ハウス1号棟になります。
それ以降はあまりタワマンの建設は行なわれませんでしたが、2000年頃から増え始め2003年以降は急増し、更に超高層化、大型化しています。
そのため、タワマンの管理方法は理論的にも管理的にもまだ確率していないと言われています。
２．エレベーターなどの設備費が高い
高層マンション10階建て以上、高さ31mくらいであれば、エレベーターの取替え費用は2,000万円～3,000万円程度ですが、40階越えのタワマンになると1台当たり1億円以上と一気に値段が跳ね上がります。
更に、災害時の救助で使用される非常用電源付きエレベーターは、高さ31mを超える建物に設置が義務づけられており、多くのタワマンに備えられていますが、この非常用エレベーターの交換費用も高額となります。
また、屋上のヘリポートや高層階へ水道水を運ぶ高圧給水ポンプや、大規模修繕工事や窓ガラスの清掃などに使用される小型クレーンの屋上設置など、タワマン独特の設備のメンテナンス費用が必要になります。
大規模タワマンの場合は低層階に飲食店などのテナントが入るものも多く、屋上まで煙を上げるダクトや排気設備も大規模かつ高性能になります。
３．豪華な共有設備
大規模なタワマンの多くはエントランス部分の天井高を高くして見栄えを良くしており、移動式の昇降機を利用しないと設備の交換や点検ができません。
また、コンビニ的な売店を設置しているところもあり、それらの設備の更新費用も必要になります。
また都心部の高級マンションにも当てはまる事ですが、2008年前後からは内廊下タイプのタワマンが増加し、内廊下部分の冷暖房設備の取替えにも多額の費用がかかります。
４．割安な修繕積立金と高い管理費
大規模なタワマンは、24時間体制のコンシェルジェサービスやジムやサウナ、シアタールーム、来客用宿泊施設などがあるケースが多くこれらの設備の更新費用に加え、管理費用自体が割高になる傾向にあります。
分譲時はデベロッパーの系列会社などが管理を担う体制としているため、管理会社の見積も合わせなどがありません。
そのため系列会社が十分な利益を得られる管理費の設定とするために毎月の管理費を削減させる訳にはいかないので、修繕積立金をその分割安な設定になる段階式積立方式とし、少しでも管理費と修繕積立金のトータル金額が安くなるように見せることが多く、この修繕積立金の費用を後回しにすることが、数十年後に修繕積立金の不足を招くことになりかねません。
令和6年6月にマンションの修繕積立金に関するガイドラインが改定さましたが、それより前の2000年～数年前までに竣工したタワマンの多くは毎月の管理費が1万円に満たないケースが大半を占めていました。
５．特殊要因
タワマンは利便性の高い駅近立地の物件が多く、土地の利用の制約から必然的に駐車場をタワーパーキングにせざるを得なくなります。
ただでさえ、割高な機械式駐車場をタワーパーキングにすることで更に維持費や更新のための工事費用は高くなります。
また、湾岸エリアにタワマンは数多く建設されていますが、塩害により内陸部の建物よりも建物の劣化スピードがはやくなります。
私が投資顧問会社の役員をしていた際に浜松町でホテルを建設したのですが、建物をファンドに引き渡す際の点検時に、屋上部分の鉄部がわずか1年で錆びついていたことを思い出すとちょっと怖い気がします。
６．建築費の高騰
これもタワマンに限ったことではなく、マンション全体に言えることですが、2010年以降、アベノミクス、消費税増税、東京オリンピック、コロナ禍、ウクライナ紛争などによる資源高や建築物価の高騰が続いているのに加え、職人の高齢化に伴う大量離職による職人不足、地球温暖化対策も考慮すると、今後建築費が安くなる要因は見当たらないと言われています。
国土交通省では長期修繕計画の見直しを概ね5年に1度が望ましいとしていますが、5年に一度の見直し自体に費用がかかることはもちろん、立案した当時は万全の設定だったとしても、5年の間に更なる物価上昇により長期修繕計画案が破綻する可能性もあります。
そのため長期修繕計画を立案する際には、毎年0.5～1%程度の物価上昇を見込んで検討する必要があるかもしれません。
タワマンの物理的寿命は100年と言われていますが、60年の修繕計画では1戸当たり約2,200万円（修繕積立金は毎月約3万円相当）を用意する必要があるとする試算もあります。
通常のマンションであれば修繕費用は1,800万円程度（修繕積立金は毎月約25,000円程度）、更に建替えをする場合の平均負担額は、国土交通省の2017年～2021年での調べでは資材高などで1住戸当たりの負担額は1,941万円となっています。
通常のマンションであっても、これほどの金額が維持費としてかかり、その後、建て替えた場合には更に2,000万円近い費用が区分所有者に重くのしかかるので、タワマンの場合には、さらに負担額が増えるので、かなり資金に余裕がある人でないと長期にわたってタワマンの所有者で居続けることは難しくなる恐れがあります。
マンション管理適正化診断サービス
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
マンション管理適正化診断サービスは、マンション管理組合における管理の状況が国土交通省の示すマンション管理適正化指針の内容にそって適切かどうか、管理組合が準備した書面や、管理組合関係者からのヒアリングを通して診断する制度です。
一般社団法人日本マンション管理士連合会（以下「日管連」といいます）が、マンションの管理組合に、所定の診断業務研修プログラムを修了した診断マンション管理士を派遣し、管理運営状況、修繕計画状況、法定点検・修繕工事のほか、防犯対策、防火管理、保険事故履歴などマンションの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・ヒヤリングを行い、診断結果やアドバイスを記載した診断レポートを提供します。
この診断レポートは、マンション管理組合が建物設備や運営等の管理水準の維持・向上を図るための基礎資料として活用できます。
メリット１
「マンション共用部分診断レポート」の結果により、日新火災海上保険株式会社のマンション共用部分用火災保険において割引適用制度を利用することが可能です。
なお、日新火災海上保険株式会社のマンション共用部分用火災保険の加入につきましては、保険会社及び保険代理店経由となるので、診断マンション管理士は関与しません。
診断レポートの結果は診断結果に応じて「S ・A ・B」の評価付けを行い、S評価となったマンションは、日管連よりマンション管理組合に対して、管理運営状況が優良であることを証するS評価ステッカーを発行しています。
メリット２
管理状況が良好な物件（Ｓ評価またはＡ評価物件）については、マンション管理組合の承諾の上、日管連のホームページと不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に診断結果を掲載します。
これにより、区分所有者が専有部分を売却する場合において、不動産・住宅情報サイトに売主の専有部分の物件情報だけでなく、共用部分の管理状況を掲載することにより、マンションの管理状況が良好であることが示され、売主の売りやすさにつながり、物件の買主（予定者）にとっても購入時の１つの判断指標と評価される事項となります。
日管連のホームページでは管理状況が良好な物件の一覧を公表しており、2025年1月4日時点で全国で7,731件のマンションが登録されています。
メリット３
2022年４月1日にマンションの管理の適正化の推進に関する法律が改正公布され、地方公共団体が、管轄内のマンションの管理者等から申請があったマンションの管理や修繕が国の基準を満たしているかを認定する制度であるマンション管理計画認定制度に準拠した診断基準としているため、マンション管理組合が、マンション管理適正化診断サービスを申し込む際に、マンション管理計画認定制度への申請（公益財団法人マンション管理センターの手続支援サービスの申請）もワンストップで行えるようになっています。
下記の図は管理計画認定制度への申請パターンを示した図です。
パターン③がメリット３の申請方法になります。
旗竿地は買うべき？やめるべき？
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
建売住宅の購入又は注文住宅を建築するにあたって土地をお探しする際に「旗竿地」という言葉を一度は耳にしたことがあると思います。
今回は、この旗竿地のメリットとデメリットについて、具体的な例を交えながらご紹介したいと思います。
旗竿地とは、細長い路地を抜けた奥にある土地のことを指します。
この名称は、土地の形が旗と竿に似ていることからきており、一見すると、その形状からあまり良い土地ではないと思いがちですが、実は様々なメリットがあります。
◆旗竿地のメリット
１．コスト面でのメリット
旗竿地は通常、整形地に比べて価格が安くなります。
不動産を評価するうえで、国土交通省は不動産鑑定評価基準を定めており、整形地と旗竿地では、整形地の方が評価が高くなっており、当然ながら固定資産税と都市計画税の評価額は旗竿敷地の方が安くなります。
また、敷地から住宅までのアクセスや見た目の印象もあるので、同じ住宅地エリアでは、旗竿地の方が価格が抑えられています。
そのため旗竿地のデメリットを逆にメリットと捉えれば、経済的な恩恵を受けることが出来ます。
まず、先述したように毎年の土地の固定資産税と都市計画税が整形地と比較して低額ですみます。
また、人気エリアでも旗竿地であれば、予算内での購入が現実的になり、場合によっては、節約した分を建物や内装の費用にあてることも可能です。
旗竿地は、立地を第一優先する方や維持費のコスト削減を優先し、土地を長く所有し続けたい方にはお勧めの土地となります。
２．プライベート空間の確保
旗竿地の場合、多くが道路に面した土地に建つ前の家に隠れるため、騒音や視線をあまり気にする必要が無くなります。
家族との時間を大切にしたい、静かな環境で過ごしたいという方には理想的で、場合によっては1階のリビングのカーテンを開けたままでも生活できます。
子どもやペットが安全に遊べる庭を作る、ビニールプールを設置して遊べるなど、プライバシーを重視した生活空間をつくることも可能になる場合があります。
３．デザインの自由度
旗竿地の特異な形状は、創造的な家づくりにおいて大きな可能性を秘めており、一般的な形の土地では難しい、ユニークな建築計画が可能になる場合があります。
この点は、個性的な住宅をお考えの方にとって、非常に魅力的なポイントと言えるでしょう。
更に大きなメリットとしては、整形地に住宅と駐車スペースを設ける場合、駐車スペースを確保するため住宅を不規則な形状にせざるを得ないケースが多々ありますが、旗竿地では路地部分を駐車スペースや自転車を置くスペースとして利用することで、奥の旗部分に大きな家を建てることが可能です。
家族の好みやライフスタイルによっては、路地部分におしゃれなアプローチや花壇などを設けることも可能です。
地震保険について
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
昨日は火災保険についてご説明させて頂きましたが、今日は地震保険についてお話ししたいと思います。
地震保険は「地震保険に関する法律」に基づいて、損害保険会社と国が共同で運営する保険です。
大震災では、多額の保険金が発生し、損害保険会社のみの対応では限界があるため、国がバックアップする仕組みとなっています。
地震保険は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災、損壊、埋没、流失などの損害に対して保険金の支払いが行われます。
地震保険の大きな特徴は、火災保険に入っていないと地震保険には入れないことです。
また、損害保険会社によって地震保険の補償内容や保険料などに違いはありません。
地震保険はあくまでも被災者の生活の安定を目的とするため、火災保険のように実際の損害を補償するための保険とは異なります。
また、火災共済にも地震災害等の補償に対する仕組みがありますが、地震保険とは異なります。
火災保険の選び方
新年あけましておめでとうございます。
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
今年も、失敗しないマイホームを選びに有益な情報をお届けして行きたいと思いますのでよろしくお願いいたします。
火災保険を選ぶ際、どの程度の保障を付ければ良いか皆さん悩まれることが多いと思いますが、その場合は、最初に予算を決めておくことで保険内容を決めやくすることが可能かもしれません。
火災保険の保障内容は概ね下記の通りとなります。
1．家財保険
2．地震保険
3．水災保険
4．雑危険（落下、飛来、衝突、倒壊、水漏れ、騒擾(そうじょう)、労働争議、盗難）
5．不測かつ突発的な事故等（破損・汚損等）
上記「2．地震保険」については別の機会にお話ししたいと思います。
そのうえで下記のようなオプションの保障内容があります。
1．建替費用保障特約
2．共用部分修理費用保障特約
3．個人賠償責任保障特約
4．類焼損害保障特約
以上の内容を良く確かめながら見積もりを確認することが大切です。
建物部分については、建物の構造により保険料は大きく変わり、建物が古い程、保険料は高くなります。
また、浸水ハザードのリスクが高いエリアは保険料が割高になります。
そのため、予算調整できる部分では、家財の保険金額の部分と特約を付けるか付けないかによってよてえ決まってきます。
だからといって、家財保険部分をあまり低く設定すると地震保険の家財部分（火災保険の家財保険金額の1/2）の補償が少なくなるので注意が必要です。
では、家財の補償はいくらで設定したらいいのか悩むところです。
日常生活で使うものの多くが、家財の火災保険の補償対象になります。
もし、火事に遭ってしまっても、建物の補償しか加入していないと、当然、家財の補償はされないので、ここはしっかりと考える必要があります。
火災保険の基本補償である建物や家財の補償の事故の種類と主な事例は下記の通りとなります。
①火災・落雷・破裂・爆発
・火災により建物が焼失してしまった。
・落雷により家電製品が壊れてしまった。
・ガス爆発により建物や家財が壊れてしまった。
※火災については「失火法」という法律があり、火災の原因になった家に賠償を求めることが出来ないため、ご自身の財産は自分できちんと守る必要があります。
②風災・雹（ひょう）災・雪災
・台風で屋根瓦が飛んだり、雨水室内に浸水してしまった。
・大雪で雨どいが壊れたり、車庫の屋根が壊れてしまった。
・雹（ひょう）が降り注ぎ、サンルームが破損してしまった。
③水災
・大雨で川が氾濫、又は内水氾濫で、床上浸水してしまった。
・大雨で土砂崩れが発生し、建物の壁が壊れてしまった。
④盗難
・泥棒により家財を盗まれてしまった。
⑤給排水設備事故の水漏れ等
・マンションなどの配管からの漏水
⑥車両または航空機の衝突等
・建物の外部からの物体の衝突
・野球ボールなどによるガラス窓の破損
・運転ミスにより家に車両が衝突した場合
⑦騒擾または労働争議等
・労働争議やデモに伴う破壊行為など
⑧破損
・掃除中に誤ってガラスを割ってしまった。
・誤って棚から食器を落として割ってしまった。
家財の火災保険の補償の対象は、建物に収容されている生活のために動産と高額な貴金属等が家財として補償されます。
造りつけのウォークインクローゼットは建物になりますが、動かすことのできるタンスやチェストは家財扱いとなります。
他にも衣服や家電、食器にいたるまでまた、美術品についても家財に含まれ補償の対象となります。
但し保険金の支払いには支払限度額や免責事項があるので注意が必要です。
逆に補償の対象にならないものは以下のものとなります。
・自動車
・動物・植物
・通貨およびそれに類するもの（但し、盗難に限り補償される場合あり）
・家財が屋外にあるときにおきた盗難
・自然損損耗による劣化や性質による変色、錆、かび、腐敗、ひび割れ等によっておきた損害
・パソコンなどの中にインストールされているプログラムやデータ等（但し、サイバー攻撃を受けた場合などに備えた「ホ
ームサイバーリスク費用特約」を契約している場合にはサイバー攻撃にの場合にみ保険がおります。）
・建物とみなされるもの（建物の補償で対応）
・地震・噴火・津波で被害に遭ったとき（地震保険で対応）
・仕事で使う什器・商品・備品等（企業型の保険で対応）
・戦争、暴動などの異常な事態や核燃料物質等による事故等
火災保険の約款は字が小さくて読みずらいですが、「補償の範囲」や「保険金が支払われない場合」などの記載が必ず記載されているので、火事になったとき、燃えてしまうと困ると思うものを具体的に思い浮かべて、確認しておくと良いと思います。
大規模修繕工事の適正な周期
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
マンションの管理の重要性が指摘され、定期的に分譲マンションで大規模修繕工事を行うことは、当たり前の事になっています。
そのような中で、大規模修繕工事を行う周期は一般的に12年～15年程度とされていますが、最近は修繕工事の間隔をもう少し引きの伸ばそうとする動きが多くなっています。
修繕工事は、大きく分けて、事前修繕工事と事後修繕工事の2種類に分けられます。
事前修繕工事とは劣化の兆候が見られた時点又は劣化の状況に限らず、材料や設備の耐用年数を決めておき、故障や劣化の有無に限らず、修繕を行うという考えで、事後修繕工事とは、劣化が進み、修繕を行わないといけない状態や設備などが壊れてから直すという考え方です。
事前修繕工事で代表的なものは、各部屋についているディスポーザーや給湯器をマンション全体で一括で新規に取り換えるという考え方です。
ディスポーザーはその使用頻度や使い方、製品自体の当たりはずれでかなり製品の寿命に違いがあり、給湯機も同様です。
基本は各家庭で壊れたから直すという事後修繕工事が一般的なのですが、これらの製品がマンション内の数件のお部屋で壊れた場合、そろそろ各家庭で頻繁に壊れるであろうという事を見越して、管理組合でアンケ―トを取り希望者を募り、まとめて発注し、工事費用を安くするという手法です。
昨今は、給湯機が故障したのですぐに修理又は交換して欲しいと言っても工事業者が手配出来ないとうのはざらです。
特に冬季に給湯器が壊れ、何日もお湯が出ないという事態は最悪です。
最近の事例では納品までに1ヶ月かかると言われ、在庫がある知り合いの業者からなんとか工面して給湯器を用意してもらいました。
そのため、ある一定期間を経過した給湯器を故障の有無にかかわらず交換するというのは、ある意味一つの重要なリスクヘッジの手段として考えることは、理にかなっています。
後は鉄部の塗装工事は事前修繕が良いとされています。
理由はマンションの「至るところで錆が発生してから、塗装工事をしたのでは、鉄部の錆がコンクリート内の鉄筋まで浸食し、鉄筋を腐食させ、コンクリートが爆裂する可能性があるからです。
鉄部の錆が進行するとコンクリート内の鉄筋が錆により膨張し、コンクリートを中ら破壊しかねないからです。
事後修繕工事とはその言葉通り、壊れてから、又は劣化してから直すという手法です。
大規模修繕工事を行うにあたり、外部の修繕には足場工事が必須ですが、足場はあくまでも仮設工事なので、工事が終われば撤去するものなのですが、この足場仮設工事は非常に大きなコストがかかります。
例えばコーキングの一部が劣化しているのだけで、足場を組むのは不効率です。
外壁のタイルが複数個所で劣化しており、外壁塗装も複数個所で剥げているなど足場が必要な工事が複数箇所で必要で、耐用年数的にも限界と判断されてから工事を行うのが事後修繕工事となります。
マンションの外壁部分は、大きな道路に面している側の方が排気ガスの影響で汚れや劣化が激しくなります。
また太陽が当たる南側の方がコーキング等の劣化は激しくなり、建物が複雑な形状程、角にゴミがたまりやすくなります。
このように同じ建物でもその立地状況により、劣化や汚れる箇所に違いがでます。
これらを大規模修繕工事を行う前の事前調査でしっかりと把握し、劣化が激しい部分には予め、耐久性が高い材料を使用するなど細かな設定をすることにより大規模修繕の周期を伸ばすことも可能となります。
管理不全マンションとは
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
管理不全マンションとは、維持・管理や修繕が適切に行われず、外壁が落下するなど周辺にも悪影響を与えている状態のマンションを指します。
また、管理不全の兆候がみられるマンションは、管理運営における体制の未整備や資金不足等により、維持・管理が適切に行われず、そのまま放置すると管理不全に陥る恐れがある状態のマンションを指します。
築年数が相当数経過したマンションには「建物老朽化」と「居住者（区分所有者）の高齢化」という2つの「老い」が迫っているとされています。
実際に東京都内の築40年以上のマンションの6割に30年以上の長期修繕計画がありません。
また、居住者の高齢化率も高く、マンションの管理がしっかりと行われておらず問題が発生しているマンションも相当数あると言われています。
このような状態を東京都は問題視しており、マンションポータルサイトで「管理」「耐震化」「建替え・改修・敷地売却」という３つのコーナーを設けて、事態の改善のために様々な対策を打ち出しています。
東京都住宅政策本部によると、2021年末時点で東京都内の分譲マンションの累積着工戸数は下記のグラフの通り約194.3万戸となっています。
管理方法を定める区分所有法が改正された1983年（昭和58年）※以前に建てられたマンションは2023年3月末時点で都内に1万1,459棟あり、このうち東京都の条例が義務づける管理状況の届出をしたマンションは1万440棟だったようです。
※一棟の建物を区分してその各部分ごとに所有権の目的とする場合におけるその所有関係を定めるとともに、 そのような建物及びその敷地等の共同管理について定めた法律
管理状況届出制度では、戸数や階数などのマンションの概要や、管理組合や長期修繕計画の有無などを記す必要があり、国土交通省のガイドラインでは長期修繕計画は30年以上とされていますが、届け出のあったマンションの6割にあたる約6,300棟で30年以上の長期修繕計画が作成されていない状況になっています。
また、都内の築40年以上のマンションの3割にあたる約2,800棟は長期修繕計画そのものが無く、また長期修繕計画があったマンションも計画が30年未満だったり、修繕の期間を定めていないなど、管理不全の兆候が見られる事態となっています。
管理状況の届出があった1万440棟のうち5.4%は修繕積立金がなく、管理組合がないマンションも5.0%という結果だったようです。
管理状況届出制度は2024年11月18日に掲載した「東京都におけるマンション管理状況届出制度」に内容を詳しく掲載していますので参考にしてください。
マンションは適切な管理と修繕を続けることで資産価値を維持又は場合によっては価値を上昇させることも可能です。
適切な修繕を続けていくには、時期や費用の長期的な計画を立て、区分所有者から修繕積立金を集める必要があります。
長期修繕計画がないと必要な資金の目途がたたず、重要な修繕ができなければ、外壁が剥離して落下するなど危険なうえ、マンションの資産価値に悪影響を及ぼしかねません。
先述したように東京都は適切な管理をしてもらう対策として、管理状況を届け出たマンションに対して、組合の求めなどに応じてマンション管理士を無料で派遣する仕組みなどを用意しています。
管理不全の兆候がある場合は5回まで無料とし、マンション管理士は長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する相談などに応じ、管理状況の無届けマンションに対しては届け出を呼びかけています。
管理状況届出制度は東京都の条例で定められており、2020年（令和2年）4月から開始しています。
届出が必要なマンションは1983年（昭和58年）12月31日以前に新築されたマンションのうち、居住の用に供する独立部分が6戸以上のものとなっていますが、要届出マンション以外のマンションであっても、東京都が、管理不全の兆候があると思われると判断した場合には、その管理組合は、管理状況を届け出なければならないと定められています。
また、要届出マンション以外のマンションであっても、任意に届出を行うことができます。
東京都のマンション建替から見るマンション寿命
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
東京都では、マンションに対する様々な悩みや相談に対応するためのマンションポータルサイトを運営しています。
その中の、「建替え・改修・敷地売却」で、マンション建替法に基づく建替え・敷地売却事業事例一覧で、2013年（平成15年）～2024年3月末日までに認可したマンション建替えの事例をオープンデータとして公開しています。
このデータには、耐震偽装による建替えは含まれていません。
全部で94の事例があり、マンションの竣工年から事業認可を受けた年までの平均期間がわかります。
この平均期間は、言い換えればマンションの平均寿命であり、94事例の平均は46年となっています。
最も早く解体が決まったのは、2010年に事業認可を受けたクレストフォルム南町田で築12年ですが、事業の施行者がマンション建替組合ではなく、個人施行（伊藤忠都市開発株式会社）なので、例外扱いとすれば、2007年に事業認可受けた初台サンハイツが築29年で取り壊しが決まり事業認可を受けており、最も築年が浅く取り壊されたマンションということになります。
初台サンハイツは地上4階建で住戸数が40戸でしたが、建替え後は地上14階建住戸数86戸のマンションに生まれ変わっています。
最も築年数が経過していたマンションは2018年に事業認可を受けた丸山町南住宅1号棟及び2号棟で築63年経過していました。
地上4階建2棟で住戸数32戸のマンションが地上5階建1棟で住戸数が58戸のマンションに生まれ変わっています。
マンションの寿命は実際どれくらいなのか？
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
中古マンションのご購入を検討してる方から、マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか？とか、築古マンションは価値があるのでしょうか？といったご質問を、受けることが よくあります。
では、そもそもマンションの寿命は実際のところ、何年程度なのでしょうか？
日本の税法上の鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年となっています。
但し、これは法人税などを計算するうえでの統一された基準で減価償却費を計算するための規定された紙面上の年数であり、実際のマンションの寿命ではありません。
マンションはしっかりと修繕を行っていれば100年は大丈夫というお話もありますが、下記の観点で判断することも重要なテーマだと思います。
◆耐震性
日本は地震大国であり、大きな地震が日本各地で頻発しており、マンションを購入するうえで、耐震性能は外せない大きな要因の一つです。
具体的には、1981年6月以降に建築確認申請を取得した物件が新耐震基準で、それ以前のものは旧耐震物件となります。
旧耐震のマンションでは、コンクリートの性能から鉄筋の量、施工法などが異なっているため、大きな地震に対する耐力が新耐震基準の建物に比べると残念ながら低く、実際に大きな地震が起きた際にも、旧耐震の物件の方がはるかに倒壊や崩壊という被害が出ています。
では、そうした旧耐震基準のマンションは耐震診断を受けて、耐震改修工事を行えば問題は解決するのかというとそう簡単な話ではありません。
耐震改修工事を行っても、現行の耐震基準と同等の耐震性が確保できるわけではなく、あくまでも倒壊などを防ぐという意味で、一定の効果があるということになります。
マンションの場合、柱や梁に囲まれた部分に鉄骨の筋交いを増設するなどの耐震改修工事を行うことになりますが、美観性の問題もあり、なかなか耐震改修に踏み切りにくいという事情もあり、直下型の地震があった場合には倒壊する可能性が高くなってきます。
◆物理的な経年劣化
建物全般に言えるのは、寿命というのは修繕の状況によってかなり変わってきます。
建物を長くもたせようと思えば寿命を伸ばすことは、限度はありますが不可能ではないと言われています。
実際、ヨーロッパでは数百年経った家でも人が住んでいますし、日本の古刹もしっかりと建物としての機能を残したまま現存する建物も多いです。
新耐震基準のマンションで、定期的に構造躯体や防水・仕上げ、配管などの修繕を適正に実施していればかなり寿命は延びると考えられています。
マンションの寿命はマンションの管理に左右される事になりますので、ご自身の住んでいるマンションや今後購入しようと考えているマンションの管理状況（修繕履歴と長期修繕計画書）はしっかりと確認しておくべきです。
建物は築年数によって修繕箇所も増えていき、その分費用もかかってくることになりますが、建替えとなると費用が更にかかるので、ある程度の修繕費は考慮しておく事が必要となります。
◆機能的劣化
マンションの寿命は物理的な劣化だけではなく、機能的劣化も考慮する必要があります。
新築時には最新設備として導入したものも、時代の移り変わりと共に、高機能製品が開発され普及することにより、相対的に古く使いにくいものとなってしまいます。
このような現象を機能的劣化といい、エレベーターや防犯システム、給排水設備の給水方式などが代表的な例です。
当時は最新だった設備でも、新たな製品やシステムが開発されることで、いずれは新築時の付加価値が失われてしまうのです。
◆社会的劣化
居住者のライフスタイルや世の中のニーズの変化に対し、機能や設備が不足してニーズを満たしていないことで建物の価値が下がってしまうことを社会的劣化といいます。
社会的劣化の代表例としては、バリアフリーやユニバーサルデザインへの対応が挙げられます。
特に築年数が古いマンションではエントランスや廊下内に段差があったり、エレベーターがない、階段に手すりが付いていない等、高齢者や障害のある方にとっては、住みにくくなっている社会的劣化が大きな問題となっています。
最近は宅配ボっクスは標準化されつつありますし、グレードの高いマンションでは単純なオートロックだけでなく3重の防犯システムを採用しているマンションも増加しています。
以前は天井高は建築基準法で定める居室の床から天井までの高さは2.1mであれば良かったですが、現在は2.4ｍが標準となっており、これも社会的劣化の一例であり、建物を壊さない限り天井高を2.4mにすることは出来ない物件が数多くあります。
再開発や区画整理などによるインフラ整備やマンション建替え円滑化法などによって旧耐震の古いマンションも建替えされているものも増えてきています。
特に、都心部の好立地にある旧耐震マンションは、東京都区部の新築マンションが１億円をゆうに超える価格帯となり、開発できる土地も無くなっているいま、特に注目されています。
先述した通り、新耐震だから大丈夫という事ではないので、ご自身の住まわれているマンションであれば、修繕状況は総会などで常に議題にあがっている題目かと思います。
他人任せにせず、自発的にご自身のマンションの状況を把握するために総会への出席や、修繕の専門部会などに参加してみては如何でしょうか？
これから購入する場合については、修繕履歴のチェックと長期修繕計画書などを取り寄せて、どのように修繕が行われているかについて確認することが重要です。
詳細がわからない場合はエージェントに確認してもらう事をおすすめします。
新宿区タワマン実態調査（町会や自治会から見たタワマンの立ち位置）
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
新宿区では令和元年（2019年）に新宿区内にあるタワマン向けに様々な面からアンケート調査を実施して、その調査結果を2020年6月にインターネット上で公表しています。
12月25日と26日に続けてこの「新宿区タワーマンション実態調査報告書」の内容について、タワマンで暮らす人たちの意識や管理組合の考え方についてお話しさせて頂きましたが、今回はタワマンが所在する町の町会や自治会がタワマンをどう感じてるのかについての内容を見ていきたいと思います。
新宿区内のタワマンのある町会・自治会にインタビューした結果によりますと、地域住民とタワマン居住者との交流の必要性については、23 町会中 20 町会が必要と回答し、87.0％が必要と認識しています。
その理由として、防災・防犯が20町会中19町会（95.0％）であり、この内容は、居住者アンケートの中の参加してみたい地域行事で防災に関する活動が24.1％と最も多くなっており、町会とタワマン居住者の意向が重なっています。
その一方で、23町会中20町会が交流の必要性について必要と回答していますが、22町会中10町会の45.5％が町会・自治会未加入のタワマン居住者に向けた地域行事への参加への呼びかけなどを特におこなっていないと回答しており、交流の必要性を認識してはいるものの、町会からの働きかけを行っていない状況となってます。
タワマンの場合はセキュリティが厳しく、特にハイクラスのタワマンはどうしても敷居が高く感じてしまい、町会の役員が最初から無理とあきらめてしまうケースもあるのだと思います。
新宿区タワマン実態調査（居住者編）
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
新宿区では令和元年（2019年）に新宿区内にあるタワマンの居住者向けにアンケート調査（40棟、9,313世帯）を実施し、2,891件（回収率31.0%）から回答を得た調査結果を2020年6月にインターネット上で公表しています。
お住まいのマンションの所有形態については、持ち家の居住者がほぼ4分の3を占めており、所有者の年代構成については、50代が最も多くなっています。
所有者が50代がもっとも多いこともあり、中学生以下の子どもがいる世帯の割合については、2 割以下となっています。
専有部分の利用形態については、住居としての利用が主体であり、タワマンを選んだ理由は、交通の利便性や防犯面での安心感が多数を占め、次いでタワマン特有の眺望の良さが挙げられています。
また、耐震面での安心感や通常のマンションではあまりないコンシェルジュサービスが比較的高い割合で評価されています。
実際にタワマンに住んでみた感想については、良かったの割合が最も高く、現在のタワマンに住み続けたいの割合も最も高かくなっています。
この永住志向は、特に世帯主の年齢が上がるにしたがって強くなる傾向となっています。
回答者自身と世帯の状況については、単身世帯、夫婦のみの世帯、夫婦と子どもで90％超となっており、子育て世代でも夫婦と子ども1人の3人世帯が多くなっています。
夫婦の就労状況については、夫婦共働きが約50%となっています。
地元の町会・自治会、タワマンの自治会への加入状況について は、46.7％が該当し、未加入の人の理由については、加入のメリットがない、加入方法がわからないが主な理由となっています。
防災に対する意識につ いては、全体的に高くなっています。
新宿区タワマン実態調査（管理組合編）
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
新宿区では令和元年（2019年）に新宿区内にあるタワマンの管理組合向けにアンケート調査を実施し、28管理組合30棟から回答を得た調査結果を2020年6月にインターネット上で公表しています。
調査した管理組合のマンションの概要は 、完成年が新しくなるにつれて、敷地面積及び建築面積が大きくなり、地上階数も高層化、大規模化の傾向が見て取れます。
駐車場については、100％以上稼働しているマンションは1件のみで、空きの目立つ状況で、駐車場の外部貸しをしているケースも10件という状況です。
新宿区のタワマンでは車を所有していなくても不自由が無い点と30代40代を中心にカーシェアリングが浸透しており、車は所有するものではなく、必要な時だけ借りるという意識に変化していることが背景にあるのではないでしょうか？
居住者の属性については、最も多い世帯主の年齢層が40歳以上60歳未満のマンションが78.3％と最も多く、世帯構成は、ファミリーであるマンションの割合が60.9％と最も多くなっています。
また、世帯主の年齢層が65歳以上の割合が3割程度のマンションが50%と最も多く、築年数が経過するにつれて65歳以上の割合が増加傾向にあります。
所有者や管理者が不明で放置されていると思われる空き室については、無いとの回答が92.3％となっており、タワマンは他のマンションと比較して、放置されている状態の空き室は少ないとの結果が出ています。
外国人の所有者については、特に問題が無いとした回答が53.6%で最も多く、次いでルールを守らない人が多いとの回答が28.6％あり、国ごとの生活習慣の違いによる問題が垣間見られるタワマンも少なからずあるという結果となっています。
管理組合運営については概ね適切に行われており、総会は全てのマンションで開催されています。
但し、総会の出席割合（委任状・議決権行使書による出席を除く。）については、「1割未満」と「1割以上3割未満」を合わせて80.0%となっており、総会への直接参加は非常に低い状態となっています。
役員の任期については、2年が48.0%と最も多く、次いで1年が40.0%となっています。
役員の改選方法については、半数改選が 45.8％と最も多く、次いで全員同時改選が41.7％となっています。
全員同時改選の場合、全ての役員が入れ替わると、今までの経緯がわからなくなることもあり、特に大規模修繕工事が絡む場合にはあまり好ましいとはいえないと思います。
専門委員会の設置については、52.0%のマンションで設置されていました。
民泊については、全てのマンションが許可していません。
懸念事項としては、不特定多数の人が出入りして不安といった声やルールを守らない利用者がいるなどの回答があり、これらはタワマンに限らず都心部の総戸数が多いマンションに共通する課題といえます。
管理組合又は自治会におけるマンション内コミュニティとしての取組については、防災対策、祭り・イベント開催、リサイクル・資源回収が主な内容となっています。
マンション内コミュニティを活発にすべきかについては、思うとの回答が 64.0%であり、完成年が新しいマンションほどコミュニティを活発にすべきとの考えをもつ管理組合が多いと言えます。
町会の加入状況は、マンション全体でまとまって地元町会に参加が42.3%で最も多く、次いで居住者が個別に参加が38.5%となっています。
マンション全体で町会に加入したいかについては、あまり思わないと全く思わないを合わせて84.6%であり、その理由としては、必要性を感じない、忙しくて町会の活動に参加できないなど様々な意見があるようです。
防災に関しては防災組織の結成と防災マニュアルの作成については、どちらも半数程度であり、その結成・作成時期については、どちらも東日本大震災後の平成26年以降が半数以上となっています。
町会の防災活動への組織としての参加については、参加しておらず、参加する予定はないとの回答が62.5%であり、参加している、参加していないが今後組織として参加したいとの回答はどちらも 20%前後となっています。
マンションの公開空地を避難場所として利用した方がよいかについては、思うとの回答が 48.0%で最も多く、わからないとの回答も20.0%となっています。
公開空地とは、タワマンなど大規模なマンションを開発する場合に、敷地の一部を誰でもが利用可能な歩道や公園などにして誰でも自由に利用可能にすることにより、容積率や高さ制限、斜線制限等を緩和することができるもので、この手法を総合設計制度といいます。
マンションのクレームで最も多いのは上階からの音問題
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
マンションで最もトラブルになるのが上階からの音です。
音のトラブルにもいろいろな種類があり、例を挙げると、椅子を引きずった際の音、スプーンをおとした際の音、スリッパで歩くパタパタという音、ハイヒールのかつかつと歩く音、壁にドリルで穴をあける際の音（リフォーム時やピクチャーレールの設置時）、子供が飛び跳ねた際のドスンという音など実に様々な音があります。
戸建であれば、例えば2階の子供部屋でお子様が飛び跳ねてもさほど気になりませんが、マンションの場合は家族ではない第三者でしかも、予告なく、天井から音が響いてくるとなると、1回や2回であればまだしも、週に何回もとか長時間にわたったり、夜間となるとクレームの原因になってしまいます。
だからと言って、音が天井からしても必ずしも真上の階の方の音ではない場合もあるのでやっかいです。
住民同士のトラブルにならないように住人を特定せずに、掲示板に音がでててしまう場合の例を挙げて注意喚起をするのが一般的かと思います。
上記を踏まえ、マンションの音の対策はどのようにしているのか見てきたいと思います。
鉄筋コンクリートで出来ている構造床のことをスラブと言い、その厚さをスラブ厚といいますが、基本、スラブは厚ければ厚いほど遮音性は高くなります。
以前は180mmのスラブ厚のマンションが標準的でしたが、今は200mm以上が一般的となっています。
高級マンションの場合は床スラブが250ｍｍ以上の物件もありますが、床の厚さが増すと基本重量が重くなり、柱や梁が太くなったり、小梁が増えたりするので、コンクリートの中が中空（ボイドとは空隙の意味で発砲スチロールが埋め込まれています）になっているボイドスラブ工法を採用するマンションが主流となっています。
このボイトスラブ工法を採用し、アツトフレーム工法を利用すれば室内空間がすっきりさせることが可能です。
ボイドスラブ工法の場合のスラブ厚は250mm～350mm程度が一般的です。
ボイドスラブ工法は、遮音性に優れていると言われていますが、ボイドスラブ工法にも様々な種類があり、決して遮音性に優れているとはいえないものもあります。
床スラブが厚い場合には重量床衝撃音に対して効果があります。
次に内装で利用する床材の遮音性について、お話しします。
マンションの床材には遮音等級を示すL値という指標があります。
L値には、LL（Level Light）とかLH（Level Hight）の2種類があり、LLは軽量床衝撃音、LHは重量床衝撃音のこととなります。
先ほどお話ししましたが、重量衝撃音に対しては床スラブ厚で対処するので、マンションで使用する床材の場合は、LHよりもLLの方が重要と言えるかもしれません。
そのため、単にマンションの遮音等級で、L等級というと軽量床衝撃音のLLを指すのが一般的かと思います。
この床材で示される遮音等級で最も使われている床材はLL45が多いと思います。
マンション管理適正評価制度
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
マンション管理適正評価制度は、マンションの管理状態や管理組合運営の状態を★マークの６段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開する仕組みです。
一般社団法人マンション管理業協会の講習を修了した管理業務主任者またはマンション管理士が、各項目をチェックして評価を行い、総会決議後、管理組合自らの責任（自己認証）で、情報開示を行います。
これまでマンションの管理状態について明確な評価基準が無かったため、一般社団法人マンション管理業協会が不動産関連団体と協力して全国共通の管理に関わる評価基準を作成し、良好な管理が市場で評価される仕組みとして、この制度を創設しています。
この評価制度により情報開示を行った各マンションは、健全な組合運営や計画的な修繕の実施など、良好な管理を維持することにより、居住価値の向上が図られます。
また、当該マンションのご購入を検討する方にとっても、インターネットで情報が公開されており、自由に閲覧できるため、ご購入する際の判断材料の一つとして、有益な情報源となります。
東京都マンションEV充電設備導入支援
渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
東京都は「ゼロエミッション東京」の実現に向け、都内で新車販売される乗用車を2030年度までに100％非ガソリン化し、その内50％をZEV（Zero Emission Vehices）することを目指しています。
ZEVは排出ガスを一切出さない、もしくは、排ガスが極めてクリーンな自動車を指します。
EV自動車の普及にはEV充電設備の導入は不可欠です。
そのため東京都内の新築マンションは、2025年4月からEV充電器の設置を都条例により義務化します。
また、近い将来、EV充電器は生活に欠かせないインフラになるとして東京都では既存のマンションに設置するEV充電設備の設置に対して、様々な支援策や補助金を用意しています。
東京都はマンションに充電設備を設置するための段階を以下の３つとしています。
１．検討段階：どのように充電設備を設置するか検討する段階
２．導入段階：充電器をマンションに設置する段階
３．運用段階：設置した充電器を利用する段階
この上記の各段階に応じた様々な支援策を用意し、スムーズに設置の検討から運用まで進めることをサポートしています。